الترفيع في معيّن الكراء في تونس: ما الذي يمكن للمسوِّغ فرضه وما الذي لا يمكنه

أعلمكم المسوِّغ بزيادة قدرها 15% في معيّن الكراء القادم؟ أو تتساءلون، بصفتكم مالكين، هل يحقّ لكم المرور من 900 إلى 1000 دينار؟ هذا السؤال يعود كلّ خريف، وهو أكثر إلحاحاً في 2026: فحسب المعهد الوطني للإحصاء، ارتفعت معيّنات الكراء الفعلية بنسبة 5,85% بحساب الانزلاق السنوي في سبتمبر 2026، وهو أعلى ارتفاع منذ جويلية 2017. والمشكل أنّ فكرة خاطئة منتشرة في كلّ مكان: «القانون يحدّد الزيادة بـ5% في السنة». هذا السقف موجود فعلاً، لكنه لا يشمل إلا صنفاً ضيّقاً جدّاً من المساكن القديمة. يربط هذا الدليل، الذي أعدّه فريق menzili.tn، منصة الإعلانات العقارية في تونس الحاضرة في الولايات الأربع والعشرين، كلّ قاعدة بنصّها القانوني: مجلة الالتزامات والعقود، والقانون عدد 76-35، ومقترح القانون المعروض حالياً. وفي آخر المقال نموذجان مجانيان بصيغة PDF بالعربية والفرنسية.

هل توجد نسبة قانونية للترفيع في معيّن الكراء في تونس؟

لا، بالنسبة إلى عقود كراء المساكن الحديثة. لا يوجد اليوم أيّ نصّ تونسي يضبط نسبة قصوى للزيادة في مسكن مكترى في إطار مجلة الالتزامات والعقود: النسبة هي التي ينصّ عليها العقد. أمّا سقف 5% سنوياً فلا يهمّ إلا المساكن القديمة الخاضعة للقانون عدد 76-35 المؤرخ في 18 فيفري 1976.

العقود الحديثة: العقد شريعة المتعاقدين

يخضع كراء المساكن في تونس لمجلة الالتزامات والعقود، في الفصول 727 وما بعده المتعلقة بكراء الأشياء. والمبدأ الأساسي يضعه الفصل 242: الالتزامات التعاقدية المنعقدة على الوجه الصحيح تقوم مقام القانون بين المتعاقدين، ولا تُنقض إلا برضاهما أو في الصور التي يقرّرها القانون. عملياً، معيّن الكراء المكتوب في العقد يُلزم المسوِّغ والمتسوِّغ على حدّ السواء. ولا يتضمّن الباب المخصّص للكراء في المجلة أيّ آلية لمراجعة معيّن الكراء أثناء سريان العقد: وحده اتفاق الطرفين، المعبَّر عنه في بند من العقد أو في ملحق ممضى، يسمح بتغييره. رأينا: هذا خبر جيّد للطرفين، بشرط التنصيص صراحة على قاعدة المراجعة منذ الإمضاء.

العقود القديمة: سقف 5% في القانون عدد 76-35

يشمل القانون عدد 76-35 المحلات التي تمّ إنجاز بنائها قبل غرة جانفي 1954 (الفصل الأول). ووسّع القانون عدد 78-19 المؤرخ في غرة مارس 1978 مجال تطبيقه ليشمل المحلات المبنية قبل غرة جانفي 1970 والمشغولة بموجب عقد كراء في تاريخ نشره. وبالنسبة إلى هذه المساكن، ينصّ الفصل 17 على أنّ معيّن الكراء يُرفَّع فيه بنسبة أقصاها 5% في السنة ابتداءً من غرة جانفي 1976. والمالك الذي يتجاوز هذه النسبة بطريقة احتيالية يتعرّض لخطية من 500 إلى 5000 دينار (الفصل 24). ويمكن الاطلاع على النصّ كاملاً في موقع المطبعة الرسمية للجمهورية التونسية.

