الأداء على القيمة المضافة للمساكن الجديدة في تونس سنة 2026: 7% أو 19%، كم ستدفع فعلاً؟
⟳ ترجمة آلية
بقلم سليم، المسؤول عن التحرير في menzili.tn، بوابة إعلانات عقارية في تونس تغطي الولايات الـ24.نُشر يوم 18 سبتمبر 2026. التحديث القادم مبرمج في جانفي 2027، بعد المصادقة على قانون المالية لسنة 2027.
شقتان جديدتان في نفس الإقامة. الأولى معروضة بـ400 ألف دينار دون احتساب الأداءات، والثانية بـ405 آلاف دينار. في المطوية الإشهارية، فارق بـ5 آلاف دينار. وعند الإمضاء، قرابة 54 ألف دينار.
ليس خطأً مطبعياً. إنه أثر عتبة الأداء على القيمة المضافة المحددة بـ400 ألف دينار، التي أقرّها قانون المالية لسنة 2025 وبقيت على حالها سنة 2026. ومع ذلك، ما يزال جزء كبير من الأدلة المنشورة على الإنترنت يتحدث عن نسبة موحدة بـ19% على المساكن الجديدة، أو عن "تخفيض من 13% إلى 7%" رغم أن نسبة 13% لم تعد موجودة. والنتيجة: مشترون يقارنون بين المشاريع بأرقام خاطئة.
يعرض هذا الدليل القواعد المطبقة فعلاً سنة 2026، ويحسب الأرقام شريحة بشريحة، ويضبط ما يجب التثبت منه لدى الباعث العقاري قبل دفع أي تسبقة.
ما هي نسبة الأداء على القيمة المضافة المطبقة على مسكن جديد سنة 2026؟
سنة 2026، يخضع المسكن الجديد المعدّ للسكنى الذي يبيعه باعث عقاري في تونس لأداء على القيمة المضافة بنسبة 7% إذا لم يتجاوز ثمنه 400 ألف دينار، وبنسبة 19% فيما زاد على ذلك. أما المسكن الذي يُشترى من بائع خاص، فلا يخضع للأداء على القيمة المضافة.
قاعدة الـ400 ألف دينار
تعمل هذه الآلية مثل قاطع كهربائي، لا مثل جدول تصاعدي. تحت العتبة: 7% على كامل الثمن. فوقها: 19% على كامل الثمن، وليس فقط على الجزء الذي يتجاوز 400 ألف دينار. الأمر مختلف تماماً عن الضريبة على الدخل، حيث لكل شريحة نسبتها الخاصة.
نقطة تستحق انتباهك. النصوص التي تناقلتها الصحافة تتحدث عن "قيمة" العقار أو "ثمنه"، دون أن تحدد دائماً إن كان المقصود المبلغ دون احتساب الأداءات أو باحتسابها. حساباتنا تنطلق من عتبة مقدَّرة دون احتساب الأداءات. وإذا كان الثمن باحتساب الأداءات هو المعتمد، تنزل العتبة الفعلية إلى حوالي 373 800 دينار دون أداءات (400 000 ÷ 1,07). عملياً؟ اطلب تأكيداً كتابياً للأساس المعتمد، من الباعث العقاري أو من عدل الإشهاد، قبل أي التزام.
من أين جاء هذا النظام؟
طيلة سنوات، كانت بيوعات المساكن من قبل الباعثين العقاريين خاضعة لنسبة 13%، مع الإعلان عن المرور إلى 19% ثم تأجيله من قانون مالية إلى آخر. وحسم قانون المالية لسنة 2025 المسألة: إلغاء نسبة 13%، وإحداث نسبة مخفضة بـ7% للمساكن التي لا يتجاوز ثمنها 400 ألف دينار، و19% فيما زاد على ذلك (ملخص قانون المالية 2025، ilboursa، بالفرنسية).
قانون المالية لسنة 2026، المصادق عليه في ديسمبر 2025، لم يعدّل هذا النظام، الذي يبقى من الضروري التثبّت منه في ضوء النصوص الجاري بها العمل. فقد اقترح أحد التعديلات رفع العتبة من 400 ألف إلى 500 ألف دينار، لكنه رُفض في مستوى اللجنة، مع معارضة وزارة المالية.
وماذا عن رقم "20 ألف دينار من التوفير" المتداول في كل مكان؟ يعود إلى جانفي 2025، وقد احتسبه المدير العام للإسكان، نجيب السنوسي، مقارنة بالنسبة القديمة 13% (لابراس، برقية وكالة تونس إفريقيا للأنباء، بالفرنسية). أما سنة 2026، فالمقارنة الصحيحة تكون مع 19%، والفارق أوسع بكثير.
ما هي المساكن المعنية بنسبة 7%؟
تشمل نسبة 7% المساكن الجديدة المعدة للسكنى، التي يبيعها باعث عقاري، والتي لا يتجاوز ثمنها 400 ألف دينار. والشروط الثلاثة متلازمة: يكفي أن يغيب شرط واحد لتخرج من النسبة المخفضة.
