Legge finanziaria 2027 e immobiliare in Tunisia: cosa prevede il progetto

Il progetto di legge finanziaria 2027, trasmesso all'Assemblea dei rappresentanti del popolo (ARP) il 15 ottobre 2026, contiene sei misure che riguardano l'immobiliare. Per chi compra, la più importante è l'articolo 30: la tariffa progressiva dei diritti di registro (dall'1% al 5%), finora riservata ai terreni edificabili, si applicherebbe al primo acquisto di un'abitazione, una sola volta per acquirente. Sul fronte dei costruttori, il testo esenta dalla tassa sui terreni non edificati i terreni pubblici destinati al kiré moumalek (affitto con riscatto) e all'edilizia sociale, ma lascia la promozione immobiliare fuori dall'esenzione per le nuove imprese.

Nulla è ancora stato votato. L'applicazione è prevista dal 1° gennaio 2027 (articolo 70 del progetto). Abbiamo letto i 70 articoli del testo arabo: ecco cosa riguarda l'immobiliare, cosa resta poco chiaro e cosa il progetto non tocca.

La legge finanziaria 2027 e l'immobiliare in Tunisia in sintesi

Il progetto di legge finanziaria 2027 estende il diritto di registro progressivo (dall'1% al 5%) al primo acquisto di un'abitazione, esenta dalla tassa sui terreni non edificati i terreni pubblici del kiré moumalek e dell'edilizia sociale, esclude la promozione immobiliare dall'esenzione per le nuove imprese e allinea l'IVA del leasing immobiliare a quella dell'acquisto.

Prima casa: cosa cambia l'articolo 30 sui diritti di registro

L'articolo 30 aggiunge un articolo 21 bis al Codice dei diritti di registro e di bollo. Applica al primo acquisto di un'abitazione la tariffa prevista al n. 4 dell'articolo 20, una sola volta per acquirente. È forse il cambiamento più concreto del testo per i privati, soprattutto nell'usato. Resta da capire come questa tariffa, pensata per i terreni, si applicherà a un appartamento.

La tariffa dell'articolo 20 n. 4 come esiste oggi

Oggi questa tariffa riguarda solo i terreni acquistati per costruire una casa unifamiliare. Si calcola per fasce di superficie:

• 1% fino a 120 m²;
• 2% da 120,001 a 300 m²;
• 3% da 300,001 a 600 m²;
• 5% oltre 600 m².

L'acquirente deve dichiarare nell'atto che costruirà la propria abitazione sul terreno. Se rivende prima di costruire, o cambia destinazione, perde il beneficio e paga la differenza con sanzioni (articolo 21 del Codice). Dalla legge finanziaria 2024, questo diritto progressivo è concesso una sola volta per acquirente, per il primo terreno: al secondo acquisto si applica il diritto proporzionale del 5% sulle vendite di immobili, come ha precisato la direzione della legislazione fiscale (DGELF) nella sua nota comune n. 05/2024.

Esempio con i numeri: cosa cambia la tariffa su un terreno

Prendiamo un terreno di 450 m² venduto a 600 TND al metro quadro, cioè 270.000 TND, acquistato per costruirci casa (prezzo scelto a titolo illustrativo).

Lo scarto è di 7.920 TND su questa pratica, esclusa la tassa di iscrizione fondiaria, dovuta in entrambi i casi. È quest'ordine di grandezza che fa parlare dell'articolo 30. Ma attenzione: questo calcolo vale per un terreno. Per un appartamento la base di calcolo non è ancora nota, quindi oggi nessuno può quantificare onestamente il risparmio.

Cosa il progetto non precisa

Il testo dell'articolo 30 è una sola frase. Non dice:

• su quale superficie si calcola la tariffa per un'abitazione (superficie abitabile, quota di terreno, altra base);
• se esiste un tetto di prezzo o di superficie;
• se l'abitazione deve essere la residenza principale dell'acquirente;
• se il beneficio riguarda il nuovo, l'usato o entrambi, chiunque sia il venditore;
• se un acquirente che ha già usato la tariffa per un terreno possa ancora usarla per un'abitazione;
• quali condizioni di decadenza si applicherebbero in caso di rivendita rapida;
• se la data di riferimento sia la firma dell'atto o la sua registrazione.