في الواقع، يهمّ هذا النظام أساساً العمارات القديمة في وسط المدن، في تونس أو صفاقس أو سوسة، المكتراة لنفس العائلات منذ عقود. أمّا شقة مبنية سنة 2015 في النصر أو في السكرة فهي غير معنية. وتُستثنى محلات الاصطياف والمساكن الوظيفية (الفصل 31).

المعيار	عقد حديث (مجلة الالتزامات والعقود)	عقد قديم (القانون عدد 76-35)
المساكن المعنية	كلّ مسكن خارج مجال قانون 1976	مبنية قبل 1954، أو قبل 1970 ومكتراة عند نشر القانون عدد 78-19
نسبة الزيادة	يحدّدها العقد بكلّ حرية	5% في السنة كحدّ أقصى (الفصل 17)
الزيادة أثناء سريان العقد	فقط إذا نصّ عليها بند أو ملحق	في حدود السقف القانوني؛ أشغال مرخّص فيها (الفصل 7)
الجزاء في صورة التجاوز	بند غير قابل للاحتجاج به، ونزاع أمام القاضي	خطية من 500 إلى 5000 دينار (الفصل 24)

المصادر: مجلة الالتزامات والعقود (الفصلان 242 و727 وما بعده)، القانون عدد 76-35 المؤرخ في 18 فيفري 1976، القانون عدد 78-19 المؤرخ في غرة مارس 1978.

هل يمكن للمسوِّغ الترفيع في معيّن الكراء أثناء سريان العقد؟

لا، إلا إذا تضمّن العقد بنداً للمراجعة. طيلة مدّة الكراء، يُلزم معيّن الكراء المتّفق عليه الطرفين (الفصل 242 من مجلة الالتزامات والعقود). ودون بند، لا يمكن للمسوِّغ فرض أيّ زيادة قبل انتهاء المدّة؛ يمكنه فقط أن يقترحها، ويبقى المتسوِّغ حرّاً في الرفض.

لنأخذ حالة شائعة: عقد كراء لمدّة سنة أُمضي في غرة مارس 2026 لشقة S+2 في أريانة، بـ1000 دينار شهرياً، دون أيّ بند مراجعة. في سبتمبر، يعلن المسوِّغ أنّ معيّن الكراء يصبح 1100 دينار بداية من أكتوبر. قانونياً، لا قيمة لهذا الإعلان: يمكن للمتسوِّغ مواصلة دفع 1000 دينار إلى غاية 28 فيفري 2027. وحده اتفاق جديد يقبله ويمضيه يغيّر الوضع.

وإذا نصّ العقد على زيادة؟ عندها تُطبَّق، ولكن تماماً كما هي مكتوبة. فالبند الذي ينصّ على أنّ «معيّن الكراء يُرفَّع فيه بنسبة 5% في كلّ ذكرى سنوية للعقد» يسمح بـ5% وليس بـ8%. وهذا منطق الفصل 5 من نموذج عقد الكراء لـmenzili.tn، الذي يترك للطرفين تحديد هذه النسبة عند الإمضاء. وتفصيل مهمّ: الزيادة تسري من التاريخ المتّفق عليه، ولا تكون أبداً بمفعول رجعي.

الترفيع في معيّن الكراء عند انتهاء العقد: الطريقة الصحيحة

عند انتهاء المدّة، يمكن للمسوِّغ اقتراح معيّن كراء جديد، بشرط أن يتحرّك قبل الأجل. فإذا بقي المتسوِّغ في المحلّ دون معارضة، يتجدّد الكراء بنفس الشروط (الفصل 793 من مجلة الالتزامات والعقود)، أي بنفس المعيّن. ولتفادي ذلك، يجب التنبيه بالإخلاء قبل انتهاء المدّة مع اقتراح مبلغ محدّد.

