الاستثمار العقاري في تونس: هل هو مربح فعلاً في 2026؟
⟳ ترجمة آلية
بقلم فريق تحرير menzili.tn، بوابة إعلانات عقارية في تونس تغطي الولايات الـ24. نُشر يوم 29 سبتمبر 2026. التحديث القادم مبرمج في مارس 2027.
يبقى شراء شقة لتسويغها أول ردّ فعل لتكوين الثروة في تونس. لكن هل يصمد هذا الخيار أمام الأرقام؟ في 2026، يدرّ المسكن المسوَّغ في المتوسط 5,35% خاماً سنوياً، ويضمن حساب الادخار الخاص نسبة تأجير لا تقل عن 6%، فيما تحوم نسبة التضخم حول 5,4%. بهذا الشكل يبدو الحكم في غير صالح العقار. غير أن الواقع أكثر دقة: فكل شيء رهين المدينة وطريقة التمويل وتطور الأسعار. إليكم الحساب الكامل، مصدراً بمصدر، أعدّه فريق menzili.tn، منصة الإعلانات العقارية الحاضرة في ولايات تونس الأربع والعشرين.
المردودية الكرائية في تونس: الأرقام الحقيقية لسنة 2026
تبلغ المردودية الكرائية الخامة المتوسطة للمسكن في تونس 5,35% في 2026، حسب Global Property Guide (تحيين سبتمبر 2026). وبعد طرح فترات الشغور والصيانة والمصاريف، تنخفض المردودية الصافية عموماً إلى ما بين 3,3% و3,9%. تونس العاصمة تتجاوز المعدل الوطني، في حين تبقى نابل دونه بكثير.
تونس خلف جيرانها المتوسطيين
تُعدّ المردودية الكرائية التونسية من الأضعف في المنطقة. فهي 7,36% في المغرب و7,47% في مصر و7,86% في تركيا، دائماً حسب Global Property Guide. لماذا هذا الفارق؟ لأن أسعار الشراء ارتفعت خلال السنوات الأخيرة بوتيرة أسرع من معينات الكراء، مما يضغط آلياً على المردودية. بعبارة أخرى، يدفع المالك التونسي ثمناً باهظاً مقابل الحق في قبض معين كراء متواضع.
فوارق كبيرة بين المدن
يخفي المعدل تفاوتاً كبيراً. ففي الثلاثي الثاني من 2025، بلغت المردودية الخامة للشقق في تونس العاصمة 7,24% في المتوسط، مقابل نحو 5,4% في أريانة و5,15% في بن عروس و3,91% فقط في نابل. وحالة نابل معبّرة: فالأسعار فيها مدفوعة بالطلب الساحلي (خاصة الحمامات)، بينما تبقى معينات الكراء السنوي متواضعة. عملياً، المستثمر الباحث عن المردودية الكرائية وحدها يجدر به التوجه إلى شقة صغيرة في موقع جيد بتونس العاصمة بدل إقامة على شاطئ البحر.
تنبيه: هذه الأرقام معدلات محسوبة انطلاقاً من الأسعار ومعينات الكراء المطلوبة في الإعلانات، لا من المعاملات الفعلية. والعقار الذي يُشترى بسعر أقل بـ10% من السعر المعروض تتحسن مردوديته بالنسبة نفسها.
من المردودية الخامة إلى الصافية: ما الذي يقتطع من معين الكراء؟
المردودية الصافية للاستثمار الكرائي في تونس أقل من المردودية الخامة بما بين نقطة ونصف ونقطتين. وتفسّر ذلك ثلاثة بنود: مصاريف الاقتناء (6% على الأقل من الثمن في العقار القديم)، والأعباء وفترات الشغور، ثم الضريبة على الدخل المستوجبة على معينات الكراء.
مصاريف الشراء: 6% على الأقل في العقار القديم
عند شراء شقة من شخص طبيعي، يدفع المشتري معلوم تسجيل بنسبة 5% من الثمن، يُضاف إليه 1% لفائدة إدارة الملكية العقارية. كما تنصّ مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي على معلوم تكميلي، يُحتسب على كامل الثمن، بنسبة 2% للعقارات التي تتراوح قيمتها بين 500 ألف دينار ومليون دينار، و4% لما يتجاوز المليون. مثال: شقة بيعت بـ600 ألف دينار تدفع 12 ألف دينار معلوماً تكميلياً، وليس ألفي دينار. وهناك فخّ شائع: إذا لم يتضمن العقد ما يثبت خلاص معاليم التسجيل المتعلقة بالبيع السابق، يُستوجب معلوم إضافي بنسبة 3%. تثبّتوا من هذه النقطة مع عدل الإشهاد أو المحامي قبل الإمضاء.
