قانون المالية 2027 والعقارات في تونس: ماذا يتضمّن المشروع؟
⟳ ترجمة آلية
يتضمّن مشروع قانون المالية لسنة 2027، الذي أُحيل على مجلس نواب الشعب يوم 15 أكتوبر 2026، ستة إجراءات تهمّ العقارات. بالنسبة إلى المشتري، أهمّها الفصل 30: التعريفة التصاعدية لمعاليم التسجيل (من 1 % إلى 5 %)، المخصّصة إلى حدّ الآن للأراضي المعدّة للبناء، ستنطبق على أول عملية اقتناء لمسكن، ولمرّة واحدة لكل مشترٍ. أما بالنسبة إلى الباعثين العقاريين، فيُعفي النص من المعلوم على الأراضي غير المبنية الأراضيَ العمومية المخصّصة لبرنامج الكراء المملّك وللسكن الاجتماعي، لكنه يُبقي البعث العقاري خارج إعفاء المؤسسات جديدة الإحداث.
لم تتم المصادقة على أيّ شيء بعد. ويُنتظر تطبيق القانون بداية من 1 جانفي 2027 (الفصل 70 من المشروع). قرأنا الفصول السبعين للنص العربي: إليكم ما يخصّ العقارات، وما يبقى غامضًا، وما لا يتطرّق إليه المشروع.
أهمّ ما يتضمّنه مشروع قانون المالية 2027 للعقارات في لمحة
يُوسّع مشروع قانون المالية لسنة 2027 تطبيق معاليم التسجيل التصاعدية (من 1 % إلى 5 %) لتشمل أول اقتناء لمسكن، ويُعفي من المعلوم على الأراضي غير المبنية الأراضي العمومية لبرنامج الكراء المملّك والسكن الاجتماعي، ويستثني البعث العقاري من إعفاء المؤسسات جديدة الإحداث، ويُخضع الإيجار المالي العقاري لنفس نظام الأداء على القيمة المضافة المطبّق عند الاقتناء.
| فصل المشروع | الإجراء | المعنيّون | تاريخ النفاذ المنتظر | الوضعية |
|---|---|---|---|---|
| الفصل 30 | تطبيق التعريفة التصاعدية الواردة بالعدد 4 من الفصل 20 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي على أول اقتناء لمسكن، لمرّة واحدة لكل مشترٍ | المقتنون لأول مرة | 1 جانفي 2027 | مشروع |
| الفصل 29 | إعفاء من المعلوم على الأراضي غير المبنية | الباعثون العقاريون العموميون (الكراء المملّك، البيع بالتقسيط، السكن الاجتماعي) | من 2026 إلى 2030 | مشروع |
| الفصل 22 | إعفاء المؤسسات جديدة الإحداث من الضريبة، مع استثناء البعث العقاري | المؤسسات المحدثة بين 2027 و2030 | تصاريح بالاستثمار من 2027 إلى 2030 | مشروع |
| الفصل 58 | إخضاع الإيجار المالي والإجارة لنفس نظام الأداء على القيمة المضافة المطبّق عند الاقتناء، بما في ذلك العقارات | المؤسسات والمهنيون في إطار الإيجار المالي أو الإجارة | 1 جانفي 2027 | مشروع |
| الفصلان 49 و50 | إعفاء بطاريات خزن الكهرباء عند التوريد، وتخفيض المعاليم الديوانية على اللاقطات الشمسية إلى 10 % | المالكون، المركّبون | 1 جانفي 2027 | مشروع |
| الفصل 33 | مساهمة بـ3 دنانير عن كل عقد تأمين على غير الحياة لشخص طبيعي | المؤمَّن لهم على المسكن، المقترضون | 1 جانفي 2027 | مشروع |
تحميل النص الرسمي:
مشروع قانون المالية لسنة 2027 (PDF، باللغة العربية، 52 صفحة، 1,6 ميغابايت). ونفس النص منشور من قبل مجلس نواب الشعب على arp.tn.
