Loi de finances 2027 et immobilier en Tunisie : ce que prévoit le projet

16 octobre 2026

Dernière mise à jour : 16 octobre 2026. Statut : projet de loi de finances, pas encore adopté. Cet article sera mis à jour après le vote de l'ARP et la publication au JORT, avec un tableau « projet vs loi adoptée ».

Le projet de loi de finances 2027, transmis à l'Assemblée des représentants du peuple (ARP) le 15 octobre 2026, contient six mesures qui touchent l'immobilier. Pour l'acheteur, la plus importante est l'article 30 : le barème progressif des droits d'enregistrement (de 1 % à 5 %), réservé jusqu'ici aux terrains à bâtir, s'appliquerait à la première acquisition d'un logement, une seule fois par acheteur. Côté promoteurs, le texte exonère de taxe sur les terrains non bâtis les terrains publics affectés au kiré moumalek et au logement social, mais laisse la promotion immobilière hors de l'exonération des entreprises nouvelles.

Rien n'est encore voté. L'application est prévue au 1er janvier 2027 (article 70 du projet). Nous avons lu les 70 articles du texte arabe : voici ce qui concerne l'immobilier, ce qui reste flou, et ce que le projet ne touche pas.

L'essentiel du PLF 2027 pour l'immobilier en un coup d'œil

Le projet de loi de finances 2027 étend le droit d'enregistrement progressif (1 % à 5 %) à la première acquisition d'un logement, exonère de taxe sur les terrains non bâtis les terrains publics du kiré moumalek et du logement social, exclut la promotion immobilière de l'exonération des entreprises nouvelles et aligne la TVA du leasing immobilier sur celle de l'achat.

Article du projet	Mesure	Qui est concerné	Date d'effet prévue	Statut
Art. 30	Barème progressif de l'art. 20 n°4 du Code des droits d'enregistrement appliqué à la première acquisition d'un logement, une fois par acheteur	Primo-accédants	1er janvier 2027	Projet
Art. 29	Exonération de la taxe sur les terrains non bâtis	Promoteurs immobiliers publics (kiré moumalek, vente par facilités, logement social)	Années 2026 à 2030	Projet
Art. 22	Exonération d'impôt des entreprises nouvelles, promotion immobilière exclue	Sociétés créées entre 2027 et 2030	Déclarations d'investissement de 2027 à 2030	Projet
Art. 58	TVA du leasing et de l'ijara alignée sur celle de l'achat, y compris pour les immeubles	Entreprises et professionnels en leasing ou ijara	1er janvier 2027	Projet
Art. 49 et 50	Batteries de stockage exonérées à l'import, droits de douane ramenés à 10 % sur les panneaux solaires	Propriétaires, installateurs	1er janvier 2027	Projet
Art. 33	Contribution de 3 DT par contrat d'assurance non-vie d'une personne physique	Assurés habitation, emprunteurs	1er janvier 2027	Projet

Télécharger le texte officiel :

Projet de loi de finances 2027 (PDF, en arabe, 52 pages, 1,6 Mo)

. Le même texte est publié par l'ARP sur arp.tn.

Premier logement : ce que change l'article 30 sur les droits d'enregistrement

L'article 30 ajoute un article 21 bis au Code des droits d'enregistrement et de timbre. Il applique à la première acquisition d'un logement le tarif prévu au n°4 de l'article 20, une seule fois par acheteur. C'est potentiellement le changement le plus concret du texte pour un particulier, surtout dans l'ancien. Encore faut-il savoir comment ce barème, pensé pour des terrains, s'appliquera à un appartement.

Le barème de l'article 20 n°4, tel qu'il existe aujourd'hui

Aujourd'hui, ce tarif vise uniquement les terrains achetés pour construire une maison individuelle. Il se calcule par tranche de surface :

1 % jusqu'à 120 m² ;
2 % de 120,001 à 300 m² ;
3 % de 300,001 à 600 m² ;
5 % au-delà de 600 m².

L'acheteur doit déclarer dans l'acte qu'il construira son habitation sur le terrain. S'il revend avant de construire, ou change l'affectation, il perd l'avantage et paie le complément avec pénalités (article 21 du Code). Depuis la loi de finances 2024, ce droit progressif n'est accordé qu'une fois par acheteur, pour son premier terrain : à la deuxième acquisition, c'est le droit proportionnel de 5 % des ventes d'immeubles qui s'applique, comme l'a précisé la DGELF dans sa note commune n°05/2024.