ما يدخل في مجال التطبيق
شقة في إقامة، أو دوبلكس، أو فيلا يشيّدها باعث عقاري في تقسيم: نوع العقار لا يهم كثيراً، ما دام معداً للسكنى ومباعاً من طرف محترف في الإنعاش العقاري. شقة S+1 في سهلول، أو S+3 في حدائق قرطاج، أو فيلا متلاصقة في الحمامات، كلها تخضع لنفس النظام. الثمن وحده يصنع الفارق.
ما يخرج عن مجال التطبيق
- الشراء من بائع خاص: لا أداء على القيمة المضافة إطلاقاً، لأن البائع غير خاضع له. في المقابل، تدفع معاليم التسجيل، التي عدّل قانون المالية لسنة 2026 نظامها.
- المحل التجاري أو المكتب الذي يبيعه باعث عقاري: ليس معداً للسكنى، فيبقى خارج النسبة المخفضة.
- الأرض غير المبنية: الإجراء يستهدف العقارات المبنية، وقطعة الأرض غير معنية به.
حالة المسكن الاجتماعي
المساكن الاجتماعية الممولة من صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء (FOPROLOS) والمقتناة من باعثين عقاريين تبقى معفاة من الأداء على القيمة المضافة، بما في ذلك مآوي السيارات الجماعية. وإذا كان ملفك مؤهلاً، فهذا أفضل حتى من نسبة 7%.
كم ستوفّر؟ أمثلة حسابية بالأرقام
على مسكن جديد بثمن 300 ألف دينار دون أداءات، يبلغ الأداء بنسبة 7% ما قدره 21 ألف دينار، مقابل 57 ألف دينار بنسبة 19%. ويصل التوفير إلى 36 ألف دينار، أي 12% من الثمن دون أداءات. وكلما اقترب العقار من العتبة، ارتفع التوفير، ليبلغ 48 ألف دينار لمسكن بـ400 ألف دينار دون أداءات.
| الثمن دون أداءات | النسبة المطبقة | الأداء المدفوع | الثمن باحتساب الأداءات | الأداء بنسبة 19% | التوفير |
|---|---|---|---|---|---|
| 250 000 د.ت | 7% | 17 500 د.ت | 267 500 د.ت | 47 500 د.ت | 30 000 د.ت |
| 300 000 د.ت | 7% | 21 000 د.ت | 321 000 د.ت | 57 000 د.ت | 36 000 د.ت |
| 350 000 د.ت | 7% | 24 500 د.ت | 374 500 د.ت | 66 500 د.ت | 42 000 د.ت |
| 400 000 د.ت | 7% | 28 000 د.ت | 428 000 د.ت | 76 000 د.ت | 48 000 د.ت |
| 405 000 د.ت | 19% | 76 950 د.ت | 481 950 د.ت | 76 950 د.ت | 0 د.ت |
| 450 000 د.ت | 19% | 85 500 د.ت | 535 500 د.ت | 85 500 د.ت | 0 د.ت |
حسابات menzili.tn، سبتمبر 2026، على أساس عتبة مقدَّرة دون احتساب الأداءات.
لنأخذ مثالاً ملموساً. شقة جديدة S+2 مساحتها 110 م² في السكرة، معروضة بـ3 300 دينار للمتر المربع دون أداءات (ثمن توضيحي)، يبلغ ثمنها 363 ألف دينار دون أداءات. مع أداء بنسبة 7%، تصل الفاتورة النهائية إلى 388 410 دينار. ونفس الشقة بنسبة 19% كانت ستكلّف 431 970 ديناراً. أي فارق بـ43 560 ديناراً: أكثر من نصف تمويل ذاتي بنسبة 20% لهذا العقار.
أثر العتبة: 5 آلاف دينار زيادة في الإعلان، 54 ألف دينار زيادة عند الإمضاء
تجاوز عتبة 400 ألف دينار دون أداءات، ولو ببضعة آلاف من الدنانير، ينقل كامل الثمن من 7% إلى 19%. فعقار بـ405 آلاف دينار دون أداءات يكلّف 481 950 ديناراً باحتساب الأداءات، مقابل 428 ألف دينار لعقار بـ400 ألف دينار: أي 53 950 ديناراً إضافية مقابل فارق معروض بـ5 آلاف دينار.
في الواقع، تخلق هذه الدرجة منطقة فخ بين 400 ألف و450 ألف دينار دون أداءات تقريباً. شقة معروضة بـ420 ألف دينار دون أداءات يصل ثمنها إلى 499 800 دينار باحتساب الأداءات. وإذا قبل الباعث العقاري النزول إلى 400 ألف دينار، تدفع 428 ألف دينار. هو يتنازل عن 20 ألف دينار من رقم معاملاته، وأنت توفّر 71 800 دينار. وبالنسبة لباعث ما تزال لديه وحدات للبيع، المعادلة قابلة للنقاش.
رأينا واضح: إذا أعجبك مشروع وكان ثمنه دون أداءات فوق العتبة بقليل، فالتفاوض ليس خياراً، بل هو أول ما يجب فعله. انظر أيضاً إلى ما يشمله الثمن. فمأوى سيارة أو مخزن مدرج في نفس العقد قد يكفي لرفع المجموع فوق 400 ألف دينار. بعض البائعين يقترحون فوترتهما على حدة: استشر عدل الإشهاد قبل قبول هذا التركيب، لأن المعاملة الجبائية للعملية بأكملها على المحك.
