Promessa di vendita in Tunisia: la guida completa prima di firmare

La promessa di vendita (promesse de vente) in Tunisia è il contratto preliminare con cui venditore e acquirente fissano immobile, prezzo e condizioni prima dell'atto definitivo. La legge non la impone, ma vincola le parti non appena è accettata, e non deve essere registrata obbligatoriamente quando la firmano dei privati tra loro.

Questa guida è stata redatta dal team di menzili.tn, portale di annunci immobiliari presente in tutti i 24 governatorati della Tunisia. Si basa sul Codice delle obbligazioni e dei contratti (COC) e sul Codice dei diritti di registro e di bollo (CDET). Un'avvertenza prima di tutto: molti contenuti online sulla "promessa di vendita" descrivono il diritto di altri paesi. Il diritto di recesso di 10 giorni o il diritto fisso di 125 euro sono regole francesi: non si applicano a un appartamento a Ennasr o a una villa a Hammamet.

Da scaricare: il nostro modello di promessa di vendita in PDF (in francese o in arabo), da far rileggere al vostro avvocato o notaio prima della firma. Due versioni: francese e araba (PDF).

Che cos'è la promessa di vendita nel diritto tunisino?

La promessa di vendita è un contratto preparatorio che fissa gli elementi essenziali di una compravendita immobiliare (immobile, prezzo, termini) prima della firma dell'atto definitivo. Nessuna norma tunisina la rende obbligatoria. Rientra nelle regole generali dei contratti del COC, ed è l'atto definitivo, iscritto nel titolo fondiario (titre foncier), a trasferire la proprietà.

Promessa unilaterale o compromesso: la differenza decisiva

Nella promessa unilaterale si impegna solo il venditore: riserva l'immobile all'acquirente per un periodo determinato, e l'acquirente resta libero di comprare o no. Nel compromesso (promessa sinallagmatica) si impegnano entrambe le parti, una a vendere e l'altra a comprare, a un prezzo fissato.

In pratica, i professionisti del diritto tunisino raccomandano il compromesso con versamento di un acconto per l'acquisto di un immobile. È la forma che tutela meglio entrambe le parti, a condizione che le clausole di uscita siano scritte nero su bianco.

Cosa dice il COC, articolo per articolo

• Articolo 18: la semplice promessa non crea alcuna obbligazione. Un'offerta di vendita fatta a voce e mai accettata non vincola nessuno.
• Articolo 23: l'accordo è perfetto solo quando le parti concordano sugli elementi essenziali dell'obbligazione e sulle clausole che ritengono essenziali.
• Articolo 24: se le parti hanno espressamente rinviato alcune clausole a un accordo successivo, non c'è impegno, anche se i preliminari sono stati messi per iscritto.

Il nostro parere: l'articolo 24 è la trappola più sottovalutata. Una promessa che rinvia "a più tardi" la data di consegna delle chiavi o le modalità di pagamento può essere considerata mai conclusa. Tutto ciò che conta per voi deve comparire nel testo firmato.

Chi redige la promessa: notaio o avvocato?

La promessa di vendita può essere redatta da un notaio o da un avvocato, e la legge non vieta ai privati di firmarla tra loro. L'atto definitivo invece non ha questa flessibilità: per un immobile immatricolato deve essere iscritto nel titolo fondiario, e il Codice dei diritti reali riserva la redazione degli atti soggetti a iscrizione a professionisti abilitati (articoli 377 bis e 377 ter).

Perché rivolgersi a un professionista già per la promessa? Perché chi redige un atto soggetto a iscrizione ne risponde: l'articolo 377 ter, modificato dalla legge n. 2001-35 del 17 aprile 2001, consente alla parte lesa di agire contro di lui per il risarcimento dei danni. Una scrittura privata copiata da un modello trovato online non offre alcun rimedio di questo tipo.

La nostra raccomandazione è netta: fate redigere, o almeno rileggere, la promessa dall'avvocato o dal notaio che redigerà l'atto definitivo. Ottenete la verifica del titolo fondiario prima di versare un solo dinaro, e l'atto finale riprende gli stessi termini, senza sorprese.