المجلة واضحة في هذه النقطة. ينتهي الكراء المحدّد المدّة بحلول الأجل دون حاجة إلى التنبيه (الفصل 791). لكن إذا واصل المتسوِّغ إشغال المحلّ، يتجدّد العقد ضمنياً بنفس الشروط ولنفس المدّة (الفصل 793). ولا يقع هذا التجديد إذا عبّر تنبيه أو عمل مماثل عن إرادة عدم التجديد (الفصل 794). فترك تاريخ انتهاء العقد يمرّ دون أيّ إجراء يعني تجديد المعيّن القديم لسنة أخرى.

الطريقة الناجعة، على ثلاث مراحل:

• قبل شهرين على الأقل من انتهاء المدّة (الأجل المنصوص عليه في الفصل 19 من نموذجنا، يجب التثبّت منه في عقدكم): توجيه مكتوب تنبيه مع اقتراح معيّن كراء جديد، بواسطة عدل منفّذ أو برسالة مضمونة الوصول مع الإعلام بالبلوغ.
• قبل انتهاء المدّة: منح المتسوِّغ أجلاً معقولاً للردّ، خمسة عشر يوماً مثلاً، والبقاء منفتحاً على التفاوض.
• عند انتهاء المدّة: في صورة الاتفاق، إمضاء ملحق أو عقد جديد بالمعيّن الجديد، ثمّ التعريف بالإمضاء وتسجيله مثل العقد الأصلي. وفي صورة الرفض، ينتهي الكراء ويجب على المتسوِّغ إخلاء المحلّ؛ وإذا رفض المغادرة، فلا يمكن الإخراج إلا بحكم قضائي.

نصيحتنا للمالكين: علّلوا طلبكم بإعلانات مماثلة لا بنسبة عشوائية. فالمتسوِّغ الجادّ الذي يغادر يكلّف غالباً أكثر، بين شهر شغور وأشغال الإصلاح الصغيرة، من زيادة معتدلة يقع قبولها.

تحرير بند صحيح لمراجعة معيّن الكراء

بند المراجعة الصحيح يحدّد مسبقاً ثلاثة عناصر: النسبة أو قاعدة الاحتساب، وتاريخ التطبيق، والدورية. وإذا حُرّر بدقة، فإنه يجنّب أيّ نقاش عند كلّ تجديد. أمّا البند الغامض من نوع «يمكن مراجعة معيّن الكراء» فلا يسمح للمسوِّغ بفرض مبلغ معيّن.

ثلاث صيغ تتكرّر في عقود الكراء التونسية:

• نسبة قارّة سنوية: «يُرفَّع في معيّن الكراء بنسبة 5% في كلّ ذكرى سنوية للعقد». هي الأبسط والأوضح، وننصح بها لكراء المساكن.
• نسبة قارّة عند كلّ تجديد: لا تُطبَّق الزيادة إلا عند التجديد، كلّ سنتين مثلاً. وهي أكثر ملاءمة للمتسوِّغ وتضمن استقرار العلاقة.
• الربط بالتضخّم: يتبع معيّن الكراء مؤشّر الأسعار الذي ينشره المعهد الوطني للإحصاء. تبدو الصيغة عادلة، لكن يجب أن تحدّد المؤشّر بدقة وتاريخ مرجعه وطريقة الاحتساب. وفي غياب فقه قضاء واضح في هذه المسألة بالنسبة إلى المساكن، اعرضوا هذا النوع من البنود على محامٍ.

لقياس أثر النسبة، إليكم تطوّر معيّن كراء بـ1000 دينار مع زيادة تُطبَّق كلّ سنة:

معيّن الكراء الشهري	زيادة 3% سنوياً	زيادة 5% سنوياً	زيادة 10% سنوياً
السنة 1 (الإمضاء)	1000,00 د	1000,00 د	1000,00 د
السنة 2	1030,00 د	1050,00 د	1100,00 د
السنة 3	1060,90 د	1102,50 د	1210,00 د
السنة 4	1092,73 د	1157,63 د	1331,00 د
السنة 5	1125,51 د	1215,51 د	1464,10 د
السنة 6 (بعد 5 زيادات)	1159,27 د	1276,28 د	1610,51 د
الزيادة الجملية	15,9%	27,6%	61,1%

احتساب menzili.tn: زيادات مركّبة على معيّن كراء أولي بـ1000 دينار (د = دينار). وللمقارنة، بلغت نسبة التضخّم 5,6% بحساب الانزلاق السنوي في أكتوبر 2026 (المعهد الوطني للإحصاء).

