عقد الكراء في تونس: دليل 2026 ونموذج PDF مجاني

في تونس، لا يزال عدد كبير من عمليات الكراء يقوم على اتفاق شفاهي أو على ورقة أُمضيت على عجل. أين المشكل؟ عندما يسكت العقد، تطبّق مجلة الالتزامات والعقود قواعدها الافتراضية، وبعضها يفاجئ المالكين والمتسوِّغين على حدّ سواء. هل تعلمون أنّ المتسوِّغ يمكنه تسويغ شقتكم من الباطن إذا لم يمنع العقد ذلك؟ أو أنّ المسوِّغ لا يمكنه استرجاع محلّه أثناء مدّة الكراء، ولو ليسكنه بنفسه؟ هذا الدليل، الذي أعدّه فريق menzili.tn، منصة الإعلانات العقارية الحاضرة في ولايات تونس الأربع والعشرين، يربط كلّ قاعدة بالفصل القانوني الذي ينصّ عليها، ويقدّم لكم نموذج عقد مجانياً باللغتين العربية والفرنسية.

ماذا يقول القانون التونسي عن عقد الكراء؟

يخضع عقد كراء المحلّ المعدّ للسكنى في تونس لمجلة الالتزامات والعقود، في الفصل 727 وما بعده المتعلّقة بكراء الأشياء. ولا يوجد قانون خاص بعقود الكراء الحديثة: فباستثناء المساكن القديمة التي يشملها قانون 1976، تنطبق مجلة الالتزامات والعقود وبنود العقد.

تعرّف المجلة الكراء بأنّه العقد الذي يُحيل بمقتضاه أحد الطرفين للآخر الانتفاع بشيء لمدّة معيّنة مقابل ثمن يلتزم الآخر بدفعه (الفصل 727). ويتمّ الكراء بمجرّد اتفاق الطرفين على الشيء والثمن وبقية الشروط (الفصل 728). عملياً، تكفي مصافحة لإبرام عقد كراء. وهنا بالضبط يكمن المشكل.

هل العقد الكتابي إجباري؟

نعم، متى تجاوزت مدّة الكراء سنة. فالفصل 729 من مجلة الالتزامات والعقود يوجب إثبات كراء العقارات بالكتابة إذا كان لأكثر من سنة؛ وإلّا اعتُبر الكراء لمدّة غير معيّنة. ويضيف الفصل نفسه أنّ كراء العقارات لأكثر من سنة لا يُحتجّ به على الغير إلّا إذا كان مسجّلاً. نصيحتنا بسيطة: احرصوا دائماً على كتابة العقد، ولو لستّة أشهر. فهي الطريقة الوحيدة لإثبات ما تمّ الاتفاق عليه.

هل يشملكم قانون 1976؟

على الأرجح لا. فالقانون عدد 35 لسنة 1976 المؤرّخ في 18 فيفري 1976، الذي يوفّر حماية واسعة للمتسوِّغين، يقتصر مجال تطبيقه على المساكن القديمة، كما تذكّر بذلك دراسة نشرتها وزارة التجهيز والإسكان (بالفرنسية). أمّا الشقة المبنية والمسوَّغة حديثاً، فتنطبق عليها مجلة الالتزامات والعقود.

البنود الضرورية، وفخاخ المجلة إذا أغفلتموها

يجب أن يحدّد عقد الكراء التونسي الجيّد هوية الطرفين، والمحلّ، ووجهة استعماله، والمدّة، ومعيّن الكراء، ومبلغ الضمان، والأعباء، وأجل التنبيه، وحكم التسويغ من الباطن. فكلّ إغفال يترك للمجلة أن تقرّر مكانكم، وقواعدها الافتراضية ليست دائماً كما تتصوّرون.

البيانات التي لا يجب إغفالها أبداً: الهوية الكاملة للطرفين مع عدد بطاقة التعريف الوطنية؛ العنوان الدقيق للمحلّ ومكوّناته وتوابعه ومرجع الرسم العقاري (يشرح دليلنا حول الرسم العقاري، بالفرنسية، كيفية التثبّت منه)؛ وجهة الاستعمال؛ المدّة وشروط التجديد؛ معيّن الكراء وأجل خلاصه وطريقته؛ مبلغ الضمان؛ الأعباء؛ أجل التنبيه؛ وأخيراً محضر معاينة حالة المحلّ كملحق. تفصيل كثيراً ما يُغفل: ما لم يُتّفق على خلاف ذلك، يُدفع معيّن الكراء بالمكان الذي يوجد فيه المحلّ (الفصل 770). لذا، نصّوا على التحويل البنكي إن كنتم لا ترغبون في القبض يداً بيد. أمّا الدفع المسبق فهو جائز صراحة (الفصل 768).

