Comprare un appartamento in Tunisia dall'estero: la guida completa per la diaspora
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Un tunisino che vive a Milano, Torino o Palermo e vuole un trilocale a La Marsa raramente si blocca sul prezzo. Si blocca sulla meccanica: quale conto aprire, in quale valuta pagare, chi firma al posto suo e soprattutto come riportare fuori i soldi il giorno in cui rivenderà. Queste quattro domande si decidono prima della visita, non dopo il preliminare.
Questa guida ricostruisce la procedura reale per un tunisino residente all'estero (TRE). Non riguarda gli acquirenti di nazionalità straniera: il loro regime è diverso e più pesante, e confondere i due percorsi costa mesi.
Un tunisino all'estero non compra con le stesse regole di uno straniero
Un tunisino residente all'estero acquista un immobile in Tunisia senza autorizzazione del governatore. Quell'autorizzazione preventiva riguarda principalmente gli acquirenti di nazionalità straniera; la cittadinanza tunisina basta a esserne esentati, doppio passaporto compreso. Per uno straniero, invece, l'autorizzazione è in linea di principio richiesta per un immobile a uso abitativo, pena la possibile nullità del contratto di vendita. L'esenzione prevista dalla legge n. 40 del 2005 e dalla circolare n. 44 del 23 agosto 2005 riguarda le acquisizioni in zone industriali o turistiche realizzate nell'ambito di un progetto economico, non ogni acquisto situato in zona turistica.
La ragione sta nella normativa sui cambi. Dal 1993 i TRE, pur essendo non residenti, godono anche della qualità di residente per acquistare o cedere in dinari beni immobili situati in Tunisia, aprire conti in dinari e stipulare contratti di credito in dinari. In pratica avete due cappelli: non residente ai fini valutari, residente ai fini dell'acquisto immobiliare.
Questo status ibrido è un vantaggio, a patto di sapere quale dei due regimi state attivando. È lì che si gioca tutto il resto della pratica.
Il punto che in agenzia non vi diranno
Pagare in dinari da un conto locale è semplice e veloce. Ma così attivate il cappello da residente, il che può farvi uscire dal meccanismo che facilita il trasferimento dei fondi fuori dalla Tunisia in caso di rivendita. Molti TRE se ne accorgono dieci anni dopo, quando vendono per finanziare un progetto in Europa.
Pagare in valuta o in dinari: la scelta che decide tutto
Il regime fiscale agevolato si applica solo se la transazione è regolata integralmente in valuta estera. Un tunisino residente all'estero che acquista un'abitazione o un immobile costruito destinato a un'attività economica, pagando al 100% in valuta, deve solo la tassa dell'1% detta CPF, con il contratto registrato a diritto fisso di 30 dinari a pagina, qualunque sia l'importo della transazione.
Le condizioni sono tre e si sommano:
- La prova che l'acquirente risiede all'estero, tramite la fiche de mouvement rilasciata dal consolato, che concorre a dimostrare la non residenza in Tunisia.
- La prova del pagamento del prezzo in valuta convertibile, di norma un'attestazione bancaria del trasferimento.
- Copia del bonifico SWIFT e la scheda di investimento che dettaglia l'operazione realizzata in Tunisia.
La domanda si deposita dopo la firma, presso la Direzione generale della contabilità pubblica e della riscossione.
E se pagate una parte in dinari? Nel momento in cui una frazione del prezzo viene regolata in dinari tunisini, l'agevolazione della registrazione all'1% decade. Nessun pro rata, nessuna tolleranza. Su un appartamento da 250.000 TND la differenza tra i due scenari vale decine di migliaia di dinari, perché si ricade nel regime ordinario. Per un immobile usato acquistato da un privato: 6% fino a 499.999 dinari, 8% da 500.000 a 999.999 dinari, 10% oltre. Per un'abitazione nuova acquistata da un promotore autorizzato il calcolo è diverso: 3% sulla quota eccedente i 500.000 dinari, più un diritto complementare del 2% tra 500.000 e 999.999 dinari o del 4% oltre il milione, applicato al valore totale.
La mia raccomandazione è netta: salvo un acquisto sotto i 60.000 TND finanziato con risparmi già depositati in Tunisia, pagate l'intero prezzo in valuta. Il costo del cambio è largamente inferiore al risparmio fiscale, e la via d'uscita resta aperta.
