شراء شقة في تونس من الخارج: الدليل الكامل للتونسيين المقيمين بالمهجر

التونسي المقيم في ليون أو ميلانو أو مونتريال، والذي يريد شراء شقة من نوع S+2 في المرسى، نادرا ما يتعثر في السعر. يتعثر في الإجراءات: أي حساب يفتح، وبأي عملة يدفع، ومن يمضي نيابة عنه، وقبل كل شيء كيف يسترجع أمواله يوم يبيع. هذه الأسئلة الأربعة تُحسم قبل المعاينة، لا بعد إمضاء وعد البيع.

هذا الدليل يعرض المسار الفعلي للتونسي المقيم بالخارج، بالمبالغ والوثائق والآجال. وهو لا يخص المشترين من جنسية أجنبية: نظامهم مختلف وأثقل، والخلط بين المسارين يكلف أشهرا.

التونسي بالخارج لا يشتري بنفس قواعد الأجنبي

التونسي المقيم بالخارج يشتري عقارا في تونس دون ترخيص من الوالي. هذا الترخيص المسبق يخصّ أساساً المشترين من جنسية أجنبية، والجنسية التونسية كافية للإعفاء منه، بما في ذلك لمزدوجي الجنسية. أما بالنسبة إلى الأجنبي، فالترخيص مطلوب من حيث المبدأ لاقتناء عقار معدّ للسكنى، وإلا قد يكون عقد البيع عرضة للبطلان. والإعفاء المنصوص عليه بالقانون عدد 40 لسنة 2005 والمنشور عدد 44 المؤرخ في 23 أوت 2005 يهمّ الاقتناءات في المناطق الصناعية أو السياحية في إطار مشروع اقتصادي، لا كلّ اقتناء يقع في منطقة سياحية.

السبب موجود في تراتيب الصرف. فمنذ سنة 1993، يتمتع التونسيون المقيمون بالخارج، رغم كونهم غير مقيمين، بصفة المقيم أيضا من أجل اقتناء أو التفويت بالدينار في العقارات الكائنة بتونس، وفتح حسابات بالدينار، وإبرام عقود قروض بالدينار. عمليا أنت تحمل صفتين: غير مقيم في نظر تراتيب الصرف، ومقيم في نظر عملية الشراء العقاري.

هذه الوضعية المزدوجة امتياز، بشرط أن تعرف أي النظامين تُفعّل. وهنا يتحدد باقي الملف بأكمله.

النقطة التي لن تسمعها في الوكالة

الدفع بالدينار من حساب محلي سهل وسريع. لكنك بذلك تُفعّل صفة المقيم، ما قد يُخرجك من الآلية التي تُيسّر تحويل الأموال خارج تونس عند إعادة البيع. كثير من التونسيين بالخارج يكتشفون هذه التفصيلة بعد عشر سنوات، لحظة البيع لتمويل مشروع في أوروبا.

الدفع بالعملة الأجنبية أم بالدينار: الاختيار الذي يحسم كل شيء

النظام الجبائي التفاضلي لا ينطبق إلا إذا خُلصت المعاملة بالكامل بالعملة الأجنبية. فالتونسي المقيم بالخارج الذي يقتني مسكنا أو عقارا مبنيا معدا لممارسة نشاط اقتصادي، مع خلاص بنسبة 100% بالعملة، لا يدفع سوى معلوم 1% المسمى معلوم المحافظة العقارية، مع تسجيل العقد بمعلوم قار قدره 30 دينارا عن كل صفحة، مهما كانت قيمة المعاملة.

تجتمع ثلاثة شروط للانتفاع بذلك:

1. إثبات أن المقتني يقيم بالخارج، عبر بطاقة الحركة المسلمة من القنصلية، التي تساعد على إثبات عدم الإقامة بتونس.
2. إثبات خلاص الثمن بعملة قابلة للتحويل، عادة عبر شهادة بنكية تثبت التحويل.
3. نسخة من تحويل سويفت وبطاقة الاستثمار التي تفصّل العملية المنجزة بتونس.

يودع المطلب بعد الإمضاء لدى الإدارة العامة للمحاسبة العمومية والاستخلاص.

وماذا لو دفعت جزءا بالدينار؟ بمجرد خلاص جزء من الثمن بالدينار التونسي، يسقط امتياز التسجيل بنسبة 1%. لا تجزئة ولا تسامح. في شقة بـ250 ألف دينار، الفارق بين السيناريوهين يُحسب بعشرات الآلاف من الدنانير، لأنك تعود إلى النظام العادي. فبالنسبة إلى عقار قديم يُشترى من خاص: 6% إلى حدود 499.999 ديناراً، و8% من 500.000 إلى 999.999 ديناراً، و10% فوق ذلك. أما المسكن الجديد المشترى من باعث عقاري مرخّص له فالاحتساب مختلف: 3% على الجزء الزائد عن 500 ألف دينار، إضافة إلى معلوم تكميلي بنسبة 2% بين 500.000 و999.999 ديناراً، أو 4% فوق المليون، محتسب على القيمة الجملية.

