Contrat de location en Tunisie : guide 2026 et modèle PDF gratuit

En Tunisie, beaucoup de locations reposent encore sur un accord verbal ou une feuille signée à la hâte. Le problème ? Quand le contrat est muet, le Code des obligations et des contrats (COC) applique ses propres règles par défaut, et certaines surprennent autant les propriétaires que les locataires. Saviez-vous qu'un locataire peut sous-louer votre appartement si le bail ne l'interdit pas ? Ou qu'un propriétaire ne peut pas reprendre son logement en cours de bail, même pour y habiter ? Ce guide, préparé par l'équipe de menzili.tn, portail d'annonces immobilières présent dans les 24 gouvernorats de Tunisie, rattache chaque règle à son article de loi et vous propose un modèle de contrat gratuit, en français et en arabe.

Ce que dit la loi tunisienne sur le contrat de location

Le contrat de location d'un logement en Tunisie est régi par le Code des obligations et des contrats, aux articles 727 et suivants consacrés au louage de choses. Il n'existe pas de loi spéciale pour les baux récents : hors logements anciens couverts par la loi de 1976, ce sont le COC et les clauses du contrat qui s'appliquent.

Le COC définit le louage comme le contrat par lequel une partie cède à l'autre la jouissance d'un bien pendant un certain temps, moyennant un prix que l'autre s'engage à payer (article 727). Le bail est parfait dès que les parties s'accordent sur le bien, le prix et les autres clauses (article 728). Concrètement, une poignée de main suffit à créer un bail. C'est justement ce qui pose problème.

Un contrat écrit est-il obligatoire ?

Oui, dès que la location dépasse un an. L'article 729 du COC impose que les baux d'immeubles de plus d'un an soient constatés par écrit ; à défaut, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée. Le même article précise qu'un bail de plus d'un an n'a d'effet à l'égard des tiers que s'il est enregistré. Notre conseil est simple : écrivez toujours le bail, même pour six mois. C'est la seule façon de prouver ce qui a été convenu.

La loi de 1976 vous concerne-t-elle ?

Très probablement pas. La loi n°76-35 du 18 février 1976, très protectrice pour les locataires, a un champ d'application limité aux logements anciens, comme le rappelle une étude publiée par le ministère de l'Équipement et de l'Habitat. Pour un appartement construit et loué récemment, c'est le COC qui s'applique.

Les clauses indispensables, et les pièges du COC si vous les oubliez

Un bon contrat de location tunisien doit préciser l'identité des parties, le logement, l'usage, la durée, le loyer, la caution, les charges, le préavis et le sort de la sous-location. Chaque oubli laisse le COC décider à votre place, et ses règles par défaut ne sont pas toujours celles que vous imaginez.

Les mentions à ne jamais oublier : l'identité complète des parties avec leur numéro de CIN ; l'adresse précise du logement, sa composition, ses dépendances et la référence du titre foncier (notre guide du titre foncier explique comment la vérifier) ; l'usage ; la durée et les conditions de reconduction ; le loyer, son échéance et son mode de paiement ; la caution ; les charges ; le préavis ; enfin, l'état des lieux en annexe. Un détail souvent ignoré : sans clause contraire, le loyer se paie au lieu où se trouve le logement (article 770). Prévoyez donc un virement si vous ne voulez pas être payé en main propre. Le paiement d'avance, lui, est expressément permis (article 768).

Restent quatre pièges que peu de propriétaires et de locataires connaissent.

Piège n°1 : la sous-location est autorisée par défaut. L'article 772 permet au locataire de sous-louer, et même de céder son bail, sauf si l'interdiction est expressément prévue. À l'heure de la location courte durée sur les plateformes, une clause d'interdiction est indispensable pour le propriétaire.

Piège n°2 : sans état des lieux, le logement est présumé reçu en bon état. C'est la règle de l'article 781. Pour le locataire, un état des lieux d'entrée détaillé est donc la seule protection contre une retenue abusive sur la caution.

