Contratto di affitto in Tunisia: guida 2026 e modello PDF gratuito

In Tunisia molte locazioni si basano ancora su un accordo verbale o su un foglio firmato in fretta. Il problema? Quando il contratto tace, il Codice delle obbligazioni e dei contratti (COC) applica le proprie regole predefinite, e alcune sorprendono proprietari e inquilini. Sapevate che un inquilino può subaffittare il vostro appartamento se il contratto non lo vieta? O che un proprietario non può riprendersi l'immobile durante la locazione, nemmeno per abitarci? Questa guida, preparata dalla redazione di menzili.tn, portale di annunci immobiliari presente in tutti i 24 governatorati della Tunisia, collega ogni regola al relativo articolo di legge e vi offre un modello di contratto gratuito, in francese e in arabo.

Cosa dice la legge tunisina sul contratto di affitto

Il contratto di affitto di un'abitazione in Tunisia è disciplinato dal Codice delle obbligazioni e dei contratti, agli articoli 727 e seguenti dedicati alla locazione di cose. Non esiste una legge speciale per i contratti recenti: salvo gli immobili antichi coperti dalla legge del 1976, si applicano il COC e le clausole del contratto.

Il COC definisce la locazione come il contratto con cui una parte cede all'altra il godimento di un bene per un certo tempo, in cambio di un prezzo che l'altra si impegna a pagare (articolo 727). La locazione è perfetta non appena le parti si accordano sul bene, sul prezzo e sulle altre clausole (articolo 728). In concreto, basta una stretta di mano per creare un contratto di affitto. Ed è proprio questo il problema.

Il contratto scritto è obbligatorio?

Sì, quando la locazione supera un anno. L'articolo 729 del COC impone che le locazioni di immobili di durata superiore a un anno risultino da atto scritto; in mancanza, il contratto si considera a tempo indeterminato. Lo stesso articolo precisa che una locazione superiore a un anno ha effetto verso i terzi solo se registrata. Il nostro consiglio è semplice: mettete sempre il contratto per iscritto, anche per sei mesi. È l'unico modo per provare ciò che è stato concordato.

La legge del 1976 vi riguarda?

Molto probabilmente no. La legge n. 76-35 del 18 febbraio 1976, molto protettiva per gli inquilini, si applica solo agli immobili antichi, come ricorda uno studio pubblicato dal Ministero delle Infrastrutture e dell'Abitazione (in francese). Per un appartamento costruito e affittato di recente si applica il COC.

Le clausole indispensabili, e le trappole del COC se le dimenticate

Un buon contratto di affitto tunisino deve indicare l'identità delle parti, l'immobile, l'uso, la durata, il canone, il deposito, le spese, il preavviso e la disciplina del subaffitto. Ogni dimenticanza lascia decidere al COC al posto vostro, e le sue regole predefinite non sono sempre quelle che immaginate.

Da non dimenticare mai: l'identità completa delle parti con il numero della carta d'identità (CIN); l'indirizzo preciso dell'immobile, la composizione, le pertinenze e il riferimento del titolo fondiario (la nostra guida al titolo fondiario, in francese, spiega come verificarlo); l'uso; la durata e le condizioni di rinnovo; il canone, la scadenza e il metodo di pagamento; il deposito; le spese; il preavviso; infine, il verbale di stato dei luoghi in allegato. Un dettaglio spesso ignorato: salvo patto contrario, il canone si paga nel luogo in cui si trova l'immobile (articolo 770). Prevedete quindi un bonifico se non volete essere pagati di persona. Il pagamento anticipato è espressamente ammesso (articolo 768).

Restano quattro trappole che pochi proprietari e inquilini conoscono.

Trappola n. 1: il subaffitto è consentito per default. L'articolo 772 permette all'inquilino di subaffittare, e persino di cedere il contratto, salvo divieto espresso. Con il boom degli affitti brevi sulle piattaforme online, una clausola di divieto è indispensabile per il proprietario.