تبقى أربعة فخاخ لا يعرفها إلّا القليل من المسوِّغين والمتسوِّغين.

الفخّ الأوّل: التسويغ من الباطن مسموح به افتراضياً. يسمح الفصل 772 للمتسوِّغ بالتسويغ من الباطن، بل وبإحالة عقده، ما لم يُمنع ذلك صراحة. ومع انتشار الكراء لفترات قصيرة عبر المنصّات الإلكترونية، أصبح بند المنع ضرورياً للمسوِّغ.

الفخّ الثاني: في غياب محضر معاينة، يُفترض أنّ المتسوِّغ تسلّم المحلّ في حالة حسنة. تلك هي قاعدة الفصل 781. لذا فإنّ محضر معاينة مفصّلاً عند الدخول هو الحماية الوحيدة للمتسوِّغ من خصم تعسّفي من مبلغ الضمان.

الفخّ الثالث: لا يمكن للمسوِّغ استرجاع محلّه أثناء مدّة الكراء. الفصل 797 واضح: لا يمكن للمسوِّغ فسخ الكراء، ولو صرّح بأنّه يريد سكنى المحلّ بنفسه. فإن كنتم تنوون استرجاع عقاركم، اختاروا مدّة قصيرة بدل انتظار مغادرة مسبقة.

الفخّ الرابع: كفالة الغير تنتهي عند أوّل أجل. فالقريب الذي يكفل المتسوِّغ لا تشمل كفالته فترة التجديد الضمني (الفصل 795). اطلبوا منه إمضاء التزام جديد عند كلّ تجديد.

المدّة والتجديد وانتهاء العقد

ينتهي الكراء المحدّد المدّة بصفة آلية عند حلول أجله، دون حاجة إلى تنبيه، ما لم يُتّفق على خلاف ذلك (الفصل 791 من مجلة الالتزامات والعقود). وإذا بقي المتسوِّغ في المحلّ، يتجدّد العقد بنفس الشروط ولنفس المدّة (الفصل 793). ولتجنّب ذلك، يجب توجيه تنبيه قبل حلول الأجل.

التجديد الضمني هو الآلية الأقلّ فهماً. فترك المتسوِّغ يشغل المحلّ بعد حلول الأجل يعادل الإمضاء على مدّة جديدة مماثلة. ولا يمنع التجديد إلّا تنبيه، أو عمل مماثل يعبّر عن إرادة عدم التجديد (الفصل 794).

وإذا لم يحدّد العقد أيّ مدّة؟ يُعتبر الكراء عندئذ شهرياً إذا كان معيّن الكراء شهرياً، وينتهي عند انقضاء كلّ أجل، ما لم يقضِ العرف بخلاف ذلك (الفصل 792). ولكلّ طرف إنهاؤه، لكن للمتسوِّغ الحقّ في الأجل الذي يحدّده العرف المحلّي لإخلاء المحلّ (الفصل 793). فالمجلة لا تحدّد إذن أيّ مدّة رقمية للتنبيه: العرف هو الذي يقرّر. وفي الواقع، هذا مصدر للنزاعات. حدّدوا أجل التنبيه كتابة في العقد، مع توجيهه برسالة مضمونة الوصول أو بواسطة عدل منفّذ.

يمكن للمسوِّغ طلب الفسخ في ثلاث حالات (الفصل 796): استعمال المحلّ في غير ما أُعدّ له، أو إهماله بما يسبّب ضرراً جسيماً، أو عدم خلاص معيّن كراء حلّ أجله. وأخيراً، لا ينفسخ الكراء بوفاة المتسوِّغ ولا بوفاة المسوِّغ (الفصل 803).

