IVA sulle case nuove in Tunisia nel 2026: 7% o 19%, quanto paghi davvero

Di Slim, responsabile editoriale di menzili.tn, portale di annunci immobiliari in Tunisia che copre tutti i 24 governatorati.Pubblicato il 18 settembre 2026. Prossimo aggiornamento previsto a gennaio 2027, dopo l'approvazione della legge finanziaria 2027.

Due appartamenti nuovi nello stesso complesso. Il primo è in vendita a 400.000 TND IVA esclusa, il secondo a 405.000 TND. Sulla brochure, 5.000 TND di differenza. Al momento della firma, quasi 54.000 TND.

Nessun errore di battitura. È l'effetto della soglia IVA di 400.000 TND, introdotta dalla legge finanziaria 2025 e mantenuta invariata nel 2026. Eppure molte guide online indicano ancora un'aliquota unica del 19% sul nuovo, oppure parlano di un "taglio dal 13% al 7%" quando l'aliquota del 13% non esiste più. Risultato: acquirenti che confrontano i progetti con numeri sbagliati.

Questa guida espone le regole realmente in vigore nel 2026, fa i conti fascia per fascia ed elenca cosa verificare con il promotore immobiliare prima di versare qualsiasi anticipo.

Quale aliquota IVA si applica a una casa nuova in Tunisia nel 2026?

Nel 2026, un'abitazione nuova a uso residenziale venduta da un promotore immobiliare in Tunisia è soggetta all'IVA del 7% se il suo prezzo non supera i 400.000 TND, e del 19% oltre tale soglia. Un'abitazione acquistata da un venditore privato, invece, non è soggetta a IVA.

La regola dei 400.000 TND

Il meccanismo funziona come un interruttore, non come una scala progressiva. Sotto il tetto: 7% sull'intero prezzo. Sopra: 19% sull'intero prezzo, e non solo sulla parte che eccede i 400.000 TND. Niente a che vedere con l'imposta sul reddito, dove ogni scaglione ha la propria aliquota.

C'è un punto da tenere d'occhio. I testi riportati dalla stampa parlano del "valore" o del "prezzo" dell'immobile, senza sempre precisare se si tratti dell'importo IVA esclusa o IVA inclusa. I nostri calcoli partono da un tetto valutato IVA esclusa. Se conta il prezzo IVA inclusa, la soglia reale scende a circa 373.800 TND IVA esclusa (400.000 ÷ 1,07). In concreto? Fatti confermare la base di calcolo per iscritto, dal promotore o dal notaio, prima di impegnarti.

Da dove nasce questo regime

Per anni, le vendite di abitazioni da parte dei promotori sono state tassate al 13%, con un passaggio al 19% annunciato e poi rinviato di legge finanziaria in legge finanziaria. La legge finanziaria 2025 ha deciso: abolizione dell'aliquota del 13%, creazione di un'aliquota ridotta del 7% per le abitazioni fino a 400.000 TND e 19% oltre tale importo (sintesi della legge finanziaria 2025, ilboursa, in francese).

La legge finanziaria 2026, approvata a dicembre 2025, non ha modificato questo regime, che resta da verificare rispetto ai testi in vigore. Un emendamento proponeva di alzare il tetto da 400.000 a 500.000 TND: è stato respinto in commissione, con l'opposizione del Ministero delle Finanze.

E la famosa cifra dei "20.000 TND di risparmio" ripresa ovunque? Risale a gennaio 2025. Il direttore generale dell'Edilizia abitativa, Nejib Snoussi, la calcolava rispetto alla vecchia aliquota del 13% (La Presse, dispaccio TAP, in francese). Nel 2026 il confronto giusto va fatto con il 19%, e il divario è molto più ampio.

Quali abitazioni rientrano nell'IVA al 7%?

L'IVA al 7% riguarda le abitazioni nuove a uso residenziale, vendute da un promotore immobiliare, con un prezzo non superiore a 400.000 TND. Le tre condizioni sono cumulative: ne basta una mancante per perdere l'aliquota ridotta.