Trappola n. 2: senza verbale di stato dei luoghi, l'immobile si presume ricevuto in buono stato. È la regola dell'articolo 781. Per l'inquilino, un verbale d'ingresso dettagliato è quindi l'unica tutela contro una trattenuta ingiusta sul deposito.

Trappola n. 3: il proprietario non può riprendersi l'immobile durante la locazione. L'articolo 797 è chiaro: il locatore non può risolvere il contratto, nemmeno se dichiara di volerci abitare lui stesso. Se pensate di recuperare il vostro immobile, scegliete una durata breve invece di sperare in una partenza anticipata.

Trappola n. 4: la garanzia di un terzo si ferma alla prima scadenza. Un parente che garantisce per l'inquilino non copre il periodo di rinnovo tacito (articolo 795). Fategli firmare un nuovo impegno a ogni rinnovo.

Durata, rinnovo e fine del contratto

Un contratto a tempo determinato si conclude di diritto alla scadenza, senza disdetta, salvo patto contrario (articolo 791 del COC). Se l'inquilino resta nell'immobile, il contratto si rinnova alle stesse condizioni e per la stessa durata (articolo 793). Per evitarlo, occorre dare disdetta prima della scadenza.

Il rinnovo tacito è il meccanismo più frainteso. Lasciare che l'inquilino occupi l'immobile dopo la scadenza equivale a firmare per un nuovo periodo identico. Solo una disdetta, o un atto equivalente che esprima la volontà di non rinnovare, impedisce il rinnovo (articolo 794).

E se il contratto non prevede alcuna durata? Si considera allora mensile se il canone è mensile, e termina alla scadenza di ciascun periodo, salvo uso contrario (articolo 792). Ciascuna parte può porvi fine, ma l'inquilino beneficia del termine fissato dall'uso locale per lasciare l'immobile (articolo 793). Il COC non fissa quindi alcuna durata di preavviso: decide l'uso. Nei fatti, è una fonte di conflitti. Scrivete il preavviso nero su bianco nel contratto, con invio tramite raccomandata o ufficiale giudiziario.

Il locatore può chiedere la risoluzione in tre casi (articolo 796): uso dell'immobile contrario alla sua destinazione, negligenza che causa un danno rilevante, oppure canone scaduto non pagato. Infine, il contratto non si estingue con la morte dell'inquilino né con quella del proprietario (articolo 803).

Autenticazione e registrazione: procedura, termini e costi

Per essere pienamente opponibile, un contratto di affitto tunisino deve avere le firme autenticate presso il comune ed essere registrato presso l'ufficio delle entrate (recette des finances) del luogo dell'immobile entro 60 giorni dalla firma. Per un contratto ad uso abitativo, la registrazione costa un'imposta fissa di 5 dinari per pagina e per copia.

I passaggi, in ordine:

• Stampare e firmare almeno tre originali del contratto, siglando ogni pagina. Una copia resta all'ufficio delle entrate.
• Autenticare le firme presso il comune, con ciascuna parte munita della propria carta d'identità. Il proprietario deve fornire un'attestazione del comune che provi il pagamento della tassa sugli immobili costruiti (TIB): senza di essa, l'autenticazione viene rifiutata (Codice della fiscalità locale). Il comune riscuote un diritto di autenticazione.
• Registrare il contratto presso l'ufficio delle entrate competente per l'immobile, entro 60 giorni dalla sua data (articolo 3 del Codice dei diritti di registro e di bollo). Oltre tale termine si applicano penali di ritardo.

Situazione	Dove	Termine	Costo
Contratto abitativo scritto	Ufficio delle entrate del luogo dell'immobile	60 giorni dalla firma	5 TND per pagina e per copia, esclusa la copia trattenuta dall'ufficio
Contratto commerciale o professionale	Ufficio delle entrate del luogo dell'immobile	60 giorni dalla firma	1% del canone annuo e delle spese, minimo 40 TND
Locazione senza atto scritto	Dichiarazione del locatore	60 giorni dall'ingresso	Secondo l'uso dell'immobile
Autenticazione delle firme	Comune	Prima della registrazione	Diritto di autenticazione, più attestazione di pagamento della TIB

Fonti: Codice dei diritti di registro e di bollo, articoli 3, 6, 20, 22, 23 e 31 (edizione IORT 2024, www.iort.gov.tn); Codice della fiscalità locale.