Exemple chiffré : ce que le barème change sur un terrain

Prenons un terrain de 450 m² vendu 600 DT le mètre carré, soit 270 000 DT, acheté pour y construire sa maison (prix choisi pour l'illustration).

Tranche	Calcul	Droit
Jusqu'à 120 m² à 1 %	120 × 600 × 1 %	720 DT
De 120 à 300 m² à 2 %	180 × 600 × 2 %	2 160 DT
De 300 à 450 m² à 3 %	150 × 600 × 3 %	2 700 DT
Total barème progressif		5 580 DT
Droit proportionnel de 5 %	270 000 × 5 %	13 500 DT

L'écart atteint 7 920 DT sur ce dossier, hors droit d'inscription foncière, dû dans les deux cas. C'est cet ordre de grandeur qui fait parler de l'article 30. Mais attention : ce calcul vaut pour un terrain. Pour un appartement, la base de calcul n'est pas encore connue, donc personne ne peut chiffrer honnêtement l'économie aujourd'hui.

Ce que le projet ne précise pas

Le texte de l'article 30 tient en une phrase. Il ne dit pas :

sur quelle surface le barème se calcule pour un logement (surface habitable, quote-part de terrain, autre base) ;
s'il existe un plafond de prix ou de surface ;
si le logement doit être la résidence principale de l'acheteur ;
si l'avantage vise le neuf, l'ancien ou les deux, et quel que soit le vendeur ;
si un acheteur qui a déjà utilisé le barème pour un terrain peut encore en profiter pour un logement ;
quelles conditions de déchéance s'appliqueraient en cas de revente rapide ;
si la date de référence est celle de la signature de l'acte ou de son enregistrement.

Ces points dépendront du texte voté, d'éventuels amendements ou d'une note commune de la DGELF. Notre conseil, franchement : méfiez-vous de toute annonce qui promet « 1 % de frais » sur un appartement avant que ces règles soient publiées.

Neuf chez un promoteur ou ancien chez un particulier : qui est vraiment concerné ?

L'article 30 ne touche pas tout le monde de la même façon, parce que le neuf bénéficie déjà d'un régime favorable.

Logement neuf acheté à un promoteur immobilier agréé : la première vente d'un logement construit par un promoteur est déjà exonérée du droit proportionnel de 3 % sur une valeur plafonnée, relevée à 500 000 DT par la loi de finances 2022 (article 23 bis de la loi n°90-17, voir la note commune DGELF n°07/2022). Sous ce seuil, l'acte supporte un droit fixe. L'article 30 n'apporterait donc pas grand-chose à ces acheteurs.
Logement ancien acheté à un particulier : c'est le droit proportionnel de 5 % qui s'applique aujourd'hui. C'est là que l'article 30 pourrait faire la plus grande différence, selon la base de calcul retenue.

Si vous signez un neuf à 380 000 DT chez un promoteur agréé, ne retardez pas votre projet pour l'article 30. Si vous achetez dans l'ancien et que la vente n'est pas urgente, parlez-en à votre notaire : attendre la publication du texte au JORT peut se défendre, mais ne signez jamais une promesse de vente conditionnée à une mesure non votée. Et quel que soit le scénario, refaites votre plan de financement avec le simulateur de crédit menzili.tn : les droits d'enregistrement se paient sur l'apport, pas sur le prêt.

Kiré moumalek et logement social : exonération de TNB pour les promoteurs publics (art. 29)

L'article 29 ajoute deux cas d'exonération à l'article 32 du Code de la fiscalité locale, qui régit la taxe sur les terrains non bâtis. Sont visés les terrains non bâtis appartenant aux promoteurs immobiliers publics et affectés au programme de « kiré moumalek » (location-accession) ou de vente par facilités de paiement, ainsi qu'au programme spécifique de logement social, pour la période 2026 à 2030.

Trois remarques. D'abord, seuls les promoteurs publics chargés de ces programmes sont concernés : un promoteur privé qui détient une réserve foncière continue de payer la taxe. Ensuite, la période démarre en 2026 alors que la loi doit s'appliquer au 1er janvier 2027 ; le traitement de la taxe due au titre de 2026 reste à confirmer. Enfin, l'effet pour les familles est indirect : la mesure allège le coût de portage des terrains en attente de chantier, sans garantie qu'il se répercute sur les loyers d'accession ou les délais.