توصيتي واضحة: باستثناء شراء بأقل من 60 ألف دينار مموّل من ادخار موجود أصلا في تونس، ادفع كامل الثمن بالعملة الأجنبية. كلفة الصرف أقل بكثير من الربح الجبائي، وتحتفظ بباب الخروج مفتوحا.

تحويل الأموال: حساب بالدينار القابل للتحويل، سويفت، وبطاقة استثمار

التمويل يمر وجوبا عبر حساب بالدينار القابل للتحويل يُفتح لدى بنك تونسي، ويُغذّى بتحويل سويفت من الخارج. هذه الخطوة تضمن شفافية العملية ماليا وتفتح الحق في الامتيازات الجبائية المخصصة للتونسيين بالمهجر. افتح هذا الحساب قبل إمضاء وعد البيع، لا بين الوعد والعقد النهائي.

الوثيقة الحاسمة تسمى بطاقة الاستثمار. تُحرر اليوم في صيغة رقمية عبر منصة الاستثمارات بالعملة الأجنبية المستضافة على موقع البنك المركزي التونسي على العنوان fiche-invest.bct.gov.tn، وهي التي تُفعّل ضمان التحويل، أي حرية تحويل مداخيل الاستثمار وحاصل التفويت.

بدون هذا الأثر، تتحول إعادة البيع إلى مشكلة. فالبنك المركزي لا يرخص في تحويل حاصل التفويت في عقار إلا بشرط رئيسي واحد: إثبات سلامة العملية الأصلية. يُضاف إلى ذلك خلاص الأداء على القيمة الزائدة العقارية، وهو واجب قبل أي تحويل للأموال.

احتفظ بكل شيء: إشعارات الخصم، كشوفات الحساب، الشهادات البنكية، بطاقة الاستثمار. في الواقع، ملف إعادة البيع يُربح بأوراق يعود تاريخها إلى عشر سنوات.

الشراء دون السفر إلى تونس: التوكيل

التوكيل يتيح إمضاء العقد بواسطة وكيل. يمكن للتونسي المقيم بالخارج أن يحرر توكيلا عاما يغطي جميع التصرفات القانونية، أو توكيلا خاصا محصورا في تصرف محدد مثل بيع عقار. وهناك طريقان: القنصلية التونسية، مع تصحيح الإمضاء على الوثائق ثم إرسالها إلى تونس لتسجيلها بقباضة المالية، أو موثق محلي إذا كان البلد طرفا في اتفاقية لاهاي، وهو ما يعفي من التصديق لدى السفارة.

الأبوستيل، والبلدان التي لا يصلح فيها

نقطة كثيرا ما تُنقل خطأ على الويب: تونس عضو فعلا في اتفاقية الأبوستيل. انضمت إليها في 10 جويلية 2017 ودخلت حيز النفاذ في 30 مارس 2018. لذلك فإن توكيلا محررا لدى موثق فرنسي أو إيطالي، مذيّلا بالأبوستيل من السلطة المختصة محليا، مقبول.

الاستثناءات تخص التونسيين بالمهجر مباشرة. فالاتفاقية لا تنطبق بين تونس وألمانيا والنمسا واليونان. أما بلجيكا فقد تغير وضعها مؤخرا: تحفظ بلجيكي صادر في جانفي 2018 كان يمنع دخول الاتفاقية حيز النفاذ، ولم يُرفع إلا في 11 جوان 2025، وهو تاريخ سريانها بين البلدين. أي أن تونسيا مقيما في ميونيخ أو فيينا يعود إلى التصديق القنصلي الكلاسيكي. احسب ثلاثة إلى ستة أسابيع إضافية.

توكيل خاص لا توكيل عام

توكيل عام يُمنح لابن عم هو الوصفة الجاهزة لنزاع عائلي يمتد عشر سنوات. حرر توكيلا خاصا، محصورا في شراء العقار المحدد بذاته، بتاريخ انتهاء صريح، ومترجما إلى العربية. الوكيل المناسب ليس الأقرب سكنا من العقار، بل من لا مصلحة له في المعاملة.

الموثق والرسم العقاري والتثبتات التي لا تُفوَّض أبدا

الموثق التونسي يحرر العقد، ويستخلص معاليم التسجيل، ويتولى الترسيم لدى إدارة الملكية العقارية. هو يؤمّن الشكل، لا اختيارك للعقار. ثلاثة تثبتات تبقى على عاتقك، ولا يُنجز أي منها عبر الهاتف.

الرسم العقاري أولا. اشترط رسما فرديا، ما يسمى الرسم الأزرق، ونسخة حديثة مسلمة من إدارة الملكية العقارية. عقار "في طور التسجيل" ليس عقارا مرسّما. ثم طبيعة الأرض: بناء في منطقة فلاحية لا تتم تسويته، مهما كان البائع. وأخيرا الشياع، وهو الفخ الأكثر شيوعا في عقارات العائلة: وارث غائب لم يمض يجعل البيع قابلا للطعن.