E se se ne occupa l'agenzia? Attenzione ai tempi: secondo l'articolo 2 del CDET, le promesse di vendita redatte nell'ambito dell'attività di intermediazione immobiliare devono essere registrate entro 30 giorni dalla loro data.

Quanto versare alla firma della promessa?

La legge tunisina non fissa alcun importo. La prassi, rilevata dai professionisti, va dal 10% al 20% del prezzo di vendita, versato come acconto alla firma della promessa. Su un appartamento da 300.000 TND significa da 30.000 a 60.000 TND immobilizzati per settimane, a volte mesi.

Conta meno l'importo che la sua qualificazione. Acconto imputato sul prezzo, caparra (arrhes), penale di recesso (dédit): ogni termine comporta una sorte diversa per il denaro se la vendita salta. Pretendete che la promessa indichi chiaramente cosa accade alla somma in ogni caso: vendita conclusa, mutuo rifiutato, recesso dell'acquirente, recesso del venditore.

Tre regole prima di pagare:

• Pagate con assegno o bonifico, mai in contanti, e conservate la prova allegata alla promessa.
• Verificate su un certificato di proprietà recente, rilasciato dall'Ufficio nazionale della proprietà fondiaria (ONPF), che il venditore sia il titolare iscritto e che sull'immobile non gravi un'ipoteca.
• Proporzionate l'acconto ai tempi: più lontana è la conclusione (mutuo, autorizzazione del governatore), più è ragionevole un acconto contenuto.

Nei fatti, un venditore che pretende il 30% o più in contanti alla prima visita deve mettervi in allerta.

Le clausole indispensabili di un compromesso in Tunisia

Un compromesso solido si articola in sette punti: identità delle parti, descrizione dell'immobile con il numero del titolo fondiario, prezzo e modalità di pagamento, acconto e sua sorte, condizioni sospensive, termine per la stipula e clausola penale. Vanno aggiunte le spese (chi paga cosa) e, se del caso, la presenza di un inquilino e la data di liberazione dei locali.

Le condizioni sospensive

Una condizione sospensiva fa dipendere l'impegno da un evento futuro e incerto (articolo 116 del COC). Le tre più utili in Tunisia:

• la concessione del mutuo bancario, con importo, durata e data limite per l'approvazione;
• l'autorizzazione del governatore, quando l'acquirente è straniero: senza di essa la vendita non può essere conclusa, da qui l'uso di una promessa sotto condizione sospensiva;
• la consegna di un certificato di proprietà senza iscrizioni di ipoteca o pignoramento.

Due articoli del COC meritano attenzione. L'articolo 126: se la condizione deve verificarsi entro un termine fissato e il termine scade, la condizione si considera mancata, e il tribunale non può concedere proroghe. L'articolo 134: finché la condizione è pendente, il venditore non può compiere atti che impediscano o rendano più difficile l'esercizio dei vostri diritti, come rivendere l'immobile a un terzo.

Termine per la stipula e clausola penale

Fissate una data precisa per la firma dell'atto definitivo, non "nel più breve tempo possibile". Aggiungete una clausola penale che quantifichi l'indennizzo dovuto dalla parte che rinuncia senza giustificato motivo: vi evita una causa sull'entità del danno.

Registrazione e costi: quanto costa la promessa, poi l'atto definitivo

Una promessa di vendita firmata tra privati non deve essere registrata obbligatoriamente. Se la presentate volontariamente all'ufficio delle entrate (recette des finances) per darle data certa, è soggetta al diritto fisso di 30 TND per pagina. I costi veri arrivano con l'atto definitivo: imposta di registro del 5%, più un diritto supplementare oltre i 500.000 TND.