Esempio concreto: il nostro modello di contratto in francese conta 5 pagine. Depositato in 3 copie, di cui una trattenuta dall'ufficio, costa 2 × 5 × 5 = 50 TND di imposta di registro, qualunque sia il canone. La tariffa è la stessa per un monolocale a 450 TND a Monastir e per una villa a 4.000 TND a La Marsa. Per confronto, un locale commerciale affittato a 1.500 TND al mese paga l'1% di 18.000 TND, cioè 180 TND. Per un'abitazione, la registrazione è quindi una delle tutele legali più economiche in assoluto.

Perché registrare il contratto, anche se dura meno di un anno

Registrare un contratto gli conferisce data certa. È questa data a tutelare l'inquilino se l'immobile viene venduto: il nuovo proprietario deve allora rispettare il contratto in corso (articolo 798 del COC). Senza data certa, l'acquirente può chiedere all'inquilino di andarsene.

È l'argomento che quasi nessuno conosce. La vendita dell'immobile non pone fine al contratto: l'acquirente subentra nei diritti e negli obblighi del precedente proprietario, a condizione che il contratto abbia data certa anteriore alla vendita. In caso contrario, l'articolo 799 consente all'acquirente di sfrattare l'inquilino, lasciandogli solo il termine fissato dall'uso. Immaginate un inquilino ad Ariana con un contratto non registrato, il cui proprietario vende l'appartamento: potrebbe dover lasciare la casa in poche settimane.

Anche per il proprietario la registrazione è utile. Un contratto registrato e autenticato costituisce una prova solida in caso di morosità ed è spesso richiesto per pratiche amministrative (domiciliazione, permesso di soggiorno per un inquilino straniero). Un altro dettaglio: una quietanza che copre più di un anno di canoni pagati in anticipo è opponibile ai terzi solo se registrata (articolo 769).

Deposito, stato dei luoghi e riconsegna dell'immobile

Il COC non fissa alcun tetto al deposito cauzionale: l'importo è libero e l'uso è di uno o due mesi di canone. All'uscita, l'inquilino deve restituire l'immobile nello stato descritto all'ingresso, ma non risponde della normale usura né della vetustà.

Poiché la legge tace sul deposito, tutto si gioca nel contratto. Prevedete tre punti: l'importo, il divieto per l'inquilino di compensarlo con gli ultimi canoni e un termine di restituzione, ad esempio 30 giorni dalla consegna delle chiavi.

All'uscita, il verbale d'ingresso fa da riferimento: l'inquilino deve restituire l'immobile come lo ha ricevuto (articolo 780). Risponde dei danni causati per sua colpa (articolo 782), ma non dell'uso normale, della forza maggiore, della vetustà o delle riparazioni che spettavano al proprietario (articolo 783). Un muro ingiallito dopo tre anni non è un danno; un parquet bruciato sì.

Un termine che il proprietario deve conoscere: le sue azioni per danni o mancata restituzione si prescrivono in sei mesi dal giorno in cui rientra in possesso dell'immobile (articolo 790). Aspettare un anno per chiedere una riparazione significa perdere il diritto.

Scaricate il nostro modello di contratto di affitto (PDF in francese e in arabo)

Il modello di menzili.tn comprende un contratto di affitto ad uso abitativo in 25 articoli e un allegato di stato dei luoghi d'ingresso e d'uscita, disponibili in francese e in arabo. Neutralizza le trappole del COC: divieto di subaffitto, verbale in contraddittorio, preavviso definito e restituzione del deposito entro 30 giorni.