المسكن الأول: ماذا يغيّر الفصل 30 في معاليم التسجيل؟
يُضيف الفصل 30 فصلًا 21 مكرّر إلى مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي. وبمقتضاه تُطبّق على أول عملية اقتناء لمسكن التعريفةُ الواردة بالعدد 4 من الفصل 20، ولمرّة واحدة لكل مشترٍ. قد يكون هذا أكثر تغيير ملموس في النص بالنسبة إلى الأفراد، خاصة في السكن القديم. لكن يبقى السؤال: كيف ستُطبّق هذه التعريفة، المصمّمة أصلًا للأراضي، على شقة؟
تعريفة العدد 4 من الفصل 20 كما هي اليوم
اليوم، لا تخصّ هذه التعريفة إلا الأراضي المقتناة لبناء مسكن فردي. وتُحتسب حسب شرائح المساحة:
- 1 % إلى حدود 120 م²؛
- 2 % من 120,001 إلى 300 م²؛
- 3 % من 300,001 إلى 600 م²؛
- 5 % لما زاد عن 600 م².
يجب على المشتري أن يصرّح في عقد الاقتناء بأنه سيبني مسكنه على الأرض. وإذا فوّت فيها قبل البناء أو غيّر وجهتها، يفقد الامتياز ويدفع المعاليم التكميلية مع الخطايا (الفصل 21 من المجلة). ومنذ قانون المالية لسنة 2024، لا يُمنح هذا المعلوم التصاعدي إلا مرّة واحدة لكل مشترٍ، بعنوان أول أرض يقتنيها: وعند الاقتناء الثاني يُطبّق المعلوم النسبي بـ5 % المستوجب على بيوعات العقارات، كما أوضحت الإدارة العامة للدراسات والتشريع الجبائي في المذكرة العامة عدد 05 لسنة 2024.
مثال بالأرقام: ما الذي تغيّره التعريفة على أرض
لنأخذ أرضًا مساحتها 450 م² بيعت بسعر 600 دينار للمتر المربع، أي 270.000 دينار، مقتناة لبناء مسكن (سعر مختار للتوضيح).
| الشريحة | طريقة الاحتساب | المعلوم |
|---|---|---|
| إلى حدود 120 م² بـ1 % | 120 × 600 × 1 % | 720 د |
| من 120 إلى 300 م² بـ2 % | 180 × 600 × 2 % | 2.160 د |
| من 300 إلى 450 م² بـ3 % | 150 × 600 × 3 % | 2.700 د |
| مجموع التعريفة التصاعدية | 5.580 د | |
| المعلوم النسبي بـ5 % | 270.000 × 5 % | 13.500 د |
يبلغ الفارق 7.920 دينارًا في هذا الملف، دون احتساب معلوم الترسيم العقاري المستوجب في الحالتين. هذا هو حجم الفارق الذي يجعل الفصل 30 محلّ اهتمام. لكن انتبهوا: هذا الاحتساب يخصّ أرضًا. أما بالنسبة إلى شقة، فقاعدة الاحتساب غير معروفة بعد، ولا يمكن لأحد اليوم أن يحدّد بأمانة حجم التوفير.
ما لا يوضّحه المشروع
يتكوّن نصّ الفصل 30 من جملة واحدة. ولا يحدّد:
- على أيّ مساحة تُحتسب التعريفة بالنسبة إلى مسكن (المساحة المغطّاة، المناب من الأرض، قاعدة أخرى)؛
- ما إذا كان هناك سقف للسعر أو للمساحة؛
- ما إذا كان يجب أن يكون المسكن المقرّ الرئيسي للمشتري؛
- ما إذا كان الامتياز يخصّ الجديد أو القديم أو كليهما، ومهما كان البائع؛
- ما إذا كان المشتري الذي انتفع سابقًا بالتعريفة لاقتناء أرض يمكنه الانتفاع بها مجدّدًا لمسكن؛
- شروط سقوط الحق في حالة التفويت السريع؛
- ما إذا كان التاريخ المعتمد هو تاريخ إبرام العقد أم تاريخ تسجيله.