Atto	Registrazione	Diritti	Base giuridica
Promessa tra privati	Facoltativa	30 TND per pagina se presentata volontariamente	CDET, art. 9 e tariffa n. 23
Promessa redatta da un intermediario immobiliare	Obbligatoria entro 30 giorni	Secondo la tariffa applicabile all'atto	CDET, art. 2
Vendita di immobile con scrittura privata	Obbligatoria entro 60 giorni	5% del prezzo	CDET, artt. 3 e 20
Vendita da 500.000 a 1.000.000 TND	Con l'atto	+ 2% sul valore complessivo	CDET, tariffa n. 10 bis e art. 20 bis
Vendita oltre 1.000.000 TND	Con l'atto	+ 4% sul valore complessivo	CDET, tariffa n. 10 bis e art. 20 bis
Acquisto in valuta di un'abitazione costruita da parte di un non residente	Con l'atto	30 TND per pagina	CDET, tariffa n. 12 septies

A questi diritti si aggiunge la quota riscossa dall'amministrazione fondiaria al momento dell'iscrizione. Nel 2018 il conservatore generale della proprietà fondiaria spiegava che il 6% prelevato su una vendita si ripartisce in 5% per l'Erario e 1% per l'amministrazione fondiaria.

Esistono due regimi particolari. Per un'abitazione acquistata da un promotore immobiliare, esperti citati dalla stampa tunisina descrivono un regime ridotto sotto i 500.000 TND (vedi il nostro articolo sull'IVA delle abitazioni nuove). Per i tunisini residenti all'estero che acquistano in valuta un'abitazione costruita, l'atto è registrato al diritto fisso (ultima riga della tabella), per cui il costo complessivo descritto dai consulenti fiscali si limita a circa l'1%, alle condizioni di non residenza e di finanziamento in valuta. In entrambi i casi, fate confermare il calcolo dall'ufficio delle entrate prima di firmare: le leggi finanziarie modificano regolarmente questi importi.

Annullare o recedere da una promessa di vendita: cosa prevede la legge tunisina

Un compromesso validamente concluso non si scioglie per un semplice ripensamento. L'articolo 242 del COC fissa la regola: i contratti validamente formati hanno forza di legge tra le parti e possono essere revocati solo per mutuo consenso o nei casi previsti dalla legge. Il diritto di recesso di 10 giorni che si legge ovunque online viene dal diritto francese: non contateci in Tunisia se non è scritto nella vostra promessa.

Quattro situazioni consentono comunque di uscire dal compromesso:

• Una condizione sospensiva mancata. Il mutuo è rifiutato o l'autorizzazione del governatore non arriva in tempo: l'impegno cade, e la sorte dell'acconto segue quanto previsto dalla promessa.
• L'accordo delle parti. Mettetelo per iscritto, precisando la restituzione dell'acconto.
• Una clausola risolutiva. Se la promessa prevede la risoluzione in caso di inadempimento, questa opera di diritto per il solo fatto dell'inadempimento (articolo 274).
• La risoluzione giudiziale. In assenza di clausola risolutiva, la parte che subisce l'inadempimento può chiedere l'esecuzione o la risoluzione con risarcimento, ma la risoluzione deve essere pronunciata dal giudice (articolo 273).

Siete l'acquirente e il venditore ha ricevuto un'offerta migliore? L'articolo 134 vieta a chi è obbligato sotto condizione di pregiudicare i vostri diritti. Inviate una diffida scritta, poi consultate un avvocato: la vendita al secondo acquirente può essere rimessa in discussione, salvi i diritti regolarmente acquisiti da terzi in buona fede.

Esempio concreto: un trilocale (S+2) a 320.000 TND a La Soukra

Prendiamo un caso tipo, con cifre a titolo illustrativo: Amel e Karim acquistano da un privato un trilocale (S+2) di circa 110 m² a La Soukra (governatorato di Ariana) per 320.000 TND, finanziato in parte con un mutuo bancario. Il prezzo al metro quadro, intorno ai 2.900 TND, rientra nella forbice da 2.780 a 5.490 TND rilevata nel 2025 da Mubawab a seconda delle regioni.