الفارق ليس بسيطاً: بزيادة 10% سنوياً، يدفع المتسوِّغ على خمس سنوات 13261 ديناراً أكثر مقارنة بمعيّن قارّ، مقابل 3710 دنانير بنسبة 3%. وللتنبيه، يخضع الكراء التجاري لقواعد أخرى. فالقانون عدد 77-37 المؤرخ في 25 ماي 1977 ينظّم مراجعة قضائية لمعيّن الكراء (الفصل 24)، لا تكون ممكنة إلا بعد ثلاث سنوات وإذا تغيّرت القيمة الكرائية بأكثر من الربع (الفصل 25). ولا يوجد شيء مماثل بالنسبة إلى المساكن: لا تطبّقوا هذه القواعد على شقة.

ما لا يحقّ للمسوِّغ فعله أبداً

مهما كان مضمون العقد، لا يحقّ للمسوِّغ أن يقتصّ لنفسه بنفسه. فقطع الماء أو الكهرباء، أو تغيير الأقفال، أو حجز مبلغ الضمان، أو المطالبة بزيادة بمفعول رجعي لفرض الترفيع، كلّها ممارسات غير قانونية. ولا يمكن إخراج المتسوِّغ إلا بحكم قضائي.

هذه الضغوط أكثر انتشاراً ممّا يُعتقد، خاصة عندما يريد المالك إعادة الكراء بثمن أرفع. وهذه هي الخطوط الحمراء:

• قطع التزويد من الستاغ أو الصوناد، أو مطالبة وكيل العمارة بذلك: هو اعتداء مادّي يمنعه صراحة الفصل 17 من نموذجنا.
• تغيير الأقفال أو إفراغ المسكن في غياب المتسوِّغ: حتى في صورة عدم الخلاص، لا يكون الإخراج إلا بحكم قضائي.
• حجز مبلغ الضمان للتعويض عن زيادة مرفوضة: الضمان يغطّي الأضرار ومعيّنات الكراء غير المدفوعة، وليس معيّناً لم يقبله المتسوِّغ أبداً.
• المطالبة بزيادة بمفعول رجعي على أشهر دُفعت بالمعيّن المتّفق عليه.
• فرض معيّن جديد بمجرّد إرسالية قصيرة أثناء سريان العقد، دون بند أو اتفاق مكتوب.

على المتسوِّغ الذي يتعرّض لهذه الممارسات توثيق كلّ شيء (رسائل، صور، محضر معاينة بواسطة عدل منفّذ) واستشارة محامٍ دون تأخير.

المتسوِّغ: كيف تتعامل مع الترفيع في معيّن الكراء

أمام طلب الزيادة، على المتسوِّغ أولاً إعادة قراءة العقد: فهو الذي يحدّد إن كانت الزيادة مستحقّة. إذا لم تكن كذلك، ردّوا كتابياً، وواصلوا دفع المعيّن المتّفق عليه واحتفظوا بما يثبت كلّ دفعة. وإذا كانت مستحقّة، تثبّتوا من أنّ المبلغ المطلوب يطابق البند تماماً.

الخطوات بالتفصيل:

• إعادة قراءة العقد: وجود بند المراجعة، النسبة، تاريخ انتهاء المدّة، أجل التنبيه.
• الردّ كتابياً، برسالة مضمونة الوصول أو ببريد إلكتروني مؤرّخ، مع ذكر الفصل المعني من العقد. وتجنّبوا الاتفاقات الشفاهية فقط.
• التفاوض بالأرقام: قارنوا معيّن كرائكم بإعلانات مماثلة على menzili.tn، مثل الشقق المعروضة للكراء في تونس أو أريانة أو سوسة، واطّلعوا على مؤشّر الأسعار في خانة الكراء.
• الدفع دون انقطاع للمعيّن المتّفق عليه، ويُفضّل بالتحويل البنكي، حتى لا تعطوا أبداً مبرّراً لفسخ العقد بسبب عدم الخلاص.