التعريف بالإمضاء والتسجيل: الإجراءات والآجال والكلفة

ليكون عقد الكراء التونسي قابلاً للاحتجاج به كلياً، يجب التعريف بإمضاءاته لدى البلدية، ثمّ تسجيله بالقباضة المالية التي يوجد المحلّ بدائرتها في أجل 60 يوماً من إمضائه. وبالنسبة إلى كراء المحلّ المعدّ للسكنى، يكلّف التسجيل معلوماً قارّاً قدره 5 دنانير عن كلّ صفحة من كلّ نظير.

المراحل حسب ترتيبها:

• طباعة العقد وإمضاؤه في ثلاثة نظائر أصلية على الأقل، مع التأشير على كلّ صفحة. ويبقى نظير لدى القباضة.
• التعريف بالإمضاءات لدى البلدية، مع حضور كلّ طرف مصحوباً ببطاقة هويته. ويجب على المالك تقديم شهادة من البلدية تثبت خلاص المعلوم على العقارات المبنية: ودونها يُرفض التعريف بالإمضاء (مجلة الجباية المحلية). وتستخلص البلدية معلوماً بعنوان التعريف بالإمضاء.
• تسجيل العقد بالقباضة المالية التي يوجد المحلّ بدائرتها، في أجل 60 يوماً من تاريخه (الفصل 3 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي). وبعد هذا الأجل، تُطبَّق خطايا التأخير.

الوضعية	المكان	الأجل	الكلفة
كراء محلّ معدّ للسكنى بعقد كتابي	القباضة المالية بمكان العقار	60 يوماً من الإمضاء	5 دنانير عن كلّ صفحة من كلّ نظير، باستثناء النظير الذي تحتفظ به القباضة
كراء محلّ تجاري أو مهني	القباضة المالية بمكان العقار	60 يوماً من الإمضاء	1% من معيّن الكراء السنوي والأعباء، بحدّ أدنى 40 ديناراً
كراء دون عقد كتابي	تصريح من المسوِّغ	60 يوماً من الدخول إلى المحلّ	حسب وجهة استعمال العقار
التعريف بالإمضاءات	البلدية	قبل التسجيل	معلوم التعريف بالإمضاء، مع شهادة خلاص المعلوم على العقارات المبنية

المصادر: مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي، الفصول 3 و6 و20 و22 و23 و31 (طبعة المطبعة الرسمية 2024، www.iort.gov.tn)؛ مجلة الجباية المحلية.

مثال عملي: يتكوّن نموذج العقد باللغة العربية الذي نقترحه من 6 صفحات. وعند إيداعه في 3 نظائر، تحتفظ القباضة بأحدها، يكلّف 2 × 6 × 5 = 60 ديناراً بعنوان معاليم التسجيل، مهما كان معيّن الكراء. فالتعريفة نفسها تنطبق على استوديو بـ450 ديناراً في المنستير وعلى فيلا بـ4.000 دينار في المرسى. وللمقارنة، فإنّ محلاً تجارياً مسوَّغاً بـ1.500 دينار شهرياً يدفع 1% من 18.000 دينار، أي 180 ديناراً. فالتسجيل يمثّل إذن، بالنسبة إلى المسكن، إحدى أقلّ الحمايات القانونية كلفة.

لماذا تسجّلون عقد الكراء، ولو كانت مدّته أقلّ من سنة؟

يمنح تسجيل العقد تاريخاً ثابتاً. وهذا التاريخ هو الذي يحمي المتسوِّغ في صورة بيع المحلّ: إذ يتعيّن على المالك الجديد احترام الكراء الجاري (الفصل 798 من مجلة الالتزامات والعقود). ودون تاريخ ثابت، يمكن للمشتري مطالبة المتسوِّغ بالخروج.

هذه هي الحجّة التي لا يعرفها أحد تقريباً. فبيع المحلّ لا ينهي الكراء: إذ يحلّ المشتري محلّ المالك السابق في حقوقه والتزاماته، شريطة أن يكون للعقد تاريخ ثابت سابق للبيع. وفي غياب ذلك، يسمح الفصل 799 للمشتري بإخراج المتسوِّغ، مع منحه فقط الأجل الذي يحدّده العرف. تصوّروا متسوِّغاً يقيم بأريانة بعقد غير مسجّل، يبيع مالكه الشقة: قد يُضطرّ إلى المغادرة في غضون بضعة أسابيع.