• Verifiche: il loro avvocato ottiene un certificato di proprietà recente. Il titolo fondiario è intestato al venditore, senza ipoteche iscritte.
• Promessa: compromesso firmato, acconto del 10%, cioè 32.000 TND con assegno, imputato sul prezzo. Condizione sospensiva: approvazione del mutuo entro una data fissata a 60 giorni. Clausola penale con importo determinato in caso di recesso senza giustificato motivo.
• Registrazione: presentano volontariamente la promessa all'ufficio delle entrate per darle data certa. Per 3 pagine: 90 TND.
• Atto definitivo: imposta di registro del 5%, cioè 16.000 TND. Il prezzo è sotto i 500.000 TND: nessun diritto supplementare. Si aggiungono la quota fondiaria e gli onorari del redattore.
• Iscrizione: l'atto è iscritto nel titolo fondiario. Secondo l'articolo 305 del Codice dei diritti reali, un diritto reale nasce solo con l'iscrizione: solo allora Amel e Karim diventano proprietari.

Budget da prevedere oltre al prezzo: poco più di 16.000 TND di diritti, esclusi quota fondiaria e onorari. Inserite questa voce nel vostro piano di finanziamento fin dalla prima simulazione del mutuo.

Cercate un immobile simile? Consultate gli appartamenti in vendita nel governatorato di Ariana su menzili.tn.

FAQ: promessa di vendita in Tunisia

La promessa di vendita è obbligatoria in Tunisia?

No. Nessuna norma impone di firmare una promessa prima dell'atto di vendita. Resta però fortemente consigliata quando l'acquirente ha bisogno di un mutuo o di un'autorizzazione amministrativa, perché fissa per iscritto prezzo e tempistiche.

Bisogna registrare la promessa di vendita?

Tra privati la registrazione non è obbligatoria. Presentata volontariamente all'ufficio delle entrate, la promessa è soggetta a un diritto fisso di 30 TND per pagina (CDET, tariffa n. 23). Se redatta da un intermediario immobiliare, va registrata entro 30 giorni (CDET, art. 2).

Quanto versare come acconto?

La legge non fissa alcun importo; la prassi va dal 10% al 20% del prezzo. La promessa deve precisare se la somma è un acconto imputato sul prezzo, una caparra o una penale di recesso, e che fine fa se la vendita salta.

Cosa succede se il mutuo viene rifiutato?

Se la promessa contiene una condizione sospensiva legata al mutuo, il suo mancato avveramento fa cadere l'impegno. Senza questa clausola, il rifiuto del mutuo non vi libera automaticamente, e l'acconto può andare perso secondo i termini firmati.

Il venditore può vendere a un altro dopo la promessa?

No, non senza assumersene la responsabilità. L'articolo 134 del COC vieta alla parte obbligata sotto condizione sospensiva di pregiudicare i diritti dell'altra, e l'articolo 242 rende il contratto vincolante tra le parti. Un avvocato può agire rapidamente per vostro conto.

Uno straniero può firmare una promessa prima dell'autorizzazione del governatore?

Sì, ed è anzi la prassi: la promessa si firma sotto condizione sospensiva dell'ottenimento dell'autorizzazione. Senza di essa, la vendita non può essere conclusa.

Fonti e aggiornamenti

Articolo a cura del team menzili.tn, specialista del mercato immobiliare tunisino. Pubblicato il 9 ottobre 2026, prossima revisione prevista ad aprile 2027 (e dopo ogni legge finanziaria).

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un notaio. Gli importi fiscali cambiano con le leggi finanziarie: fateli sempre confermare dall'ufficio delle entrate.

• Codice delle obbligazioni e dei contratti, edizione ufficiale del Ministero della Giustizia (legge n. 2005-87), in francese: articoli 18, 23, 24, 116, 126, 134, 242, 273, 274
• Codice dei diritti di registro e di bollo, aggiornato al 1° gennaio 2025, in francese: articoli 2, 3, 9, 20, 20 bis; tariffe n. 10 bis, 12 septies e 23
• Legge n. 2001-35 che modifica il Codice dei diritti reali (FAOLEX): articolo 377 ter
• Idaraty: acquisto di un immobile in Tunisia per i tunisini residenti all'estero
• Legal Doctrine: acquisto di immobili da parte di stranieri in Tunisia, in francese
• Tuniscope: ripartizione del 6% secondo il conservatore generale (2018), in arabo
• AllAfrica: prezzo al m² secondo Mubawab Tunisia (ottobre 2025), in francese

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