ستتوقّف هذه النقاط على النص المصادق عليه، أو على تعديلات محتملة، أو على مذكرة عامة من الإدارة العامة للدراسات والتشريع الجبائي. نصيحتنا بصراحة: احذروا من أيّ إعلان يَعِد بـ«1 % معاليم» على شقة قبل نشر هذه القواعد.
الجديد لدى باعث عقاري أو القديم لدى خواص: من المعني فعلًا؟
لا يمسّ الفصل 30 الجميع بنفس الطريقة، لأن السكن الجديد ينتفع أصلًا بنظام تفاضلي.
- مسكن جديد مقتنى من باعث عقاري مصادق عليه: أول بيع لمسكن شيّده باعث عقاري معفى أصلًا من المعلوم النسبي بـ3 % في حدود قيمة رُفعت إلى 500.000 دينار بمقتضى قانون المالية لسنة 2022 (الفصل 23 مكرّر من القانون عدد 17 لسنة 1990، انظر المذكرة العامة عدد 07 لسنة 2022). وتحت هذا السقف يخضع العقد لمعلوم قار. وبالتالي لن يضيف الفصل 30 الكثير لهؤلاء المشترين.
- مسكن قديم مقتنى من خواص: يُطبّق اليوم المعلوم النسبي بـ5 %. وهنا يمكن أن يُحدث الفصل 30 أكبر فارق، حسب قاعدة الاحتساب التي ستُعتمد.
إذا كنتم بصدد إمضاء عقد لمسكن جديد بقيمة 380.000 دينار لدى باعث مصادق عليه، فلا تؤجّلوا مشروعكم من أجل الفصل 30. وإذا كنتم تشترون مسكنًا قديمًا ولم يكن البيع مستعجلًا، فتحدّثوا مع عدل الإشهاد أو المحامي: انتظار نشر النص بالرائد الرسمي قد يكون خيارًا معقولًا، لكن لا تُمضوا أبدًا وعدًا بالبيع معلّقًا على إجراء لم تتم المصادقة عليه. وفي كل الحالات، أعيدوا ضبط خطة التمويل باستعمال محاكي القرض على menzili.tn: فمعاليم التسجيل تُدفع من التمويل الذاتي لا من القرض.
الكراء المملّك والسكن الاجتماعي: إعفاء الباعثين العموميين من المعلوم على الأراضي غير المبنية (الفصل 29)
يُضيف الفصل 29 حالتين للإعفاء إلى الفصل 32 من مجلة الجباية المحلية، المتعلّق بالمعلوم على الأراضي غير المبنية. ويشمل الإعفاء الأراضي غير المبنية التي على ملك الباعثين العقاريين العموميين والمخصّصة لإنجاز مشاريع سكنية في إطار برنامج «الكراء المملّك أو البيع بالتقسيط»، وكذلك في إطار البرنامج الخصوصي للسكن الاجتماعي، وذلك خلال الفترة من 2026 إلى 2030.
ثلاث ملاحظات. أولًا، لا يعني الإعفاء إلا الباعثين العموميين المكلّفين بهذه البرامج: الباعث الخاص الذي يملك مدّخرات عقارية يواصل دفع المعلوم. ثانيًا، تبدأ الفترة سنة 2026 في حين يُنتظر تطبيق القانون بداية من 1 جانفي 2027، ومعالجة المعلوم المستوجب بعنوان سنة 2026 تبقى بحاجة إلى تأكيد. ثالثًا، الأثر على العائلات غير مباشر: يُخفّف الإجراء كلفة الاحتفاظ بالأراضي في انتظار انطلاق الأشغال، دون ضمان انعكاس ذلك على أقساط الكراء المملّك أو على الآجال.
قراءتنا: إجراء مفيد لكنه تقني. لن يغيّر شيئًا لعائلة في القصرين أو بن عروس إذا لم تنطلق الأشغال.
