الوعد بالبيع في تونس: الدليل الكامل قبل الإمضاء
⟳ ترجمة آلية
الوعد بالبيع في تونس هو العقد التمهيدي الذي يحدّد فيه البائع والمشتري العقار والثمن والشروط قبل إبرام عقد البيع النهائي. القانون لا يفرضه، لكنه يُلزم الطرفين بمجرد قبوله، ولا يخضع وجوبًا للتسجيل عندما يُبرم بين الخواص.
أعدّ هذا الدليل فريق menzili.tn، منصة الإعلانات العقارية الحاضرة في الولايات الأربع والعشرين بالبلاد التونسية، بالاعتماد على مجلة الالتزامات والعقود ومجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي. ملاحظة أولى: كثير من المحتوى المتداول على الإنترنت حول «الوعد بالبيع» يتعلق بقوانين بلدان أخرى. مهلة العدول بعشرة أيام أو المعلوم القار بـ125 يورو قواعد فرنسية لا تنطبق على شقة في النصر أو فيلا في الحمامات.
للتحميل: نموذج وعد بالبيع بصيغة PDF، يجب عرضه على محامٍ أو عدل إشهاد قبل الإمضاء. نسختان: بالفرنسية وبالعربية (PDF).
ما هو الوعد بالبيع في القانون التونسي؟
الوعد بالبيع عقد تمهيدي يضبط العناصر الأساسية لبيع عقار (العقار، الثمن، الآجال) قبل إمضاء عقد البيع النهائي. لا يوجد نص في تونس يجعله إجباريًا. يخضع للقواعد العامة للعقود في مجلة الالتزامات والعقود، وعقد البيع النهائي المرسّم بالرسم العقاري هو الذي ينقل الملكية.
الوعد من جانب واحد أم الوعد المتبادل: الفرق الجوهري
في الوعد بالبيع من جانب واحد يلتزم البائع وحده: يحجز العقار للمشتري خلال أجل معيّن، ويبقى المشتري حرًا في الشراء أو عدمه. أما في الوعد المتبادل بالبيع والشراء فيلتزم الطرفان معًا، أحدهما بالبيع والآخر بالشراء، بثمن محدّد.
عمليًا، يوصي المختصون في القانون التونسي بالوعد المتبادل مع دفع تسبقة عند شراء عقار. هذه الصيغة تحمي الطرفين أكثر، بشرط أن تُكتب شروط الخروج من العقد بوضوح تام.
ماذا تقول مجلة الالتزامات والعقود؟
- الفصل 18: مجرد الوعد لا يُنشئ التزامًا. فعرض البيع الشفوي غير المقبول لا يُلزم أحدًا.
- الفصل 23: لا يتمّ العقد إلا باتفاق الطرفين على العناصر الأساسية للالتزام وعلى الشروط التي يعتبرانها أساسية.
- الفصل 24: إذا احتفظ الطرفان صراحة ببعض الشروط لاتفاق لاحق، فلا ينعقد الالتزام، حتى وإن حُرّرت المقدّمات كتابيًا.
رأينا: الفصل 24 هو الفخّ الأكثر استخفافًا به. وعدٌ يؤجّل «إلى وقت لاحق» تاريخ تسليم المفاتيح أو طرق الدفع قد يُعتبر غير منعقد. كل ما يهمّك يجب أن يرد في النص الممضى.
من يحرّر الوعد بالبيع: عدل الإشهاد أم المحامي؟
يمكن أن يحرّر الوعد بالبيع عدل إشهاد أو محامٍ، والقانون لا يمنع الخواص من إمضائه فيما بينهم. أما عقد البيع النهائي فلا يتمتع بهذه المرونة: بالنسبة إلى العقار المسجّل، يجب ترسيمه بالرسم العقاري، ومجلة الحقوق العينية تحصر تحرير الصكوك الخاضعة للترسيم في مهنيين مؤهّلين (الفصلان 377 مكرّر و377 ثالثًا).
لماذا اللجوء إلى مهني منذ الوعد؟ لأن محرّر الصك الخاضع للترسيم يتحمّل المسؤولية: الفصل 377 ثالثًا، المنقّح بالقانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001، يخوّل للمتضرّر القيام عليه بغرم الضرر. أما وعد عرفي منسوخ من نموذج على الإنترنت فلا يوفّر أي سبيل من هذا النوع.
توصيتنا واضحة: اطلب تحرير الوعد، أو على الأقل مراجعته، من المحامي أو عدل الإشهاد الذي سيحرّر العقد النهائي. تكسب بذلك التثبّت من الرسم العقاري قبل دفع أي دينار، ويأتي العقد النهائي متطابقًا مع الوعد دون مفاجآت.