Notre lecture : une mesure utile mais technique. Elle ne changera rien pour une famille de Kasserine ou de Ben Arous si les chantiers ne démarrent pas.

Promotion immobilière exclue de l'exonération des entreprises nouvelles (art. 22)

L'article 22 reconduit le dispositif de l'article 33 de la loi de finances 2024, « selon les mêmes conditions », pour les entreprises créées qui obtiennent une attestation de dépôt de déclaration d'investissement entre le 1er janvier 2027 et fin décembre 2030. La promotion immobilière en reste exclue, comme le secteur financier, l'énergie hors renouvelables, les mines, la consommation sur place, le commerce et les opérateurs de télécommunications.

Pour mémoire, le dispositif de 2024 prévoit une exonération d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés pendant quatre ans à compter de l'entrée effective en activité, qui doit intervenir dans les deux ans suivant la déclaration d'investissement. Ces conditions sont à relire dans le texte de la LF 2024 au moment du vote.

Concrètement, un promoteur qui crée une nouvelle société pour porter un programme en 2027 n'en bénéficiera pas. Les agences immobilières, syndics ou entreprises de travaux ne figurent pas dans la liste d'exclusion, mais leur éligibilité dépendra de la classification de leur activité : à confirmer auprès de l'administration. Vous lancez une agence en 2027 ? Faites valider votre code d'activité avant de bâtir votre plan d'affaires sur cette exonération.

Leasing et ijara immobiliers : la TVA suit celle de l'achat (art. 58)

L'article 58 modifie l'article 5 de la loi n°94-90 relative au leasing et l'article 28 de la loi de finances 2012 relatif à l'ijara. Les sommes dues au titre d'un leasing ou d'une ijara portant sur des équipements, du matériel ou des immeubles seraient soumises au même régime de TVA que l'acquisition du bien.

Le principe est simple : louer en leasing un local professionnel, un dépôt ou un plateau de bureaux ne devrait plus être traité différemment, en TVA, d'un achat direct du même bien. Le détail bien par bien, en particulier pour les immeubles bénéficiant d'un régime de faveur à l'achat, viendra d'une note commune de la DGELF après le vote.

Qui est concerné ? Surtout les entreprises, professions libérales et commerçants qui financent leurs murs par leasing auprès d'une société de leasing ou par ijara auprès d'une banque islamique. Avant de signer un leasing immobilier fin 2026, demandez une simulation des loyers sous l'ancien et le nouveau régime.

Énergie dans le logement : batteries exonérées, panneaux solaires à 10 % (art. 49 et 50)

L'article 49 exonère les batteries destinées au stockage de l'électricité (position tarifaire 8507) de droits de douane, de TVA et de la contribution au fonds de compétitivité dans l'industrie, les services et l'artisanat (FODEC) à l'importation, après avis technique du ministère de l'Industrie. L'article 50 ramène à 10 % les droits de douane sur les panneaux solaires (position 8541) et abroge l'article 62 de la loi de finances 2026, dont le contenu est à confirmer.

Pour un propriétaire qui prépare une installation photovoltaïque avec stockage, à Sfax, à Djerba ou dans le Grand Tunis, c'est une bonne nouvelle sur le papier. Sur le papier seulement : une baisse de droits à l'import ne se transforme pas automatiquement en baisse de prix chez l'installateur. Si votre projet peut attendre janvier, demandez deux devis, un daté de 2026 et un engagement de prix pour 2027.

Pour les vendeurs, une maison déjà équipée de panneaux et de batteries reste un argument à mettre en avant dans une annonce, chiffres de production à l'appui.

Assurance habitation et crédit : contribution de 3 DT par contrat (art. 33)

L'article 33 réécrit les ressources du Fonds de garantie des assurés, créé par la loi de finances 2001. Il prévoit une contribution des assurés de 3 DT par an et par contrat individuel d'assurance non-vie, ou de temporaire décès, souscrit par une personne physique, payée à la souscription ou au renouvellement. Elle est de 30 DT pour une personne morale et de 3 DT par adhésion pour les contrats groupe. Les assureurs versent de leur côté 1 % des primes, hors assurance vie et capitalisation.