البعث العقاري مستثنى من إعفاء المؤسسات جديدة الإحداث (الفصل 22)
يُجدّد الفصل 22 العمل بأحكام الفصل 33 من قانون المالية لسنة 2024 «وحسب نفس الشروط»، بالنسبة إلى المؤسسات المحدثة والمتحصّلة على شهادة إيداع تصريح بالاستثمار بين 1 جانفي 2027 وموفّى ديسمبر 2030. ويبقى البعث العقاري مستثنى، مثل القطاع المالي، وقطاعات الطاقة باستثناء الطاقات المتجدّدة، والمناجم، والاستهلاك على عين المكان، والتجارة، ومشغّلي شبكات الاتصال.
للتذكير، يتمثّل نظام 2024 في إعفاء من الضريبة على الدخل أو الضريبة على الشركات لمدّة أربع سنوات بداية من الدخول الفعلي طور النشاط، الذي يجب أن يتمّ في أجل سنتين من تاريخ التصريح بالاستثمار. ويجب مراجعة هذه الشروط في نص قانون المالية لسنة 2024 عند التصويت.
عمليًا، الباعث الذي يُحدث شركة جديدة لإنجاز مشروع سنة 2027 لن ينتفع بهذا الإعفاء. أما الوكالات العقارية ووكلاء العقارات المشتركة ومؤسسات الأشغال، فلا تظهر في قائمة الاستثناءات، لكن انتفاعها سيتوقّف على تصنيف نشاطها: يجب التأكّد من ذلك لدى الإدارة. هل تنوون إحداث وكالة سنة 2027؟ تثبّتوا من رمز نشاطكم قبل بناء مخطط أعمالكم على هذا الإعفاء.
الإيجار المالي والإجارة العقارية: الأداء على القيمة المضافة يتبع نظام الاقتناء (الفصل 58)
ينقّح الفصل 58 الفصل 5 من القانون عدد 90 لسنة 1994 المتعلّق بالإيجار المالي، والفصل 28 من قانون المالية لسنة 2012 المتعلّق بالإجارة. وتخضع المبالغ المستوجبة بعنوان عمليات الإيجار المالي أو الإجارة المتعلّقة بالتجهيزات أو المعدّات أو العقارات لنفس النظام الجبائي المطبّق في مادة الأداء على القيمة المضافة عند الاقتناء.
المبدأ بسيط: استغلال محلّ مهني أو مستودع أو مكاتب في إطار الإيجار المالي لن يُعامَل بعد اليوم، في مادة الأداء على القيمة المضافة، بشكل مختلف عن الشراء المباشر لنفس العقار. أما التفاصيل حسب كل عقار، خاصة بالنسبة إلى العقارات التي تنتفع بنظام تفاضلي عند الاقتناء، فستصدر في مذكرة عامة من الإدارة العامة للدراسات والتشريع الجبائي بعد التصويت.
من المعنيّ؟ أساسًا المؤسسات وأصحاب المهن الحرّة والتجّار الذين يموّلون محلّاتهم عبر الإيجار المالي لدى شركة إيجار مالي أو عبر الإجارة لدى بنك إسلامي. قبل إمضاء عقد إيجار مالي عقاري في أواخر 2026، اطلبوا محاكاة للأقساط حسب النظامين القديم والجديد.
الطاقة في المسكن: إعفاء البطاريات ومعاليم ديوانية بـ10 % على اللاقطات الشمسية (الفصلان 49 و50)
يُعفي الفصل 49 البطاريات المعدّة لخزن الكهرباء (البند التعريفي 8507) من المعاليم الديوانية والأداء على القيمة المضافة والمعلوم المهني الموظّف لفائدة صندوق تنمية القدرة التنافسية في قطاعات الصناعة والخدمات والصناعات التقليدية عند التوريد، بعد أخذ الرأي الفني للوزارة المكلّفة بالصناعة. ويُخفّض الفصل 50 إلى 10 % المعاليم الديوانية على اللاقطات الشمسية (البند 8541)، ويُلغي الفصل 62 من قانون المالية لسنة 2026، الذي يبقى محتواه بحاجة إلى تأكيد.