وإذا تكفّلت الوكالة العقارية بذلك؟ انتبه إلى الآجال: حسب الفصل 2 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي، يجب تسجيل الوعود بالبيع المحرّرة في إطار مهنة الوساطة العقارية في أجل ثلاثين يومًا من تاريخها.
كم تدفع عند إمضاء الوعد بالبيع؟
القانون التونسي لا يحدّد أي مبلغ. الممارسة التي يرصدها المختصون تتراوح بين 10 % و20 % من ثمن البيع، تُدفع كتسبقة عند إمضاء الوعد. بالنسبة إلى شقة بـ300 ألف دينار، يعني ذلك تجميد 30 إلى 60 ألف دينار طيلة أسابيع، وأحيانًا أشهر.
الأهم من المبلغ هو تكييفه القانوني. تسبقة تُخصم من الثمن، أو عربون، أو مقابل عدول: لكل تسمية مصير مختلف للمال إذا فشل البيع. لذلك اشترط أن ينصّ الوعد بوضوح على مصير المبلغ في كل حالة: إتمام البيع، رفض القرض، تراجع المشتري، تراجع البائع.
ثلاث قواعد قبل الدفع:
- ادفع بصك أو بتحويل بنكي، ولا تدفع نقدًا أبدًا، واحتفظ بالإثبات مرفقًا بالوعد.
- تثبّت من شهادة ملكية حديثة يسلّمها الديوان الوطني للملكية العقارية أن البائع هو المالك المرسّم وأن العقار غير مثقل برهن.
- اجعل مبلغ التسبقة متناسبًا مع الأجل: كلما طال أجل الإنجاز (قرض، ترخيص الوالي)، كان من المعقول دفع تسبقة متواضعة.
في الواقع، البائع الذي يشترط 30 % أو أكثر نقدًا منذ الزيارة الأولى يجب أن يثير حذرك.
الشروط الأساسية في الوعد المتبادل بالبيع في تونس
الوعد المتين يقوم على سبعة محاور: هوية الطرفين، تعيين العقار مع رقم الرسم العقاري، الثمن وطرق خلاصه، التسبقة ومصيرها، الشروط الواقفة، أجل الإنجاز، والشرط الجزائي. يُضاف إليها توزيع المصاريف، وعند الاقتضاء وجود متسوّغ وتاريخ إخلاء المحلّ.
الشروط الواقفة
الشرط الواقف يجعل الالتزام متوقفًا على أمر مستقبلي غير محقّق الوقوع (الفصل 116 من مجلة الالتزامات والعقود). أكثرها فائدة في تونس:
- الحصول على القرض البنكي، مع تحديد المبلغ والمدة والأجل الأقصى للموافقة؛
- ترخيص الوالي عندما يكون المشتري أجنبيًا: دونه لا يمكن إتمام البيع، ومن هنا يُبرم الوعد تحت شرط واقف؛
- تسليم شهادة ملكية خالية من ترسيم رهن أو عقلة.
فصلان يستحقان انتباهك. الفصل 126: إذا كان الشرط معلّقًا على وقوع أمر في أجل معيّن وانقضى الأجل، يُعتبر الشرط متخلّفًا، ولا يجوز للمحكمة منح أي تمديد. الفصل 134: ما دام الشرط معلّقًا، لا يجوز للبائع القيام بأي عمل يعطّل ممارسة حقوقك أو يصعّبها، كبيع العقار لغيرك.
أجل الإنجاز والشرط الجزائي
حدّد تاريخًا دقيقًا لإمضاء العقد النهائي، لا عبارة «في أقرب الآجال». وأضف شرطًا جزائيًا يحدّد مبلغ التعويض الذي يدفعه الطرف المتراجع دون سبب مشروع، فهو يجنّبك نزاعًا قضائيًا حول مقدار الضرر.
التسجيل والمصاريف: كلفة الوعد ثم كلفة العقد النهائي
الوعد بالبيع المبرم بين الخواص لا يخضع وجوبًا للتسجيل. وإذا قدّمته اختياريًا إلى القباضة المالية لإكسابه تاريخًا ثابتًا، يُستخلص عليه معلوم قار قدره 30 دينارًا عن كل صفحة. المصاريف الحقيقية تأتي مع العقد النهائي: معلوم تسجيل بنسبة 5 %، يُضاف إليه معلوم تكميلي فوق 500 ألف دينار.