Trasferire i fondi: conto convertibile, SWIFT e scheda di investimento
Il finanziamento passa obbligatoriamente da un conto in dinari convertibili aperto presso una banca tunisina, alimentato da un bonifico SWIFT dall'estero. Questo passaggio garantisce la trasparenza finanziaria dell'operazione e l'accesso agli incentivi fiscali previsti per la diaspora. Aprite il conto prima di firmare il preliminare, non tra preliminare e rogito.
Il documento decisivo si chiama scheda di investimento. Si compila in versione digitale tramite la piattaforma degli investimenti in valuta ospitata sul sito della Banca centrale di Tunisia, all'indirizzo fiche-invest.bct.gov.tn, ed è quella che attiva la garanzia di trasferimento, cioè il libero trasferimento dei redditi legati all'investimento e del ricavato della cessione.
Senza quella traccia la rivendita diventa un problema. La Banca centrale autorizza il rimpatrio del ricavato di una cessione immobiliare a una condizione principale: dimostrare la regolarità dell'operazione iniziale. Si aggiunge l'imposta sulla plusvalenza immobiliare, dovuta prima di qualsiasi trasferimento dei fondi.
Conservate tutto: contabili di addebito, estratti conto, attestazioni bancarie, scheda di investimento. Nei fatti, una pratica di rivendita si vince con documenti datati dieci anni prima.
Comprare senza mettere piede in Tunisia: la procura
La procura permette di firmare l'atto tramite un mandatario. Un tunisino residente all'estero può rilasciare una procura generale che copre tutti gli atti giuridici, oppure una procura speciale limitata a un atto preciso come la vendita di un immobile. Le strade sono due: il consolato tunisino, con documenti legalizzati e poi inviati in Tunisia per la registrazione all'ufficio delle imposte, oppure un notaio locale quando il paese aderisce alla Convenzione dell'Aia, il che evita la legalizzazione in ambasciata.
L'apostille, e i paesi dove non funziona
Punto spesso riportato male online: la Tunisia fa parte della Convenzione Apostille. Vi ha aderito il 10 luglio 2017 e la convenzione è entrata in vigore il 30 marzo 2018. Una procura redatta davanti a un notaio italiano e apostillata dall'autorità competente locale, in Italia la Procura della Repubblica o la Prefettura secondo il tipo di atto, è quindi pienamente ricevibile.
Per chi vive in Italia c'è un secondo elemento da conoscere: dal 1° marzo 2019 le rappresentanze consolari italiane in Tunisia non legalizzano più gli atti pubblici tunisini destinati all'Italia, che devono essere muniti di apostille. Il percorso è quindi simmetrico nei due sensi.
Le eccezioni colpiscono direttamente la diaspora. La convenzione non si applica tra la Tunisia e Germania, Austria e Grecia. Per il Belgio la situazione è cambiata di recente: una riserva belga del gennaio 2018 bloccava l'entrata in vigore ed è stata revocata solo l'11 giugno 2025, data in cui la convenzione è entrata in vigore tra i due paesi. Un tunisino di Monaco di Baviera o di Vienna torna quindi alla legalizzazione consolare classica. Mettete in conto tre o sei settimane in più.
Speciale, non generale
Una procura generale affidata a un cugino è lo schema perfetto per un contenzioso familiare lungo dieci anni. Redigete una procura speciale, limitata all'acquisto dell'immobile identificato, con una data di scadenza esplicita, tradotta in arabo. Il mandatario giusto non è quello che abita più vicino all'immobile, è quello che non ha alcun interesse nella transazione.
Notaio, titolo di proprietà e verifiche da non delegare mai
Il notaio tunisino redige l'atto, incassa i diritti di registrazione e cura la trascrizione alla Conservatoria fondiaria. Mette in sicurezza la forma, non la scelta dell'immobile. Tre verifiche restano a vostro carico, e nessuna si fa per telefono.
Prima il titolo fondiario. Pretendete un titolo individuale, il cosiddetto titolo blu, e una copia recente rilasciata dalla Conservatoria. Un bene "in corso di immatricolazione" non è un bene titolato. Poi la natura del terreno: una costruzione in zona agricola non si sana, chiunque sia il venditore. Infine la comunione ereditaria, la trappola più frequente sui beni di famiglia: un erede assente che non ha firmato rende la vendita impugnabile.