Questi punti dipenderanno dal testo approvato, da eventuali emendamenti o da una nota comune della DGELF. Il nostro consiglio, in tutta franchezza: diffidate di qualsiasi annuncio che prometta "spese all'1%" su un appartamento prima che queste regole siano pubblicate.

Nuovo da un costruttore o usato da un privato: chi è davvero interessato?

L'articolo 30 non tocca tutti allo stesso modo, perché il nuovo gode già di un regime favorevole.

• Abitazione nuova acquistata da un promotore immobiliare autorizzato: la prima vendita di un'abitazione costruita da un promotore è già esente dal diritto proporzionale del 3% fino a un valore portato a 500.000 TND dalla legge finanziaria 2022 (articolo 23 bis della legge n. 90-17, vedi la nota comune DGELF n. 07/2022). Sotto questa soglia l'atto sconta un diritto fisso. L'articolo 30 porterebbe quindi poco a questi acquirenti.
• Abitazione usata acquistata da un privato: oggi si applica il diritto proporzionale del 5%. È qui che l'articolo 30 potrebbe fare la differenza maggiore, a seconda della base di calcolo adottata.

Se state firmando per un nuovo da 380.000 TND con un promotore autorizzato, non rimandate il progetto per l'articolo 30. Se comprate nell'usato e la vendita non è urgente, parlatene con il notaio: attendere la pubblicazione del testo nella JORT può avere senso, ma non firmate mai un compromesso condizionato a una misura non votata. In ogni caso, rifate il piano di finanziamento con il simulatore di mutuo di menzili.tn: i diritti di registro si pagano con l'anticipo, non con il mutuo.

Kiré moumalek ed edilizia sociale: esenzione dalla tassa sui terreni non edificati per i promotori pubblici (art. 29)

L'articolo 29 aggiunge due casi di esenzione all'articolo 32 del Codice della fiscalità locale, che disciplina la tassa sui terreni non edificati. Sono interessati i terreni non edificati di proprietà dei promotori immobiliari pubblici e destinati al programma "kiré moumalek" (affitto con riscatto) o di vendita rateale, oltre che al programma specifico di edilizia sociale, per il periodo dal 2026 al 2030.

Tre osservazioni. Primo, sono interessati solo i promotori pubblici incaricati di questi programmi: un promotore privato con una riserva di terreni continua a pagare la tassa. Secondo, il periodo inizia nel 2026 mentre la legge dovrebbe applicarsi dal 1° gennaio 2027; il trattamento della tassa dovuta per il 2026 resta da confermare. Infine, l'effetto per le famiglie è indiretto: la misura alleggerisce il costo di mantenimento dei terreni in attesa del cantiere, senza garanzia che si rifletta sulle rate dell'affitto con riscatto o sui tempi.

La nostra lettura: una misura utile ma tecnica. Non cambierà nulla per una famiglia di Kasserine o di Ben Arous se i cantieri non partono.

Promozione immobiliare esclusa dall'esenzione per le nuove imprese (art. 22)

L'articolo 22 rinnova il dispositivo dell'articolo 33 della legge finanziaria 2024, "alle stesse condizioni", per le imprese create che ottengono un attestato di deposito della dichiarazione d'investimento tra il 1° gennaio 2027 e la fine di dicembre 2030. La promozione immobiliare resta esclusa, come il settore finanziario, l'energia diversa dalle rinnovabili, le miniere, la ristorazione sul posto, il commercio e gli operatori di telecomunicazioni.

Per memoria, il dispositivo del 2024 prevede un'esenzione dall'imposta sul reddito o sulle società per quattro anni a partire dall'effettivo avvio dell'attività, che deve avvenire entro due anni dalla dichiarazione d'investimento. Queste condizioni vanno ricontrollate nel testo della legge finanziaria 2024 al momento del voto.