Pour un primo-accédant, cela vise l'assurance habitation (non-vie) et, le plus souvent, l'assurance décès liée au crédit, qui est généralement une temporaire décès ou une adhésion à un contrat groupe de la banque. Le texte remplaçant entièrement l'article 36 de la LF 2001, il reste à vérifier si cette contribution est nouvelle ou si elle remplace un prélèvement existant. Quelques dinars par an : ce ne sera pas un critère de choix entre deux assureurs.

Ce que le projet de loi de finances 2027 ne prévoit pas

Sur les 70 articles du projet, aucun ne porte sur les sujets suivants :

le projet ne prévoit pas de mesure sur la plus-value immobilière ;
le projet ne prévoit pas de mesure sur la taxation des logements vacants ;
le projet ne prévoit pas de mesure sur le taux de TVA des ventes de logements par les promoteurs ;
le projet ne prévoit pas de mesure sur l'imposition des revenus locatifs ;
le projet ne prévoit pas de mesure sur l'impôt sur la fortune, réformé par la loi de finances 2026.

Ces sujets restent régis par les textes en vigueur, que nous détaillons dans notre article sur la TVA des logements neufs. Un point de vigilance : des amendements peuvent ajouter des mesures pendant l'examen parlementaire. Ce qui n'est pas dans le projet d'octobre peut donc être dans la loi de décembre.

Calendrier : du projet au JORT

Le projet suit la procédure budgétaire habituelle, avec deux chambres. Les dates après le 16 octobre sont indicatives.

15 octobre 2026 : transmission du projet à l'ARP.
16 octobre 2026 : réunion du bureau de l'ARP, puis renvoi à la commission des finances et de la planification.
Novembre : examen en commission, puis débat et vote en plénière à l'ARP.
Début décembre : examen par le Conseil national des régions et des districts, avec commission paritaire en cas de désaccord.
Décembre : promulgation par le président de la République et publication au Journal officiel (JORT).
1er janvier 2027 : entrée en vigueur prévue (article 70), sauf dispositions contraires.

Repère utile : pour la loi de finances 2026, l'ARP avait voté le 4 décembre 2025, le Conseil des régions et des districts le 7 décembre, et le texte avait été publié au JORT le 12 décembre. Nous mettrons cet article à jour dès la publication.

FAQ : loi de finances 2027 et immobilier

Les droits d'enregistrement baissent-ils pour le premier logement en 2027 ? C'est ce que prévoit l'article 30 du projet, qui applique à la première acquisition d'un logement le barème progressif de 1 % à 5 % aujourd'hui réservé aux terrains à bâtir. La mesure n'est pas votée, et sa base de calcul pour un appartement n'est pas précisée.

Qui pourra bénéficier du tarif du premier logement ? Selon le projet, chaque acheteur pour sa première acquisition d'un logement, une seule fois. Le texte ne précise ni plafond de prix, ni condition de résidence principale, ni articulation avec l'avantage déjà utilisé pour un terrain.

J'achète un appartement neuf chez un promoteur : suis-je concerné ? Probablement peu. La première vente d'un logement par un promoteur agréé est déjà exonérée du droit proportionnel de 3 % jusqu'à 500 000 DT de valeur. L'article 30 intéresse surtout les achats dans l'ancien, taxés aujourd'hui à 5 %.

Quand la loi de finances 2027 entre-t-elle en vigueur ? Le projet prévoit une application au 1er janvier 2027, sauf dispositions contraires. Il doit d'abord être voté par l'ARP et le Conseil national des régions et des districts, puis publié au JORT, en principe avant la fin décembre 2026.

Le projet change-t-il l'imposition de la plus-value immobilière ? Non : le projet ne prévoit pas de mesure sur la plus-value immobilière, ni sur les loyers ou la TVA des promoteurs. Des amendements restent possibles pendant l'examen parlementaire.

Les promoteurs immobiliers profitent-ils du PLF 2027 ? Les promoteurs publics, oui : leurs terrains affectés au kiré moumalek et au logement social seraient exonérés de taxe sur les terrains non bâtis de 2026 à 2030. Les promoteurs privés restent exclus de l'exonération des entreprises nouvelles prévue par l'article 22.

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Sources officielles

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