Piège n°3 : le propriétaire ne peut pas reprendre son logement en cours de bail. L'article 797 est sans ambiguïté : le bailleur ne peut résilier la location, même s'il déclare vouloir y habiter lui-même. Si vous envisagez de récupérer votre bien, choisissez une durée courte plutôt que d'espérer un départ anticipé.

Piège n°4 : la caution d'un tiers s'arrête à la première échéance. Un parent qui se porte garant du locataire ne couvre pas la période de tacite reconduction (article 795). Faites-lui signer un nouvel engagement à chaque renouvellement.

Durée, renouvellement et fin du bail

Un bail à durée déterminée prend fin de plein droit à l'échéance, sans congé, sauf clause contraire (article 791 du COC). Si le locataire reste dans les lieux, le bail est renouvelé aux mêmes conditions et pour la même durée (article 793). Pour l'éviter, il faut donner congé avant l'échéance.

Ce mécanisme de tacite reconduction est le plus mal compris. Laisser le locataire occuper le logement après l'échéance revient à signer pour une nouvelle période identique. Seul un congé, ou un acte équivalent exprimant la volonté de ne pas renouveler, empêche la reconduction (article 794).

Et si le bail ne prévoit aucune durée ? Il est alors réputé conclu au mois si le loyer est mensuel, et prend fin à l'expiration de chaque terme, sauf usage contraire (article 792). Chaque partie peut y mettre fin, mais le locataire bénéficie du délai fixé par l'usage local pour libérer les lieux (article 793). Le COC ne fixe donc aucune durée de préavis chiffrée : c'est l'usage qui décide. Dans les faits, c'est une source de conflits. Fixez le préavis noir sur blanc dans le contrat, avec un envoi par lettre recommandée ou par huissier de justice.

Le bailleur peut demander la résiliation dans trois cas (article 796) : un usage du logement contraire à sa destination, une négligence causant un dommage notable, ou un loyer échu impayé. Enfin, le bail ne prend pas fin au décès du locataire ni à celui du propriétaire (article 803).

Légalisation et enregistrement : démarches, délais et coût

Pour être pleinement opposable, un contrat de location tunisien doit être légalisé à la municipalité, puis enregistré à la recette des finances du lieu du logement dans les 60 jours suivant sa signature. Pour un bail d'habitation, l'enregistrement coûte un droit fixe de 5 dinars par page et par copie.

Les étapes, dans l'ordre :

• Imprimer et signer au moins trois exemplaires originaux du bail, en paraphant chaque page. Une copie restera à la recette.
• Légaliser les signatures à la municipalité, chaque partie se présentant avec sa CIN. Le propriétaire doit fournir une attestation de la commune prouvant qu'il a payé la taxe sur les immeubles bâtis (TIB) : sans elle, la légalisation est refusée (Code de la fiscalité locale). Une redevance de légalisation est perçue par la commune.
• Enregistrer le bail à la recette des finances dans la circonscription du logement, dans un délai de 60 jours à compter de sa date (article 3 du Code des droits d'enregistrement et de timbre). Au-delà, des pénalités de retard s'appliquent.

Situation	Où	Délai	Coût
Bail d'habitation écrit	Recette des finances du lieu du bien	60 jours après signature	5 DT par page et par copie, hors copie conservée par la recette
Bail commercial ou professionnel	Recette des finances du lieu du bien	60 jours après signature	1 % du loyer annuel et des charges, minimum 40 DT
Location sans écrit	Déclaration par le bailleur	60 jours après l'entrée dans les lieux	Selon l'usage du bien
Légalisation des signatures	Municipalité	Avant l'enregistrement	Redevance de légalisation, plus attestation de paiement de la TIB

Sources : Code des droits d'enregistrement et de timbre, articles 3, 6, 20, 22, 23 et 31 (édition IORT 2024, www.iort.gov.tn) ; Code de la fiscalité locale.