Cosa rientra

Appartamento in un complesso, duplex, villa costruita da un promotore in una lottizzazione: il tipo di immobile conta poco, purché sia a uso abitativo e venduto da un professionista della promozione immobiliare. Un bilocale (S+1) a Sahloul, un quadrilocale (S+3) ai Jardins de Carthage e una villa bifamiliare a Hammamet ricadono nello stesso regime. Solo il prezzo fa la differenza.

Cosa resta escluso

• L'acquisto da un venditore privato: nessuna IVA, perché il venditore non è soggetto IVA. Paghi però i diritti di registrazione, il cui regime è stato ritoccato dalla legge finanziaria 2026.
• Il locale commerciale o l'ufficio venduto da un promotore: non è a uso abitativo, quindi resta fuori dall'aliquota ridotta.
• Il terreno non edificato: la misura riguarda gli immobili costruiti, un lotto di terreno non è interessato.

Il caso dell'edilizia sociale

Gli alloggi sociali finanziati dal FOPROLOS (Fondo per la promozione dell'alloggio dei lavoratori dipendenti) e acquistati da promotori restano esenti da IVA, parcheggi collettivi compresi. Se la tua pratica è ammissibile, conviene ancora più del 7%.

Quanto risparmi: esempi di calcolo

Su un'abitazione nuova da 300.000 TND IVA esclusa, l'IVA al 7% ammonta a 21.000 TND, contro 57.000 TND al 19%. Il risparmio raggiunge 36.000 TND, pari al 12% del prezzo IVA esclusa. Più l'immobile si avvicina al tetto, più il risparmio cresce, fino a 48.000 TND per un'abitazione da 400.000 TND IVA esclusa.

Calcoli menzili.tn, settembre 2026, ipotizzando un tetto valutato IVA esclusa.

Facciamo un caso concreto. Un trilocale nuovo (S+2) di 110 m² a La Soukra, proposto a 3.300 TND al m² IVA esclusa (prezzo indicativo), costa 363.000 TND IVA esclusa. Con l'IVA al 7%, il conto finale è di 388.410 TND. Lo stesso appartamento tassato al 19% sarebbe costato 431.970 TND. Sono 43.560 TND di differenza: più della metà di un anticipo del 20% su questo immobile.

L'effetto soglia: 5.000 TND in più sul listino, 54.000 TND in più alla firma

Superare la soglia dei 400.000 TND IVA esclusa, anche di poche migliaia di dinari, fa passare l'intero prezzo dal 7% al 19%. Un immobile da 405.000 TND IVA esclusa costa quindi 481.950 TND IVA inclusa, contro 428.000 TND per uno da 400.000 TND: 53.950 TND in più per 5.000 TND di differenza sul listino.

Nei fatti, questo gradino crea una zona trappola tra circa 400.000 e 450.000 TND IVA esclusa. Un appartamento in vendita a 420.000 TND IVA esclusa arriva a 499.800 TND IVA inclusa. Se il promotore accetta di scendere a 400.000 TND, paghi 428.000 TND. Lui rinuncia a 20.000 TND di fatturato; tu risparmi 71.800 TND. Per un promotore che ha ancora unità da vendere, se ne può parlare.

La nostra opinione è netta: se un progetto ti piace e il suo prezzo IVA esclusa è appena sopra il tetto, trattare non è un'opzione, è la prima cosa da fare. Controlla anche cosa comprende il prezzo. Un posto auto o una cantina inclusi nello stesso atto possono bastare a portare il totale sopra i 400.000 TND. Alcuni venditori propongono di fatturarli a parte: chiedi il parere del notaio prima di accettare questa soluzione, perché è in gioco il trattamento fiscale dell'intera operazione.

Prima di firmare: 5 verifiche con il promotore

Prima di qualsiasi versamento, pretendi che il contratto di prenotazione indichi il prezzo IVA esclusa, l'aliquota IVA applicata e l'importo IVA inclusa. Queste tre righe scritte ti tutelano se nasce un disaccordo alla firma dell'atto definitivo.