In concreto, un promotore che crea una nuova società per realizzare un programma nel 2027 non ne beneficerà. Agenzie immobiliari, amministratori di condominio o imprese edili non compaiono nell'elenco delle esclusioni, ma la loro ammissibilità dipenderà dalla classificazione dell'attività: da confermare presso l'amministrazione. Aprite un'agenzia nel 2027? Fate convalidare il vostro codice di attività prima di costruire il business plan su questa esenzione.

Leasing e ijara immobiliari: l'IVA segue quella dell'acquisto (art. 58)

L'articolo 58 modifica l'articolo 5 della legge n. 94-90 sul leasing e l'articolo 28 della legge finanziaria 2012 sull'ijara. Le somme dovute per un leasing o un'ijara su attrezzature, materiali o immobili sarebbero soggette allo stesso regime IVA dell'acquisto del bene.

Il principio è semplice: prendere in leasing un locale professionale, un magazzino o un piano di uffici non dovrebbe più essere trattato diversamente, ai fini IVA, dall'acquisto diretto dello stesso bene. Il dettaglio bene per bene, in particolare per gli immobili che godono di un regime di favore all'acquisto, arriverà con una nota comune della DGELF dopo il voto.

Chi è interessato? Soprattutto imprese, liberi professionisti e commercianti che finanziano i propri locali con un leasing presso una società di leasing o con un'ijara presso una banca islamica. Prima di firmare un leasing immobiliare a fine 2026, chiedete una simulazione dei canoni con il vecchio e il nuovo regime.

Energia in casa: batterie esenti, pannelli solari al 10% (art. 49 e 50)

L'articolo 49 esenta le batterie destinate all'accumulo di energia elettrica (voce tariffaria 8507) da dazi doganali, IVA e contributo al fondo per la competitività nell'industria, nei servizi e nell'artigianato (FODEC) all'importazione, previo parere tecnico del ministero dell'Industria. L'articolo 50 riduce al 10% i dazi doganali sui pannelli solari (voce 8541) e abroga l'articolo 62 della legge finanziaria 2026, il cui contenuto è da confermare.

Per un proprietario che prepara un impianto fotovoltaico con accumulo, a Sfax, a Djerba o nella Grande Tunisi, è una buona notizia sulla carta. Solo sulla carta: un taglio dei dazi all'importazione non si traduce automaticamente in un prezzo più basso dall'installatore. Se il vostro progetto può aspettare gennaio, chiedete due preventivi, uno datato 2026 e un impegno di prezzo per il 2027.

Per chi vende, una casa già dotata di pannelli e batterie resta un argomento da mettere in evidenza nell'annuncio, con i dati di produzione a supporto.

Assicurazione casa e mutuo: contributo di 3 TND per contratto (art. 33)

L'articolo 33 riscrive le risorse del Fondo di garanzia degli assicurati, creato dalla legge finanziaria 2001. Prevede un contributo degli assicurati di 3 TND all'anno per ogni contratto individuale di assicurazione danni, o di temporanea caso morte, sottoscritto da una persona fisica, pagato alla sottoscrizione o al rinnovo. È di 30 TND per una persona giuridica e di 3 TND per adesione per i contratti collettivi. Gli assicuratori versano dal canto loro l'1% dei premi, escluse le assicurazioni vita e di capitalizzazione.

Per chi compra la prima casa, ciò riguarda l'assicurazione dell'abitazione (ramo danni) e, nella maggior parte dei casi, la copertura caso morte legata al mutuo, che di solito è una temporanea caso morte o un'adesione a un contratto collettivo della banca. Poiché il testo sostituisce interamente l'articolo 36 della legge finanziaria 2001, resta da verificare se questo contributo sia nuovo o sostituisca un prelievo esistente. Pochi dinari all'anno: non sarà un criterio per scegliere tra due assicuratori.

Cosa non prevede il progetto di legge finanziaria 2027

Dei 70 articoli del progetto, nessuno riguarda i temi seguenti:

• il progetto non prevede misure sulla plusvalenza immobiliare;
• il progetto non prevede misure sulla tassazione delle abitazioni sfitte;
• il progetto non prevede misure sull'aliquota IVA delle vendite di abitazioni da parte dei promotori;
• il progetto non prevede misure sulla tassazione dei redditi da locazione;
• il progetto non prevede misure sull'imposta sul patrimonio, riformata dalla legge finanziaria 2026.