بالنسبة إلى مالك يُحضّر تركيز منظومة فولطاضوئية مع خزن، في صفاقس أو جربة أو تونس الكبرى، هذا خبر جيّد على الورق. على الورق فقط: تخفيض المعاليم عند التوريد لا يتحوّل آليًا إلى تخفيض في السعر لدى المركّب. إذا كان مشروعكم يحتمل الانتظار إلى جانفي، اطلبوا عرضي أسعار، واحدًا بتاريخ 2026 والتزامًا بالسعر لسنة 2027.
أما بالنسبة إلى البائعين، فالمنزل المجهّز بلاقطات وبطاريات يبقى حجّة يجب إبرازها في الإعلان، مع أرقام الإنتاج.
تأمين المسكن والقرض: مساهمة بـ3 دنانير عن كل عقد (الفصل 33)
يُعيد الفصل 33 صياغة موارد صندوق ضمان المؤمَّن لهم، المحدث بمقتضى قانون المالية لسنة 2001. ويقرّ مساهمة للمؤمَّن لهم بـ3 دنانير سنويًا عن كل عقد تأمين فردي على غير الحياة، أو عقد تأمين وقتي على الوفاة، يكتتبه شخص طبيعي، تُدفع عند الاكتتاب أو التجديد. وتبلغ 30 دينارًا بالنسبة إلى الشخص المعنوي، و3 دنانير عن كل انخراط فردي بالنسبة إلى العقود الجماعية. أما مؤسسات التأمين فتساهم بنسبة 1 % من الأقساط، باستثناء التأمين على الحياة وتكوين الأموال.
بالنسبة إلى من يقتني لأول مرة، يخصّ ذلك تأمين المسكن (تأمين على غير الحياة)، وفي أغلب الحالات تأمين الوفاة المرتبط بالقرض، الذي يكون عادة تأمينًا وقتيًا على الوفاة أو انخراطًا في عقد جماعي لدى البنك. وبما أن النص يُعوّض كليًا الفصل 36 من قانون المالية لسنة 2001، يبقى من الضروري التثبّت مما إذا كانت هذه المساهمة جديدة أو تعوّض اقتطاعًا موجودًا. بضعة دنانير في السنة: لن يكون ذلك معيارًا للاختيار بين مؤمّنَين.
ما لا يتضمّنه مشروع قانون المالية لسنة 2027
من بين الفصول السبعين للمشروع، لا يتعلّق أيّ فصل بالمواضيع التالية:
- لا يتضمّن المشروع أيّ إجراء بخصوص القيمة الزائدة العقارية؛
- لا يتضمّن المشروع أيّ إجراء بخصوص أداء على المساكن الشاغرة؛
- لا يتضمّن المشروع أيّ إجراء بخصوص نسبة الأداء على القيمة المضافة على بيوعات المساكن من قبل الباعثين العقاريين؛
- لا يتضمّن المشروع أيّ إجراء بخصوص الضريبة على مداخيل الكراء؛
- لا يتضمّن المشروع أيّ إجراء بخصوص الضريبة على الثروة، التي تمّ إصلاحها بمقتضى قانون المالية لسنة 2026.
تبقى هذه المواضيع خاضعة للنصوص الجاري بها العمل، والتي نفصّلها في مقالنا حول الأداء على القيمة المضافة على المساكن الجديدة. نقطة يقظة: يمكن أن تُضيف التعديلات إجراءات جديدة أثناء النقاش البرلماني. فما لا يوجد في مشروع أكتوبر قد يوجد في قانون ديسمبر.
الرزنامة: من المشروع إلى الرائد الرسمي
يتّبع المشروع الإجراءات المعتادة لقانون المالية، أمام غرفتين. التواريخ بعد 16 أكتوبر تقريبية.
- 15 أكتوبر 2026: إحالة المشروع على مجلس نواب الشعب.
- 16 أكتوبر 2026: اجتماع مكتب المجلس، ثم الإحالة على لجنة المالية والتخطيط.