Fate preparare una relazione descrittiva da un avvocato iscritto all'ordine tunisino, distinto dal notaio e distinto dall'agenzia. Il costo è una frazione di quello di una causa a 2.000 chilometri di distanza.
Quanto costa davvero
Mettete in conto dall'8% al 12% del prezzo in spese accessorie nel regime ordinario, e sensibilmente meno nel regime in valuta.
| Voce | TRE che paga il 100% in valuta | Regime ordinario |
|---|---|---|
| Registrazione del contratto | 30 TND a pagina | Scala progressiva sul valore lordo |
| Conservatoria fondiaria (CPF) | 1% | 1% |
| Imposta di registro, usato acquistato da un privato | Non applicabile | 6% fino a 499.999 TND, 8% da 500.000 a 999.999 TND, 10% oltre |
| Imposta di registro, nuovo da promotore autorizzato | Non applicabile | 3% oltre 500.000 TND, più 2% da 500.000 a 999.999 TND o 4% oltre il milione, sul valore totale |
| Onorari notaio e avvocato | Secondo tariffa | Secondo tariffa |
Sui prezzi, ecco i valori indicativi al metro quadro per appartamenti in vendita, dal barometro Menzili.tn, ultimo aggiornamento 18 agosto 2026:
| Città | Prezzo indicativo al m² |
|---|---|
| La Marsa | 3.800 TND |
| Tunisi | 2.900 TND |
| Hammamet | 2.600 TND |
| La Soukra | 2.600 TND |
| Ariana | 2.500 TND |
| Djerba | 2.400 TND |
| Sousse | 2.200 TND |
Un trilocale di 90 m² a La Marsa si colloca quindi attorno ai 340.000 TND, contro circa 200.000 TND a Sousse per la stessa superficie. La differenza finanzia abbondantemente due viaggi andata e ritorno all'anno per quindici anni.
Tempistiche realistiche
Calcolate dai sei ai nove mesi tra la prima ricerca e la trascrizione, vivendo all'estero. Un mese di ricerca e preselezione online, una o due settimane sul posto per le visite, due o quattro settimane per il preliminare e la verifica del titolo, tre o sei settimane per la procura e la sua apostille o legalizzazione, due settimane per il bonifico SWIFT e la scheda di investimento, poi firma e trascrizione.
Qual è la voce che salta più spesso? La procura, mai il finanziamento. Avviatela il giorno stesso della firma del preliminare.
FAQ
Un italo-tunisino ha bisogno dell'autorizzazione del governatore? No. La cittadinanza tunisina basta per acquistare un immobile costruito. L'autorizzazione preventiva del governatore riguarda l'acquirente di nazionalità straniera. L'esenzione in zona industriale o turistica presuppone un progetto economico.
Si può comprare senza mai andare in Tunisia? Sì, tramite procura notarile apostillata o legalizzata, poi registrata in Tunisia. Per un primo acquisto lo sconsiglio: una visita fisica prima del preliminare resta il miglior filtro contro le truffe.
Cosa succede se pago metà in dinari? Si perde l'agevolazione della registrazione all'1%, perché l'intero pagamento deve avvenire in valuta estera per averne diritto.
Potrò trasferire all'estero il ricavato della rivendita? Sì, se l'acquisto è stato finanziato da un'importazione di valuta documentata. La garanzia di trasferimento poggia sulla scheda di investimento digitale registrata sulla piattaforma della Banca centrale di Tunisia.
Come sono tassati i canoni di affitto percepiti in Tunisia? Le convenzioni fiscali attribuiscono la tassazione dei canoni allo Stato in cui si trova l'immobile, e il residente fiscale italiano deve comunque dichiarare quel reddito in Italia, con la doppia imposizione eliminata da un credito d'imposta pari all'imposta pagata all'estero.
Una banca tunisina può finanziare un TRE? Sì. I tunisini residenti all'estero dispongono di strumenti dedicati, piani di risparmio casa e offerte bancarie specifiche per la diaspora. Le condizioni variano molto da istituto a istituto, confrontatene almeno tre.
Ora sapete cosa preparare. Resta da trovare l'immobile: gli appartamenti in vendita a Tunisi e gli annunci a Sousse si consultano e si filtrano su Menzili.tn, portale di annunci immobiliari che copre i 24 governatorati della Tunisia. Le agenzie possono creare un account professionale e pubblicare direttamente i propri immobili.
Scritto da Slim. Ultimo aggiornamento: 26 settembre 2026.