Questi temi restano disciplinati dai testi in vigore, che approfondiamo nel nostro articolo sull'IVA delle abitazioni nuove. Un punto di attenzione: gli emendamenti possono aggiungere misure durante l'esame parlamentare. Ciò che non c'è nel progetto di ottobre può comparire nella legge di dicembre.

Calendario: dal progetto alla Gazzetta Ufficiale

Il progetto segue la consueta procedura di bilancio, con due camere. Le date successive al 16 ottobre sono indicative.

1. 15 ottobre 2026: trasmissione del progetto all'ARP.
2. 16 ottobre 2026: riunione dell'ufficio di presidenza dell'ARP, poi rinvio alla commissione finanze e pianificazione.
3. Novembre: esame in commissione, poi dibattito e voto in plenaria all'ARP.
4. Inizio dicembre: esame da parte del Consiglio nazionale delle regioni e dei distretti, con commissione paritetica in caso di disaccordo.
5. Dicembre: promulgazione da parte del Presidente della Repubblica e pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale (JORT).
6. 1° gennaio 2027: entrata in vigore prevista (articolo 70), salvo disposizioni contrarie.

Un riferimento utile: per la legge finanziaria 2026, l'ARP aveva votato il 4 dicembre 2025, il Consiglio nazionale delle regioni e dei distretti il 7 dicembre, e il testo era stato pubblicato nella JORT il 12 dicembre. Aggiorneremo questo articolo appena sarà pubblicato.

FAQ: legge finanziaria 2027 e immobiliare in Tunisia

I diritti di registro sulla prima casa scendono nel 2027? È quanto prevede l'articolo 30 del progetto, che applica al primo acquisto di un'abitazione la tariffa progressiva dall'1% al 5% oggi riservata ai terreni edificabili. La misura non è stata votata e la sua base di calcolo per un appartamento non è precisata.

Chi potrà beneficiare della tariffa prima casa? Secondo il progetto, ogni acquirente per il primo acquisto di un'abitazione, una sola volta. Il testo non precisa né un tetto di prezzo, né la condizione di residenza principale, né il rapporto con il beneficio già usato per un terreno.

Compro un appartamento nuovo da un costruttore: sono interessato? Probabilmente poco. La prima vendita di un'abitazione da parte di un promotore autorizzato è già esente dal diritto proporzionale del 3% fino a un valore di 500.000 TND. L'articolo 30 riguarda soprattutto gli acquisti nell'usato, oggi tassati al 5%.

Quando entra in vigore la legge finanziaria 2027? Il progetto prevede l'applicazione dal 1° gennaio 2027, salvo disposizioni contrarie. Deve prima essere votato dall'ARP e dal Consiglio nazionale delle regioni e dei distretti, poi pubblicato nella JORT, in linea di principio entro la fine di dicembre 2026.

Il progetto cambia la tassazione della plusvalenza immobiliare? No: il progetto non prevede misure sulla plusvalenza immobiliare, né sui redditi da locazione o sull'IVA dei promotori. Restano possibili emendamenti durante l'esame parlamentare.

I promotori immobiliari beneficiano del progetto di legge finanziaria 2027? I promotori pubblici sì: i loro terreni destinati al kiré moumalek e all'edilizia sociale sarebbero esenti dalla tassa sui terreni non edificati dal 2026 al 2030. I promotori privati restano esclusi dall'esenzione per le nuove imprese prevista dall'articolo 22.

Preparare l'acquisto senza aspettare il voto

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Fonti ufficiali

• Progetto di legge finanziaria 2027: PDF scaricabile e ARP
• Codice dei diritti di registro e di bollo, edizione 2025 (ministero delle Finanze)
• Nota comune DGELF n. 05/2024: diritto progressivo sui terreni
• Nota comune DGELF n. 07/2022: abitazioni dei promotori immobiliari
• Gazzetta Ufficiale della Repubblica tunisina (JORT)