اطلب تقريرا وصفيا من محام مرسّم بهيئة المحامين بتونس، مستقل عن الموثق ومستقل عن الوكالة. كلفته جزء صغير من كلفة نزاع على بعد 2000 كيلومتر.

كم يكلف الأمر فعليا

احسب من 8% إلى 12% من الثمن كمصاريف إضافية في النظام العادي، وأقل من ذلك بكثير في نظام الدفع بالعملة.

البند	تونسي بالخارج يدفع 100% بالعملة	النظام العادي
تسجيل العقد	30 دينارا عن كل صفحة	سلم تصاعدي على القيمة مع الأداءات
معلوم المحافظة العقارية	1%	1%
معاليم التسجيل، عقار قديم من خاص	لا ينطبق	6% إلى 499.999 ديناراً، 8% من 500.000 إلى 999.999 ديناراً، 10% فوق ذلك
معاليم التسجيل، مسكن جديد من باعث مرخّص له	لا ينطبق	3% فوق 500 ألف دينار، إضافة إلى 2% من 500.000 إلى 999.999 ديناراً أو 4% فوق المليون، على القيمة الجملية
أتعاب الموثق والمحامي	حسب التعريفة	حسب التعريفة

أما الأسعار، فهذه قيم استرشادية للمتر المربع للشقق المعروضة للبيع، من مؤشر أسعار Menzili.tn، آخر تحيين في 18 أوت 2026:

المدينة	السعر الاسترشادي للمتر المربع
المرسى	3800 دينار
تونس	2900 دينار
الحمامات	2600 دينار
السكرة	2600 دينار
أريانة	2500 دينار
جربة	2400 دينار
سوسة	2200 دينار

شقة S+2 بمساحة 90 مترا مربعا في المرسى تدور إذن حول 340 ألف دينار، مقابل حوالي 200 ألف دينار في سوسة لنفس المساحة. الفارق يموّل بسهولة رحلتي ذهاب وإياب سنويا طيلة خمسة عشر عاما.

رزنامة واقعية

احسب من ستة إلى تسعة أشهر بين أول بحث والترسيم، وأنت مقيم بالخارج. شهر للبحث والانتقاء الأولي عبر الإنترنت، أسبوع إلى أسبوعين في عين المكان للمعاينة، أسبوعان إلى أربعة لوعد البيع والتثبت في الرسم، ثلاثة إلى ستة أسابيع للتوكيل وأبوستيله أو تصديقه، أسبوعان لتحويل سويفت وبطاقة الاستثمار، ثم الإمضاء والترسيم.

ما البند الذي يتأخر أكثر من غيره؟ التوكيل، وليس التمويل أبدا. ابدأه يوم إمضاء وعد البيع.

الأسئلة الشائعة

هل يحتاج مزدوج الجنسية إلى ترخيص من الوالي؟ لا. الجنسية التونسية كافية لشراء عقار مبني. الترخيص المسبق من الوالي يخصّ المشتري ذا الجنسية الأجنبية. والإعفاء في المنطقة الصناعية أو السياحية يفترض مشروعا اقتصاديا.

هل يمكن الشراء دون القدوم إلى تونس؟ نعم، عبر توكيل لدى موثق مذيّل بالأبوستيل أو مصدّق، ثم مسجّل بتونس. لكني لا أنصح بذلك في أول عملية شراء: المعاينة الميدانية قبل وعد البيع تبقى أفضل حاجز ضد النصب.

ماذا يحدث إذا دفعت نصف الثمن بالدينار؟ تفقد امتياز التسجيل بنسبة 1%، لأن كامل الخلاص يجب أن يتم بالعملة الأجنبية للانتفاع بالنظام.

هل سأتمكن من تحويل حاصل البيع إلى الخارج؟ نعم إذا كان الشراء ممولا بتوريد عملة موثّق. ضمان التحويل يقوم على بطاقة الاستثمار الرقمية المحرَّرة عبر منصة البنك المركزي التونسي.

كيف تُخضع مداخيل الكراء المحققة بتونس للأداء؟ الاتفاقيات الجبائية تسند حق إخضاع مداخيل الكراء للدولة التي يوجد بها العقار، مع بقاء واجب التصريح بها في بلد الإقامة الجبائية، حيث يُزال الازدواج الضريبي عبر طرح ضريبي يعادل الأداء المدفوع بالخارج.

هل يمكن لبنك تونسي تمويل تونسي مقيم بالخارج؟ نعم. للتونسيين بالخارج صيغ مخصصة، منها خطط ادخار السكن وعروض بنكية موجهة للمهجر. الشروط تختلف كثيرا من مؤسسة إلى أخرى، قارن بين ثلاثة عروض على الأقل.

الآن تعرف ما ينبغي تحضيره. يبقى العثور على العقار: الشقق المعروضة للبيع في تونس العاصمة والإعلانات في سوسة يمكن تصفحها وفرزها على Menzili.tn، بوابة إعلانات عقارية تغطي 24 ولاية في تونس. ويمكن للوكالات إحداث حساب مهني ونشر عقاراتها مباشرة.

بقلم سليم. آخر تحيين: 26 سبتمبر 2026.