1. IVA esclusa o inclusa? Una brochure che indica "395.000 TND" senza altre precisazioni non ti dice nulla. Se l'importo è IVA esclusa, pagherai 422.650 TND al 7%. Se è IVA inclusa, l'immobile vale 369.159 TND IVA esclusa.
2. L'aliquota IVA è scritta nel contratto? Se manca, falla aggiungere. Un "7%" scritto vale più di dieci promesse a voce nell'ufficio vendite.
3. Cosa comprende il prezzo? Posto auto, cantina, giardino privato, spese di allacciamento STEG (elettricità) e SONEDE (acqua): ogni elemento incluso pesa sul calcolo della soglia.
4. Il contratto ha una data certa? Fai registrare il contratto di prenotazione presso l'ufficio delle entrate (recette des finances). A fine 2024, con l'aumento annunciato dal 13% al 19%, era la data certa del contratto a permettere di mantenere la vecchia aliquota. Se una prossima legge finanziaria toccherà le aliquote, questo accorgimento può valere decine di migliaia di dinari.
5. Il venditore è davvero un promotore immobiliare? Chiedi il suo codice fiscale (matricule fiscal) e il permesso di costruire del progetto. Un privato che costruisce e poi rivende non applica l'IVA, ma il quadro giuridico della vendita non è lo stesso.

FAQ: IVA sulle case nuove in Tunisia

La soglia di 400.000 TND si calcola IVA esclusa o inclusa?I testi pubblicati parlano del valore dell'immobile senza sempre precisare la base. I nostri calcoli usano l'importo IVA esclusa; se fa fede il prezzo IVA inclusa, la soglia reale scende a circa 373.800 TND IVA esclusa. Fatti confermare la base per iscritto, dal promotore o dal notaio.

Un'abitazione venduta a 405.000 TND paga il 19% sull'intero prezzo?Sì. L'aliquota del 19% si applica all'intero prezzo, non solo ai 5.000 TND che superano il tetto. Da qui una differenza di quasi 54.000 TND tra un immobile da 400.000 TND e uno da 405.000 TND IVA esclusa.

Compro un appartamento nuovo da un venditore privato: devo pagare l'IVA?No. Un venditore privato non è soggetto IVA, quindi la vendita non ne comporta. L'acquirente paga però i diritti di registrazione legati al trasferimento di proprietà.

Si può cumulare l'IVA al 7% con il programma Premier Logement (prima casa)?I due strumenti sono distinti. A gennaio 2025, il Ministero delle Infrastrutture e dell'Edilizia abitativa stimava che il taglio dell'IVA riducesse di circa 13.000 TND il costo di un'abitazione acquistata tramite il programma Premier Logement. Il programma ha un proprio tetto di prezzo, inferiore a 400.000 TND: verifica le condizioni aggiornate con la tua banca.

L'IVA al 7% sulle case nuove durerà?È stata confermata senza modifiche dalla legge finanziaria 2026. Nessuna legge finanziaria vincola la successiva: quella del 2027, esaminata dall'Assemblea dei rappresentanti del popolo (ARP) a fine anno, potrebbe modificarla. menzili.tn aggiornerà questa guida non appena sarà approvata.

Trovare una casa nuova sotto la soglia dei 400.000 TND

Il modo più semplice per sfruttare l'aliquota del 7% resta puntare fin dall'inizio sui progetti sotto il tetto. Su menzili.tn, portale di annunci immobiliari in Tunisia che copre tutti i 24 governatorati, la sezione nuove costruzioni (Immo neuf) raccoglie i progetti dei promotori. Puoi anche consultare gli appartamenti in vendita a Tunisi o ad Ariana.

Sei un promotore? Pubblica i tuoi progetti su menzili.tn indicando chiaramente il prezzo IVA esclusa e l'aliquota IVA: è la prima domanda che fanno gli acquirenti.