Exemple concret : notre modèle de contrat en français compte 5 pages. Déposé en 3 exemplaires, dont un conservé par la recette, il coûte 2 × 5 × 5 = 50 DT de droits d'enregistrement, quel que soit le loyer. Le tarif est le même pour un studio à 450 DT à Monastir que pour une villa à 4 000 DT à La Marsa. Par comparaison, un local commercial loué 1 500 DT par mois paie 1 % de 18 000 DT, soit 180 DT. Pour un logement, l'enregistrement est donc l'une des protections juridiques les moins chères qui soient.

Pourquoi enregistrer son bail, même s'il dure moins d'un an

Enregistrer un bail lui donne une date certaine. C'est cette date qui protège le locataire si le logement est vendu : le nouveau propriétaire doit alors respecter le bail en cours (article 798 du COC). Sans date certaine, l'acquéreur peut demander au locataire de partir.

C'est l'argument que presque personne ne connaît. La vente du logement ne met pas fin au bail : l'acheteur reprend les droits et obligations de l'ancien propriétaire, à condition que le bail ait une date certaine antérieure à la vente. À défaut, l'article 799 permet à l'acquéreur d'expulser le locataire, en lui laissant seulement le délai fixé par l'usage. Imaginez un locataire installé à l'Ariana avec un bail non enregistré, dont le propriétaire vend l'appartement : il peut devoir partir en quelques semaines.

Pour le propriétaire, l'enregistrement est aussi utile. Un bail enregistré et légalisé constitue une preuve solide en cas d'impayés, et il est souvent demandé pour des démarches administratives (domiciliation, carte de séjour pour un locataire étranger). Autre détail : une quittance couvrant plus d'un an de loyers payés d'avance n'est opposable aux tiers que si elle a été enregistrée (article 769).

Caution, état des lieux et restitution du logement

Le COC ne fixe aucun plafond pour la caution (dépôt de garantie) : son montant est libre, l'usage étant d'un à deux mois de loyer. À la sortie, le locataire doit rendre le logement dans l'état décrit à l'entrée, mais il ne répond pas de l'usure normale ni de la vétusté.

Comme la loi est muette sur la caution, tout se joue dans le contrat. Prévoyez trois points : son montant, l'interdiction pour le locataire de l'imputer sur les derniers loyers, et un délai de restitution, par exemple 30 jours après la remise des clés.

À la sortie, l'état des lieux d'entrée sert de référence : le locataire doit rendre le logement tel qu'il l'a reçu (article 780). Il répond des dégradations causées par sa faute (article 782), mais pas de l'usage normal, des cas de force majeure, ni de la vétusté ou du défaut de réparations qui incombaient au propriétaire (article 783). Un mur jauni après trois ans n'est pas une dégradation ; un parquet brûlé, si.

Un délai à connaître pour le propriétaire : ses actions pour dégradations ou défaut de restitution se prescrivent par six mois à compter du jour où il reprend possession du logement (article 790). Attendre un an pour réclamer une réparation, c'est perdre son droit.

Téléchargez notre modèle de contrat de location (PDF en français et en arabe)

Le modèle de menzili.tn comprend un contrat de location à usage d'habitation en 25 articles et une annexe d'état des lieux d'entrée et de sortie, disponibles en français et en arabe. Il neutralise les pièges du COC : sous-location interdite, état des lieux contradictoire, préavis chiffré et restitution de la caution sous 30 jours.