أما العقار الجديد المقتنى من باعث عقاري مرخص فيخضع لنظام مختلف، مع احتساب الأداء على القيمة المضافة ضمن الثمن. وقد فصّلنا ذلك في دليلنا حول الأداء على القيمة المضافة للمساكن الجديدة (بالفرنسية). وأخيراً، يتمتع الأشخاص الطبيعيون غير المقيمين الذين يدفعون كامل ثمن مسكنهم بالعملة الأجنبية بالتسجيل بالمعلوم القار عوضاً عن المعلوم النسبي، ويُعفون من المعلوم التكميلي بنسبة 2% أو 4%: وهي ميزة حقيقية للتونسيين المقيمين بالخارج. تنبيه: بالنسبة للمشتري الأجنبي الجنسية، يبقى الشراء خارج المناطق السياحية خاضعاً للترخيص المسبق من الوالي.
جباية معينات الكراء: طرح بنسبة 20% وليس 30%
تندرج معينات الكراء ضمن صنف المداخيل العقارية وتُضاف إلى بقية مداخيلكم لاحتساب الضريبة. ويحدد الفصل 28 من مجلة الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين والضريبة على الشركات الطرح التقديري بـ20% من معينات الكراء الخامة، يُضاف إليه طرح مصاريف الإصلاح والصيانة المبررة والمعلوم على العقارات المبنية المدفوع. ولا تزال مواقع كثيرة تذكر طرحاً بنسبة 30%: وقد تم تخفيض هذه النسبة بموجب القانون عدد 53 لسنة 2015 المؤرخ في 25 ديسمبر 2015 والمتعلق بقانون المالية لسنة 2016. وعلى 12 ألف دينار من معينات الكراء السنوية، يمثل الفارق 1.200 دينار إضافية من الدخل الخاضع للضريبة.
الشغور والصيانة والوكيل: التكاليف المنسية
شهر واحد دون متسوّغ في السنة يعني نقصاً بـ8,3% في معينات الكراء. أضيفوا إليها الأشغال الصغيرة بين متسوّغ وآخر، ومساهمتكم في مصاريف وكيل العمارة (السانديك)، والمعلوم على العقارات المبنية، لتفهموا لماذا نادراً ما يتجاوز ما يبقى فعلياً للمالك 4%، رغم مردودية معلنة بـ5%.
القيمة الزائدة: هل ترتفع الأسعار أسرع من التضخم؟
ارتفعت أسعار العقارات المبنية في تونس بنسبة 5,6% بحساب الانزلاق السنوي خلال الثلاثي الرابع من 2025، حسب المعهد الوطني للإحصاء. ومع نسبة تضخم بلغت 5,3% في المتوسط سنة 2025، يكاد الربح الحقيقي على المستوى الوطني ينعدم. ويسجل الساحل أداءً أفضل بكثير من تونس الكبرى.
تونس الكبرى مقابل الساحل: سوقان مختلفتان
تُظهر معطيات المعهد الوطني للإحصاء تبايناً واضحاً. ففي تونس الكبرى، ارتفعت أسعار العقارات المبنية بنسبة 2,9% خلال سنة، أي أنها تراجعت بالقيمة الحقيقية بعد طرح التضخم. أما في منطقة الساحل (نابل وسوسة والمهدية والمنستير)، فقد بلغ الارتفاع 6,9%. نجد هنا مفارقة نابل من جديد: مردودية كرائية ضعيفة، لكن ديناميكية أسعار أقوى. فاختيار المدينة يعني إذن المفاضلة بين معين الكراء والقيمة الزائدة.
مؤشر يستحق المتابعة: تراجع المعاملات
في الثلاثي الأخير من 2025، تراجع حجم مبيعات الشقق بنسبة 4,9% مقارنة بالثلاثي السابق، حسب المعهد الوطني للإحصاء. وارتفاع الأسعار بالتزامن مع تراجع المبيعات كثيراً ما يكون علامة على سوق تتباطأ. وفي الواقع، يعني ذلك هامش تفاوض أكبر للمشتري الصبور، ويقيناً أقل لمن يراهن على ارتفاع سريع.
وماذا عن الضريبة على القيمة الزائدة؟
تخضع القيمة الزائدة المحققة عند إعادة بيع عقار للضريبة. غير أن مجلة الضريبة على الدخل تنص على إعفاء أول عملية تفويت في محل وحيد معدّ للسكنى، شريطة أن يكون الثمن المصرح به دون 500 ألف دينار وألا تتجاوز المساحة الجملية 1.000 م². وعند الاحتساب، يُرفَّع في ثمن الشراء بنسبة 10% عن كل سنة ملكية، مما يقلص بشكل كبير القيمة الزائدة الخاضعة للضريبة في حالات الملكية الطويلة.