| العقد | التسجيل | المعاليم | السند القانوني |
|---|---|---|---|
| وعد بين الخواص | اختياري | 30 دينارًا عن كل صفحة عند تقديمه اختياريًا | مجلة معاليم التسجيل، الفصل 9 والعدد 23 من التعريفة |
| وعد محرّر من وسيط عقاري | وجوبي في أجل 30 يومًا | حسب التعريفة المنطبقة على الصك | الفصل 2 |
| بيع عقار بكتب خطي | وجوبي في أجل 60 يومًا | 5 % من الثمن | الفصلان 3 و20 |
| بيع من 500 ألف إلى مليون دينار | مع العقد | + 2 % على القيمة الجملية | العدد 10 مكرّر من التعريفة والفصل 20 مكرّر |
| بيع يفوق مليون دينار | مع العقد | + 4 % على القيمة الجملية | العدد 10 مكرّر من التعريفة والفصل 20 مكرّر |
| شراء مسكن مبني بالعملة الأجنبية من غير مقيم | مع العقد | 30 دينارًا عن كل صفحة | العدد 12 سابعًا من التعريفة |
يُضاف إلى هذه المعاليم ما تستخلصه إدارة الملكية العقارية عند الترسيم. في سنة 2018، أوضح حافظ الملكية العقارية أن نسبة 6 % المستخلصة على البيع تتوزع بين 5 % لخزينة الدولة و1 % لإدارة الملكية العقارية.
توجد منظومتان خاصتان. بالنسبة إلى مسكن يُشترى من باعث عقاري، يتحدث خبراء نقلت عنهم الصحافة التونسية عن نظام مخفّف تحت 500 ألف دينار (راجع مقالنا حول الأداء على القيمة المضافة للمساكن الجديدة). وبالنسبة إلى التونسيين المقيمين بالخارج الذين يشترون بالعملة الأجنبية مسكنًا مبنيًا، يُسجَّل العقد بالمعلوم القار (آخر سطر في الجدول)، فتقتصر الكلفة الجملية التي يذكرها الخبراء الجبائيون على نحو 1 %، بشرط صفة غير المقيم والتمويل بالعملة الأجنبية. في الحالتين، اطلب تأكيد الاحتساب من القباضة المالية قبل الإمضاء، لأن قوانين المالية تعدّل هذه الجداول بانتظام.
فسخ الوعد بالبيع أو التراجع عنه: ماذا يقول القانون التونسي؟
الوعد المتبادل المنعقد بصفة صحيحة لا يُفسخ بمجرد تغيير الرأي. الفصل 242 من مجلة الالتزامات والعقود يضع القاعدة: العقود المبرمة على الوجه الصحيح تقوم مقام القانون بين أطرافها، ولا تُنقض إلا برضاهما أو في الصور المقرّرة قانونًا. مهلة العدول بعشرة أيام المتداولة على الإنترنت مصدرها القانون الفرنسي: لا تعوّل عليها في تونس ما لم تُكتب في الوعد.
أربع حالات تسمح مع ذلك بالخروج من الوعد:
- تخلّف شرط واقف. رُفض القرض أو لم يصدر ترخيص الوالي في الأجل: يسقط الالتزام، ويتحدد مصير التسبقة بما ينصّ عليه الوعد.
- اتفاق الطرفين. حرّره كتابيًا مع تحديد إرجاع التسبقة.
- الشرط الفاسخ. إذا نصّ الوعد على فسخه عند عدم التنفيذ، يقع الفسخ بحكم القانون بمجرد عدم التنفيذ (الفصل 274).
- الفسخ القضائي. دون شرط فاسخ، يمكن للطرف المتضرّر طلب التنفيذ أو طلب الفسخ مع غرم الضرر، لكن الفسخ يجب أن تقضي به المحكمة (الفصل 273).
أنت مشترٍ والبائع تلقّى عرضًا أفضل؟ الفصل 134 يمنع الملتزم تحت شرط من الإضرار بحقوقك. وجّه إليه إنذارًا كتابيًا ثم استشر محاميًا: قد يُطعن في البيع للمشتري الثاني، مع مراعاة الحقوق التي اكتسبها الغير حسن النية بصفة قانونية.
مثال عملي: شقة S+2 بـ320 ألف دينار في السكرة
لنأخذ حالة نموذجية، أرقامها للتوضيح: أمل وكريم يشتريان من شخص طبيعي شقة S+2 مساحتها نحو 110 م² في السكرة (ولاية أريانة) بـ320 ألف دينار، بتمويل جزئي من قرض بنكي. سعر المتر المربع المعتمد، في حدود 2900 دينار، يبقى ضمن نطاق 2780 إلى 5490 دينارًا الذي رصدته Mubawab سنة 2025 حسب الجهات.
- التثبّت: يحصل محاميهما على شهادة ملكية حديثة. الرسم العقاري باسم البائع، دون رهن مرسّم.
- الوعد: وعد متبادل ممضى، تسبقة بنسبة 10 % أي 32 ألف دينار بصك، تُخصم من الثمن. شرط واقف: موافقة البنك على القرض قبل تاريخ محدد بعد 60 يومًا. شرط جزائي بمبلغ محدد عند التراجع دون سبب مشروع.
- التسجيل: يقدّمان الوعد اختياريًا إلى القباضة المالية لإكسابه تاريخًا ثابتًا. لثلاث صفحات: 90 دينارًا.