Ce que prévoit le modèle, article par article :

• Articles 2 et 15 : interdiction de la sous-location, de la cession du bail et de la location courte durée sans accord écrit du bailleur. C'est la parade à l'article 772 du COC.
• Article 9 : état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie, et 10 jours laissés au locataire pour signaler un défaut non apparent.
• Article 10 : répartition détaillée des réparations entre le bailleur (gros œuvre, étanchéité, canalisations encastrées) et le locataire (robinetterie, joints, serrures, vitres).
• Article 17 : mise en demeure avec un délai de 15 jours en cas d'impayé, et interdiction pour le bailleur de toute pression personnelle (changement de serrures, coupure d'eau ou d'électricité). L'expulsion ne peut être ordonnée que par un juge.
• Article 19 : préavis du locataire à fixer, congé du bailleur au moins deux mois avant l'échéance.
• Article 21 : restitution de la caution sous 30 jours, avec un décompte écrit des seules sommes justifiées.
• Article 25 : engagement des parties à légaliser et à enregistrer le contrat.

Mode d'emploi : choisissez la version française ou arabe selon la langue des parties (en cas de doute, l'arabe, langue officielle, est la plus sûre pour les démarches administratives). Complétez les champs, cochez les options (bien vide ou meublé, mode de paiement), paraphez chaque page, imprimez trois exemplaires, joignez l'état des lieux d'entrée, puis suivez les étapes de légalisation et d'enregistrement décrites plus haut. Pour un bail de longue durée ou une situation particulière (indivision, bien sans titre foncier, locataire société), faites relire le contrat par un avocat ou un notaire.

Télécharger (PDF gratuits) : Contrat de location, version française | État des lieux, version française | عقد كراء، النسخة العربية | محضر معاينة حالة المحل، النسخة العربية

Côté propriétaire, n'oubliez pas que les loyers sont imposables au titre des revenus fonciers, avec un abattement forfaitaire de 20 %. Nous l'avons détaillé dans notre guide sur la rentabilité de l'investissement locatif.

Vous cherchez un locataire ou un logement ? Publiez votre annonce gratuitement sur menzili.tn, ou parcourez les appartements à louer à Tunis, à l'Ariana et à Sousse.

FAQ : contrat de location en Tunisie

Le contrat de location doit-il être enregistré en Tunisie ?

Oui : un bail portant sur un immeuble doit être enregistré à la recette des finances du lieu du bien dans les 60 jours suivant sa signature. L'enregistrement donne une date certaine au bail et le rend opposable aux tiers, notamment en cas de vente du logement.

Combien coûte l'enregistrement d'un bail d'habitation ?

Un bail d'habitation est soumis à un droit fixe de 5 dinars par page et par copie présentée, hors copie conservée par la recette. Notre modèle de 5 pages, déposé en 3 exemplaires, coûte donc 50 dinars, quel que soit le montant du loyer.

Où légaliser les signatures d'un contrat de location ?

Les signatures se légalisent à la municipalité, chaque partie se présentant avec sa CIN. Le propriétaire doit présenter une attestation de la commune prouvant le paiement de la taxe sur les immeubles bâtis.

Le propriétaire peut-il reprendre son logement avant la fin du bail ?

Non : l'article 797 du COC interdit au bailleur de résilier la location, même pour habiter lui-même le logement. Il peut seulement demander la résiliation en cas d'impayé, de dégradation notable ou d'usage non conforme (article 796).

Quel montant pour la caution d'une location ?

La loi tunisienne ne fixe aucun plafond : le montant est libre et l'usage est d'un à deux mois de loyer. Le contrat doit préciser son montant, l'interdiction de l'imputer sur les derniers loyers et le délai de restitution.

Rédigé par l'équipe éditoriale de menzili.tn, portail d'annonces immobilières en Tunisie couvrant les 24 gouvernorats. Publié le 1er octobre 2026. Prochaine mise à jour prévue : avril 2027, ou dès la publication de la loi de finances 2027 si elle modifie les droits d'enregistrement.

Sources : Code des obligations et des contrats, articles 727 à 804 ; Code des droits d'enregistrement et de timbre (édition IORT 2024) ; Code de la fiscalité locale ; Ministère de l'Équipement et de l'Habitat, étude sur le logement locatif.