العقار أم الادخار البنكي: المقارنة بالأرقام
بالاقتصار على معين الكراء، يدرّ العقار الكرائي في تونس أقل من حساب ادخار خاص في 2026. ولا يتفوق الاستثمار على الادخار إلا إذا ارتفعت الأسعار في المنطقة بنسبة 2 إلى 3% على الأقل سنوياً، وهو ما يحصل في الساحل لكنه غير مضمون في تونس الكبرى.
| التوظيف | المردود السنوي التقريبي | المصدر |
|---|---|---|
| حساب ادخار خاص (النسبة الدنيا) | 6% | البنك المركزي التونسي، منذ جانفي 2026 |
| كراء غير مفروش، المردودية الخامة المتوسطة | 5,35% | Global Property Guide، سبتمبر 2026 |
| كراء غير مفروش، المردودية الصافية التقديرية | من 3,3% إلى 3,9% | الخامة مطروحاً منها ما بين نقطة ونصف ونقطتين |
| ارتفاع الأسعار، المعدل الوطني | 5,6% | المعهد الوطني للإحصاء، الثلاثي 4 من 2025 |
| ارتفاع الأسعار، تونس الكبرى | 2,9% | المعهد الوطني للإحصاء، الثلاثي 4 من 2025 |
| ارتفاع الأسعار، الساحل | 6,9% | المعهد الوطني للإحصاء، الثلاثي 4 من 2025 |
| التضخم | 5,4% | المعهد الوطني للإحصاء، أوت 2026 |
توضيح: تمت المقارنة قبل احتساب الضريبة في الجانبين. فمعينات الكراء وفوائد الادخار خاضعة كلاهما للضريبة، وبالتالي فإن المردود المقبوض فعلياً رهين وضعيتكم الجبائية.
قراءتنا واضحة: الشراء من أجل معين الكراء وحده لم يعد له معنى مالي في 2026، إلا إذا تم التفاوض بقوة على الثمن. أما الشراء من أجل الجمع بين معين الكراء والقيمة الزائدة فيبقى وجيهاً، شرط استهداف منطقة ترتفع فيها الأسعار فعلاً وقبول مقابل مهم: فالشقة لا تُباع في ثلاثة أيام، على عكس الادخار المتاح.
مثال عملي: شقة S+1 قديمة في الحمامات الشمالية
بالنسبة لشقة S+1 قديمة مساحتها 75 م² اشتُريت في الحمامات الشمالية سنة 2026، تبلغ المردودية الصافية قبل الضريبة حوالي 3,8%. ولا تتفوق العملية على الادخار إلا إذا واصلت الأسعار الارتفاع بنسبة 2,3% على الأقل سنوياً.
الأرقام المعتمدة مأخوذة من الحصيلة العقارية لسنة 2025 لموقع Mubawab: 3.400 دينار للمتر المربع في العقار القديم بالحمامات الشمالية، ومعين كراء متوسط بـ1.025 ديناراً شهرياً لشقة S+1. أما المساحة (75 م²) وشهر الشغور في السنة و1.000 دينار من الأعباء السنوية فهي فرضياتنا.
| البند | المبلغ |
|---|---|
| ثمن الشراء (75 م² × 3.400 دينار) | 255.000 دينار |
| معلوم التسجيل ومعلوم إدارة الملكية العقارية (6%) | 15.300 دينار |
| الكلفة الجملية (دون أتعاب تحرير العقد) | 270.300 دينار |
| معينات الكراء السنوية (12 × 1.025 دينار) | 12.300 دينار |
| بعد طرح شهر شغور | 11.275 دينار |
| بعد طرح الأعباء (الوكيل، الصيانة، المعلوم على العقارات المبنية) | 10.275 دينار |
| المردودية الصافية قبل الضريبة | 3,8% |
مقارنة بنسبة 6% للادخار، تنقص 2,2 نقطة، أي نحو 5.950 ديناراً في السنة. ولسدّ هذا الفارق، يجب أن ترتفع قيمة العقار بنسبة 2,3% على الأقل كل سنة. ولو استمر النسق المسجل في الساحل سنة 2025 (6,9%)، لبلغت القيمة الزائدة الكامنة نحو 17.600 دينار في سنة واحدة، ولارتفعت المردودية الجملية إلى حوالي 10%. أما إذا توقف فجأة، فيصبح الاستثمار أقل ربحية من مجرد حساب ادخار. سنة واحدة من الارتفاع ليست توقعاً: وهنا يكمن كل رهان هذا النوع من الشراءات.
لمن يكون الاستثمار العقاري مربحاً (ولمن لا يكون)
يكون العقار الكرائي في تونس مربحاً للمشتري الذي يدفع نقداً أو يكاد، ويستهدف مساحة صغيرة في منطقة يرتفع فيها الطلب، ويحتفظ بالعقار ثماني إلى عشر سنوات على الأقل. ونادراً ما يكون كذلك للمشتري الذي يموّل الجزء الأكبر بقرض.