والتسجيل مفيد أيضاً للمسوِّغ. فالعقد المسجّل والمعرّف بإمضائه يشكّل وسيلة إثبات متينة في صورة عدم الخلاص، وكثيراً ما يُطلب في إجراءات إدارية (تعيين المقرّ، بطاقة الإقامة لمتسوِّغ أجنبي). وتفصيل آخر: الوصل الذي يغطّي أكثر من سنة من معيّنات كراء مدفوعة مسبقاً لا يُحتجّ به على الغير إلّا إذا كان مسجّلاً (الفصل 769).

مبلغ الضمان ومحضر المعاينة وإرجاع المحلّ

لا تحدّد مجلة الالتزامات والعقود أيّ سقف لمبلغ الضمان: فمبلغه حرّ، والعرف هو ما بين شهر وشهرين من معيّن الكراء. وعند الخروج، يجب على المتسوِّغ إرجاع المحلّ في الحالة المبيّنة عند الدخول، لكنّه لا يُسأل عن الاستهلاك العادي ولا عن القِدم.

بما أنّ القانون يسكت عن مبلغ الضمان، فكلّ شيء يتوقّف على العقد. نصّوا على ثلاث نقاط: مبلغه، ومنع المتسوِّغ من خصمه من آخر معيّنات الكراء، وأجل إرجاعه، مثلاً 30 يوماً من تسليم المفاتيح.

عند الخروج، يكون محضر معاينة الدخول هو المرجع: إذ يجب على المتسوِّغ إرجاع المحلّ كما تسلّمه (الفصل 780). وهو يُسأل عن الأضرار الناتجة عن خطئه (الفصل 782)، لكن لا يُسأل عن الاستعمال العادي ولا عن القوّة القاهرة ولا عن القِدم أو عدم إنجاز الإصلاحات المحمولة على المسوِّغ (الفصل 783). فالحائط الذي اصفرّ بعد ثلاث سنوات ليس ضرراً؛ أمّا الباركيه المحروق فهو كذلك.

أجل يجب أن يعرفه المسوِّغ: دعاواه بعنوان الأضرار أو عدم الإرجاع تسقط بمرور ستّة أشهر من يوم استرجاعه حيازة المحلّ (الفصل 790). فانتظار سنة للمطالبة بإصلاح يعني خسارة الحقّ.

حمّلوا نموذج عقد الكراء (PDF بالعربية والفرنسية)

يتضمّن نموذج menzili.tn عقد كراء محلّ معدّ للسكنى في 25 فصلاً وملحقاً لمحضر معاينة حالة المحلّ عند الدخول والخروج، باللغتين العربية والفرنسية. وهو يتصدّى لفخاخ المجلة: منع التسويغ من الباطن، محضر معاينة حضوري، أجل تنبيه محدّد، وإرجاع مبلغ الضمان في أجل 30 يوماً.

ما ينصّ عليه النموذج، فصلاً فصلاً:

• الفصلان 2 و15: منع التسويغ من الباطن وإحالة العقد والكراء لفترات قصيرة دون موافقة كتابية من المسوِّغ. وهو الردّ على الفصل 772 من المجلة.
• الفصل 9: محضر معاينة حضوري عند الدخول والخروج، و10 أيام للمتسوِّغ للإعلام بكلّ عيب لم يكن ظاهراً.
• الفصل 10: توزيع مفصّل للإصلاحات بين المسوِّغ (الهيكل، عزل المياه، القنوات المدمجة) والمتسوِّغ (الحنفيات، الجوانات، الأقفال، البلّور).
• الفصل 17: تنبيه بأجل 15 يوماً في صورة عدم الخلاص، ومنع المسوِّغ من كلّ وسيلة ضغط شخصية (تغيير الأقفال، قطع الماء أو الكهرباء). ولا يمكن الإذن بالإخراج إلّا من قبل القاضي.
• الفصل 19: أجل تنبيه المتسوِّغ يُحدَّد، وتنبيه المسوِّغ بعدم التجديد قبل شهرين على الأقل من حلول الأجل.
• الفصل 21: إرجاع مبلغ الضمان في أجل 30 يوماً، مع كشف كتابي بالمبالغ المبرّرة فقط.
• الفصل 25: التزام الطرفين بالتعريف بالإمضاء وتسجيل العقد.