قبل الإمضاء: 5 نقاط تتثبت منها لدى الباعث العقاري
قبل أي دفع، اشترط أن يتضمن عقد الحجز الثمن دون أداءات، ونسبة الأداء على القيمة المضافة المطبقة، والمبلغ باحتساب الأداءات. هذه الأسطر الثلاثة المكتوبة تحميك إذا نشأ خلاف عند إمضاء العقد النهائي.
- دون أداءات أم باحتسابها؟ مطوية تعرض "395 ألف دينار" دون توضيح لا تخبرك بشيء. إذا كان المبلغ دون أداءات، ستدفع 422 650 ديناراً بنسبة 7%. وإذا كان باحتسابها، فقيمة العقار 369 159 ديناراً دون أداءات.
- هل نسبة الأداء مذكورة في العقد؟ إن لم تكن، اطلب إضافتها. "7%" مكتوبة أفضل من عشرة وعود شفوية في مكتب البيع.
- ماذا يشمل الثمن؟ مأوى السيارة، المخزن، الحديقة الخاصة، معاليم الربط بشبكتي الستاغ والصوناد: كل عنصر مدرج يؤثر في احتساب العتبة.
- هل للعقد تاريخ ثابت؟ سجّل عقد الحجز لدى القباضة المالية. في أواخر 2024، ومع الترفيع المعلن من 13% إلى 19%، كان التاريخ الثابت للعقد هو ما سمح بالحفاظ على النسبة القديمة. وإذا مسّ قانون مالية قادم النسب، فقد تساوي هذه الخطوة عشرات الآلاف من الدنانير.
- هل البائع فعلاً باعث عقاري؟ اطلب معرّفه الجبائي ورخصة البناء الخاصة بالمشروع. الشخص الخاص الذي يبني ثم يبيع لا يطبّق الأداء على القيمة المضافة، لكن الإطار القانوني للبيع ليس نفسه.
أسئلة شائعة: الأداء على القيمة المضافة للمساكن الجديدة في تونس
هل تُحتسب عتبة 400 ألف دينار دون أداءات أم باحتسابها؟النصوص المتداولة تتحدث عن قيمة العقار دون أن تحدد دائماً الأساس. حساباتنا تعتمد المبلغ دون أداءات؛ وإذا كان الثمن باحتساب الأداءات هو المعتمد، تنزل العتبة الفعلية إلى حوالي 373 800 دينار دون أداءات. اطلب تأكيداً كتابياً للأساس المعتمد، من الباعث العقاري أو من عدل الإشهاد.
هل يدفع مسكن بيع بـ405 آلاف دينار نسبة 19% على كامل الثمن؟نعم. تنطبق نسبة 19% على كامل الثمن، وليس فقط على الـ5 آلاف دينار التي تتجاوز العتبة. ومن هنا فارق بحوالي 54 ألف دينار بين عقار بـ400 ألف دينار وعقار بـ405 آلاف دينار دون أداءات.
أشتري شقة جديدة من بائع خاص: هل عليّ دفع الأداء على القيمة المضافة؟لا. البائع الخاص غير خاضع للأداء على القيمة المضافة، وبالتالي لا يتحمّل البيع هذا الأداء. في المقابل، يدفع المشتري معاليم التسجيل المرتبطة بنقل الملكية.
هل يمكن الجمع بين نسبة 7% وبرنامج المسكن الأول؟الآليتان منفصلتان. في جانفي 2025، قدّرت وزارة التجهيز والإسكان أن تخفيض الأداء يقلّص بحوالي 13 ألف دينار كلفة مسكن يُقتنى في إطار برنامج المسكن الأول. ولهذا البرنامج سقف ثمن خاص به، أقل من 400 ألف دينار: تثبّت من الشروط المحيّنة لدى بنكك.
هل ستستمر نسبة 7% على المساكن الجديدة؟تم الإبقاء عليها دون تغيير في قانون المالية لسنة 2026. لكن لا يُلزم أي قانون مالية القانونَ الذي يليه: قانون 2027، الذي يدرسه مجلس نواب الشعب في آخر السنة، قد يغيّرها. وسيحيّن menzili.tn هذا الدليل فور المصادقة عليه.
ابحث عن مسكن جديد تحت عتبة 400 ألف دينار
الطريقة الأبسط للاستفادة من نسبة 7% تبقى استهداف المشاريع التي تقل عن العتبة منذ البداية. على menzili.tn، بوابة إعلانات عقارية في تونس تغطي الولايات الـ24، يجمع قسم العقارات الجديدة (Immo neuf) مشاريع الباعثين العقاريين. يمكنك أيضاً تصفّح الشقق المعروضة للبيع في تونس أو في أريانة.
هل أنت باعث عقاري؟ انشر مشاريعك على menzili.tn مع ذكر الثمن دون أداءات ونسبة الأداء بوضوح: إنه أول سؤال يطرحه المشترون.