- نوفمبر: الدرس داخل اللجنة، ثم النقاش والتصويت في الجلسة العامة لمجلس نواب الشعب.
- بداية ديسمبر: الدرس من قبل المجلس الوطني للجهات والأقاليم، مع لجنة مشتركة في حالة الخلاف.
- ديسمبر: ختم القانون من قبل رئيس الجمهورية ونشره بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية.
- 1 جانفي 2027: دخول حيّز التنفيذ المنتظر (الفصل 70)، مع مراعاة الأحكام المخالفة.
معلومة مفيدة: بالنسبة إلى قانون المالية لسنة 2026، صادق مجلس نواب الشعب يوم 4 ديسمبر 2025، والمجلس الوطني للجهات والأقاليم يوم 7 ديسمبر، ونُشر النص بالرائد الرسمي يوم 12 ديسمبر. سنحيّن هذا المقال فور النشر.
الأسئلة الشائعة: قانون المالية 2027 والعقارات
هل تنخفض معاليم التسجيل على المسكن الأول سنة 2027؟ هذا ما ينصّ عليه الفصل 30 من المشروع، الذي يُطبّق على أول اقتناء لمسكن التعريفة التصاعدية من 1 % إلى 5 % المخصّصة اليوم للأراضي المعدّة للبناء. لم تتم المصادقة على الإجراء بعد، ولم تُحدَّد قاعدة احتسابه بالنسبة إلى شقة.
من سينتفع بتعريفة المسكن الأول؟ حسب المشروع، كل مشترٍ بعنوان أول اقتناء لمسكن، ولمرّة واحدة. ولا يحدّد النص سقفًا للسعر، ولا شرط المقرّ الرئيسي، ولا العلاقة بالامتياز الذي سبق الانتفاع به لاقتناء أرض.
أشتري شقة جديدة لدى باعث عقاري: هل أنا معني؟ على الأرجح بشكل محدود. فأول بيع لمسكن من قبل باعث مصادق عليه معفى أصلًا من المعلوم النسبي بـ3 % في حدود قيمة 500.000 دينار. يهمّ الفصل 30 أساسًا عمليات شراء المساكن القديمة، الخاضعة اليوم لنسبة 5 %.
متى يدخل قانون المالية لسنة 2027 حيّز التنفيذ؟ ينصّ المشروع على تطبيقه بداية من 1 جانفي 2027، مع مراعاة الأحكام المخالفة. ويجب أولًا أن يصادق عليه مجلس نواب الشعب والمجلس الوطني للجهات والأقاليم، ثم يُنشر بالرائد الرسمي، مبدئيًا قبل نهاية ديسمبر 2026.
هل يغيّر المشروع الضريبة على القيمة الزائدة العقارية؟ لا: لا يتضمّن المشروع أيّ إجراء بخصوص القيمة الزائدة العقارية، ولا بخصوص مداخيل الكراء أو الأداء على القيمة المضافة للباعثين. وتبقى التعديلات ممكنة أثناء النقاش البرلماني.
هل ينتفع الباعثون العقاريون من مشروع قانون المالية 2027؟ الباعثون العموميون، نعم: ستُعفى أراضيهم المخصّصة للكراء المملّك والسكن الاجتماعي من المعلوم على الأراضي غير المبنية من 2026 إلى 2030. أما الباعثون الخواص فيبقون مستثنين من إعفاء المؤسسات جديدة الإحداث الوارد بالفصل 22.
حضّروا شراءكم دون انتظار التصويت
لا يغيّر التصويت الجوهر: العقار المناسب، بالسعر المناسب، مع تمويل متين. قارنوا الشقق والمنازل للبيع وعروض الكراء على menzili.tn، بوابة الإعلانات العقارية في تونس التي تغطّي الولايات الأربع والعشرين، وأعيدوا قراءة دليلنا حول الوعد بالبيع قبل أيّ التزام. هل أنتم وكالة؟ أنشئوا حسابكم المهني لنشر عقاراتكم.