Cosa prevede il modello, articolo per articolo:

• Articoli 2 e 15: divieto di subaffitto, di cessione del contratto e di affitto breve senza consenso scritto del locatore. È la risposta all'articolo 772 del COC.
• Articolo 9: verbale di stato dei luoghi in contraddittorio all'ingresso e all'uscita, e 10 giorni all'inquilino per segnalare un difetto non visibile.
• Articolo 10: ripartizione dettagliata delle riparazioni tra locatore (strutture, impermeabilizzazione, tubature incassate) e inquilino (rubinetteria, guarnizioni, serrature, vetri).
• Articolo 17: diffida con termine di 15 giorni in caso di morosità, e divieto per il locatore di ogni pressione personale (cambio delle serrature, distacco di acqua o elettricità). Lo sfratto può essere disposto solo da un giudice.
• Articolo 19: preavviso dell'inquilino da definire, disdetta del locatore almeno due mesi prima della scadenza.
• Articolo 21: restituzione del deposito entro 30 giorni, con un rendiconto scritto delle sole somme giustificate.
• Articolo 25: impegno delle parti ad autenticare e registrare il contratto.

Istruzioni: scegliete la versione francese o araba in base alla lingua delle parti (in caso di dubbio, l'arabo, lingua ufficiale, è la scelta più sicura per le pratiche amministrative). Compilate i campi, spuntate le opzioni (vuoto o arredato, metodo di pagamento), siglate ogni pagina, stampate tre copie, allegate il verbale d'ingresso e seguite i passaggi di autenticazione e registrazione descritti sopra. Per un contratto di lunga durata o una situazione particolare (comproprietà, immobile senza titolo fondiario, inquilino società), fate rileggere il contratto da un avvocato o da un notaio.

Scarica (PDF gratuiti): Contratto di affitto, versione francese | Stato dei luoghi, versione francese | Contratto di affitto, versione araba | Stato dei luoghi, versione araba

Per i proprietari: i canoni sono tassabili come redditi fondiari, con una deduzione forfettaria del 20%. Ne abbiamo parlato nella nostra guida alla redditività dell'investimento locativo (in francese).

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FAQ: contratto di affitto in Tunisia

Il contratto di affitto deve essere registrato in Tunisia?

Sì: una locazione di immobile deve essere registrata presso l'ufficio delle entrate del luogo del bene entro 60 giorni dalla firma. La registrazione conferisce data certa al contratto e lo rende opponibile ai terzi, in particolare in caso di vendita dell'immobile.

Quanto costa registrare un contratto di affitto abitativo?

Un contratto ad uso abitativo è soggetto a un'imposta fissa di 5 dinari per pagina e per copia presentata, esclusa la copia trattenuta dall'ufficio. Il nostro modello di 5 pagine, depositato in 3 copie, costa quindi 50 dinari, qualunque sia il canone.

Dove si autenticano le firme di un contratto di affitto?

Le firme si autenticano presso il comune, con ciascuna parte munita della propria carta d'identità. Il proprietario deve presentare un'attestazione del comune che provi il pagamento della tassa sugli immobili costruiti.

Il proprietario può riprendersi l'immobile prima della fine del contratto?

No: l'articolo 797 del COC vieta al locatore di risolvere la locazione, anche per abitare lui stesso l'immobile. Può chiedere la risoluzione solo per morosità, danni rilevanti o uso non conforme (articolo 796).

Quanto deve essere il deposito cauzionale?

La legge tunisina non fissa alcun tetto: l'importo è libero e l'uso è di uno o due mesi di canone. Il contratto deve indicare l'importo, vietarne la compensazione con gli ultimi canoni e fissare un termine di restituzione.

A cura della redazione di menzili.tn, portale di annunci immobiliari in Tunisia presente in tutti i 24 governatorati. Pubblicato il 1° ottobre 2026. Prossimo aggiornamento previsto: aprile 2027, o non appena pubblicata la legge finanziaria 2027 se modifica le imposte di registro.

Fonti: Codice delle obbligazioni e dei contratti, articoli 727-804; Codice dei diritti di registro e di bollo (edizione IORT 2024); Codice della fiscalità locale; Ministero delle Infrastrutture e dell'Abitazione, studio sull'abitazione in locazione.