- العقد النهائي: معلوم تسجيل بنسبة 5 %، أي 16 ألف دينار. الثمن دون 500 ألف دينار: لا معلوم تكميلي. تُضاف حصة الملكية العقارية وأتعاب المحرّر.
- الترسيم: يُرسَّم العقد بالرسم العقاري. حسب الفصل 305 من مجلة الحقوق العينية، لا يتكوّن الحق العيني إلا بترسيمه: عندها فقط يصبح أمل وكريم مالكين.
الميزانية الواجب توقعها زيادة على الثمن: ما يزيد قليلًا على 16 ألف دينار من المعاليم، دون احتساب حصة الملكية العقارية والأتعاب. أدرج هذا المبلغ في خطة تمويلك منذ أول محاكاة للقرض.
تبحث عن عقار من هذا النوع؟ تصفّح الشقق المعروضة للبيع في أريانة على menzili.tn.
أسئلة متكررة حول الوعد بالبيع في تونس
هل الوعد بالبيع إجباري في تونس؟
لا. لا يوجد نص يفرض إمضاء وعد قبل عقد البيع. لكنه يبقى منصوحًا به بشدة كلما احتاج المشتري إلى قرض أو إلى ترخيص إداري، لأنه يثبّت الثمن والرزنامة كتابيًا.
هل يجب تسجيل الوعد بالبيع؟
بين الخواص، التسجيل غير وجوبي. وإذا قُدّم الوعد اختياريًا إلى القباضة المالية، يُستخلص عليه معلوم قار قدره 30 دينارًا عن كل صفحة (العدد 23 من التعريفة). وإذا حرّره وسيط عقاري، يجب تسجيله في أجل 30 يومًا (الفصل 2 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي).
كم أدفع كتسبقة؟
القانون لا يحدّد أي مبلغ، والممارسة تتراوح بين 10 % و20 % من الثمن. يجب أن يحدّد الوعد هل المبلغ تسبقة تُخصم من الثمن أو عربون أو مقابل عدول، وما مصيره إذا فشل البيع.
ماذا يحدث إذا رُفض قرضي؟
إذا تضمّن الوعد شرطًا واقفًا يتعلق بالحصول على القرض، فإن تخلّفه يُسقط الالتزام. ودون هذا الشرط، لا يحرّرك رفض القرض آليًا، وقد تخسر التسبقة حسب ما أمضيت عليه.
هل يمكن للبائع أن يبيع لشخص آخر بعد الوعد؟
لا، إلا إذا تحمّل المسؤولية. الفصل 134 من مجلة الالتزامات والعقود يمنع الملتزم تحت شرط واقف من الإضرار بحقوق الطرف الآخر، والفصل 242 يجعل العقد ملزمًا للطرفين. يمكن لمحامٍ أن يتحرك بسرعة باسمك.
هل يمكن لأجنبي أن يمضي وعدًا قبل الحصول على ترخيص الوالي؟
نعم، وهذا هو المسار المعتاد: يُمضى الوعد تحت شرط واقف هو الحصول على الترخيص. ودون الترخيص لا يمكن إتمام البيع.
المصادر والتحيين
مقال من إعداد فريق menzili.tn، المختص في السوق العقارية التونسية. نُشر في 9 أكتوبر 2026، والمراجعة القادمة مبرمجة في أفريل 2027 (وبعد كل قانون مالية).
هذا المقال للإعلام ولا يعوّض استشارة محامٍ أو عدل إشهاد. جداول المعاليم تتغير مع قوانين المالية: اطلب دائمًا تأكيد المبالغ من القباضة المالية.
- مجلة الالتزامات والعقود، الطبعة الرسمية لوزارة العدل (القانون عدد 87 لسنة 2005): الفصول 18 و23 و24 و116 و126 و134 و242 و273 و274
- مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي، محيّنة في 1 جانفي 2025 (بالفرنسية): الفصول 2 و3 و9 و20 و20 مكرّر، والأعداد 10 مكرّر و12 سابعًا و23 من التعريفة
- القانون عدد 35 لسنة 2001 المنقّح لمجلة الحقوق العينية (FAOLEX): الفصل 377 ثالثًا
- إدارتي: شراء عقار في تونس بالنسبة للتونسيين المقيمين بالخارج
- Legal Doctrine: اقتناء الأجانب لعقار في تونس (بالفرنسية)
- تونيسكوب: توزيع نسبة 6 % حسب حافظ الملكية العقارية (2018)
- AllAfrica: سعر المتر المربع حسب Mubawab تونس (أكتوبر 2025)
تبيع عقارًا؟ انشر إعلانك مجانًا على menzili.tn. تبحث عن عقار؟ تصفّح العقارات المعروضة للبيع في الولايات الأربع والعشرين.