طريقة الاستعمال: اختاروا النسخة العربية أو الفرنسية حسب لغة الطرفين (وفي حالة الشكّ، تبقى العربية، اللغة الرسمية، الخيار الأكثر أماناً للإجراءات الإدارية). عمّروا الخانات، وأشّروا على الاختيارات (محلّ فارغ أو مؤثّث، طريقة الخلاص)، وأشّروا على كلّ صفحة، واطبعوا ثلاثة نظائر، وأرفقوا محضر معاينة الدخول، ثمّ اتّبعوا مراحل التعريف بالإمضاء والتسجيل المبيّنة أعلاه. وبالنسبة إلى كراء طويل المدّة أو وضعية خاصة (شيوع، عقار دون رسم عقاري، متسوِّغ شركة)، اعرضوا العقد على محامٍ أو عدل إشهاد.

تحميل (ملفات PDF مجانية): عقد كراء، النسخة العربية | محضر معاينة حالة المحلّ، النسخة العربية | عقد الكراء، النسخة الفرنسية | محضر المعاينة، النسخة الفرنسية

بالنسبة إلى المسوِّغ، لا تنسوا أنّ معيّنات الكراء تخضع للضريبة بعنوان المداخيل العقارية، مع طرح تقديري بنسبة 20%. وقد فصّلنا ذلك في دليلنا حول مردودية الاستثمار الكرائي (بالفرنسية).

تبحثون عن متسوِّغ أو عن مسكن؟ انشروا إعلانكم مجاناً على menzili.tn، أو تصفّحوا الشقق المعروضة للكراء في تونس وفي أريانة وسوسة.

أسئلة شائعة: عقد الكراء في تونس

هل يجب تسجيل عقد الكراء في تونس؟

نعم: يجب تسجيل عقد كراء العقار بالقباضة المالية التي يوجد العقار بدائرتها في أجل 60 يوماً من إمضائه. ويمنح التسجيل العقد تاريخاً ثابتاً ويجعله قابلاً للاحتجاج به على الغير، خاصة في صورة بيع المحلّ.

كم يكلّف تسجيل عقد كراء محلّ معدّ للسكنى؟

يخضع كراء المحلّ المعدّ للسكنى لمعلوم قارّ قدره 5 دنانير عن كلّ صفحة من كلّ نظير مقدّم، باستثناء النظير الذي تحتفظ به القباضة. وبالتالي يكلّف نموذجنا العربي المتكوّن من 6 صفحات، عند إيداعه في 3 نظائر، 60 ديناراً، مهما كان معيّن الكراء.

أين يتمّ التعريف بإمضاءات عقد الكراء؟

يتمّ التعريف بالإمضاءات لدى البلدية، مع حضور كلّ طرف مصحوباً ببطاقة هويته. ويجب على المالك تقديم شهادة من البلدية تثبت خلاص المعلوم على العقارات المبنية.

هل يمكن للمسوِّغ استرجاع محلّه قبل انتهاء العقد؟

لا: يمنع الفصل 797 من مجلة الالتزامات والعقود المسوِّغ من فسخ الكراء، ولو ليسكن المحلّ بنفسه. ولا يمكنه طلب الفسخ إلّا في صورة عدم الخلاص أو الضرر الجسيم أو الاستعمال المخالف لوجهة المحلّ (الفصل 796).

ما هو مبلغ الضمان في الكراء؟

لا يحدّد القانون التونسي أيّ سقف: فالمبلغ حرّ والعرف هو ما بين شهر وشهرين من معيّن الكراء. ويجب أن يحدّد العقد مبلغه، ومنع خصمه من آخر معيّنات الكراء، وأجل إرجاعه.

من إعداد فريق تحرير menzili.tn، منصة الإعلانات العقارية في تونس الحاضرة في الولايات الأربع والعشرين. نُشر في 1 أكتوبر 2026. التحيين القادم المبرمج: أفريل 2027، أو فور صدور قانون المالية لسنة 2027 إذا عدّل معاليم التسجيل.

المصادر: مجلة الالتزامات والعقود، الفصول من 727 إلى 804؛ مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي (طبعة المطبعة الرسمية 2024)؛ مجلة الجباية المحلية؛ وزارة التجهيز والإسكان، دراسة حول السكن المعدّ للكراء.