القرض يغيّر كل شيء
أبقى البنك المركزي التونسي على نسبة الفائدة المديرية في حدود 7% خلال اجتماعه بتاريخ 29 جويلية 2026، فيما بلغ معدل نسبة الفائدة في السوق النقدية (TMM) 7,25% في جوان. ويكلّف القرض العقاري بنسبة متغيرة هذه النسبة المرجعية مضافاً إليها هامش البنك. فالاقتراض بأكثر من 7% لقبض معين كراء صافٍ بـ3,8% هو رافعة مالية سلبية: كل دينار مقترض يكلّف أكثر مما يدرّه من كراء. والقيمة الزائدة وحدها قادرة على إنقاذ العملية، مما يجعلها رهاناً على الأسعار لا توظيفاً.
الفئات الرابحة
ثلاث حالات تخرج رابحة بوضوح:
- المشتري نقداً والصبور، الذي يتفاوض دون السعر المعروض ويستهدف أفقاً طويلاً، حيث يحدّ الترفيع في ثمن الشراء بـ10% سنوياً من الضريبة على القيمة الزائدة.
- التونسي المقيم بالخارج الذي يدفع كامل الثمن بالعملة الأجنبية: فالتسجيل بالمعلوم القار، دون معلوم تكميلي، يقلص كثيراً كلفة الدخول.
- المستثمر في المساحات الصغيرة بتونس العاصمة، حيث يدعم الطلب على الكراء (الطلبة، الشباب العامل، الأجانب المقيمون) أفضل المردوديات في البلاد.
في المقابل، يجمع العقار الفاخر في تونس الكبرى بين أسعار مرتفعة وارتفاع أقل من نسبة التضخم: وهو الصنف الذي يصعب فيه الدفاع عن المردودية أكثر من غيره في 2026.
هل أنتم مستعدون للمقارنة؟ تصفحوا الشقق المعروضة للبيع في تونس وفي ولاية نابل، واطّلعوا على معينات الكراء المعتمدة في الشقق المعروضة للكراء في تونس، أو استكشفوا المشاريع الجديدة لحساب مردوديتكم.
أسئلة شائعة: الاستثمار في العقار بتونس
ما هي المردودية الكرائية المتوسطة في تونس سنة 2026؟ تبلغ المردودية الكرائية الخامة المتوسطة 5,35% حسب Global Property Guide (سبتمبر 2026). وبعد طرح المصاريف والشغور والأعباء، تتراوح المردودية الصافية عموماً بين 3,3% و3,9%.
هل الأفضل إيداع المال في البنك أم شراء شقة لتسويغها؟ بالاقتصار على معين الكراء، يدرّ حساب الادخار الخاص، الذي لا تقل نسبة تأجيره عن 6%، أكثر من الكراء غير المفروش. ويعود العقار أكثر ربحية إذا ارتفعت الأسعار في المنطقة بنسبة 2 إلى 3% على الأقل سنوياً.
هل ما زالت أسعار العقارات ترتفع في تونس؟ نعم: سجّل المعهد الوطني للإحصاء ارتفاعاً بنسبة 5,6% بحساب الانزلاق السنوي في الثلاثي الرابع من 2025. وبلغ الارتفاع 2,9% في تونس الكبرى و6,9% في الساحل، في حين يتراجع عدد مبيعات الشقق.
ما هي المصاريف المتوقعة عند شراء شقة قديمة؟ احتسبوا 5% معلوم تسجيل و1% لفائدة إدارة الملكية العقارية، أي 6% من الثمن. ويُضاف معلوم تكميلي يُحتسب على كامل الثمن: 2% للعقارات التي تتراوح قيمتها بين 500 ألف دينار ومليون دينار، و4% لما يتجاوز ذلك.
كيف تُفرض الضريبة على معينات الكراء في تونس؟ تُعتبر معينات الكراء مداخيل عقارية تُضاف إلى الدخل الجملي. وتطبّق مجلة الضريبة على الدخل طرحاً تقديرياً بنسبة 20%، إضافة إلى مصاريف الصيانة المبررة والمعلوم على العقارات المبنية المدفوع.
المصادر: Global Property Guide (المردودية الكرائية، سبتمبر 2026)؛ المعهد الوطني للإحصاء، مؤشر أسعار العقارات للثلاثي الرابع 2025 ومؤشر أسعار الاستهلاك لشهر أوت 2026؛ البنك المركزي التونسي؛ مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي؛ مجلة الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين والضريبة على الشركات (طبعة المطبعة الرسمية 2024)؛ Mubawab، الحصيلة العقارية 2025.