وإذا رفض المسوِّغ قبض المعيّن القديم ليدفعكم إلى الرضوخ؟ تتضمّن مجلة الالتزامات والعقود الحلّ: يقوم المدين بعرض فعلي للمبلغ، وفي صورة الرفض تبرأ ذمّته بتأمين المبلغ (الفصل 289). ولا حاجة إلى العرض إذا سبق للدائن أن صرّح برفضه قبول الخلاص (الفصل 291)، وتبقى مصاريف التأمين الصحيح على كاهل الدائن (الفصل 301). وتمرّ هذه الإجراءات عملياً عبر عدل منفّذ؛ وسيوضّح لكم محامٍ كيفية الشروع فيها حسب وضعيتكم.

تسقيف معيّنات الكراء: أين وصل مقترح القانون عدد 2025/113؟

مقترح القانون عدد 2025/113 المتعلّق بتنظيم العلاقة بين المسوِّغين والمتسوِّغين غير نافذ. أُودع في 7 أكتوبر 2025 بمجلس نواب الشعب، وما يزال معروضاً على اللجنة إلى غاية 13 نوفمبر 2026. وبالتالي لا تنطبق أسقفه اليوم على أيّ عقد كراء.

حسب الصفحة الرسمية لمجلس نواب الشعب، أودع المقترحَ أحد عشر نائباً، ثمّ أُحيل في 29 جانفي 2026 على لجنة التشريع العام التي نظرت فيه يومي 3 و26 فيفري 2026. ولم يُعرض على الجلسة العامة. وتنصّ فصوله الأربعة والعشرون خاصة على:

• عقد كتابي حسب نموذج موحّد؛
• أسقف لمعيّنات الكراء تضبطها وزارة أملاك الدولة والشؤون العقارية؛
• زيادات محدودة بـ5%، لا تتجاوز خمس مرّات، ولا زيادة خلال السنتين الأوليين؛
• عدم الإخراج قبل ثلاث سنوات من الكراء؛
• مبلغ ضمان لا يتجاوز معيّن كراء شهرين؛
• خلاص معيّن الكراء والضمان عن طريق القابض البلدي، وإحداث مكتب بلدي للكراء.

يثير النصّ الجدل، حتى داخل اللجنة حيث عبّر المقرّر عن تحفّظات في مارس 2026. قراءتنا: من المرجّح أن يتغيّر قبل أيّ تصويت محتمل. احذروا المنشورات التي تقدّمه على أنه قانون نافذ. وسنحيّن هذا المقال فور تجاوز أيّ مرحلة رسمية.

نماذج مجانية: ملحق مراجعة معيّن الكراء ومكتوب المعيّن الجديد

للمرور من النظرية إلى التطبيق، يضع menzili.tn على ذمّتكم نموذجين مجانيين بالعربية والفرنسية، للتعمير والطباعة:

• ملحق مراجعة معيّن الكراء: لتوثيق معيّن كراء جديد قبله الطرفان كتابياً، أثناء سريان العقد أو عند التجديد. تحميل بالعربية (PDF) | تحميل بالفرنسية (PDF)
• مكتوب تنبيه مع اقتراح معيّن كراء جديد: يُوجَّه إلى المتسوِّغ قبل انتهاء مدّة العقد. تحميل بالعربية (PDF) | تحميل بالفرنسية (PDF)

تُقدَّم هذه النماذج على سبيل الاستئناس. وهي تكمّل دليل عقد الكراء في تونس ونموذجه. وإذا كنتم مالكين وتفكّرون في المعيّن الذي ستطلبونه، فإنّ تحليلنا هل الاستثمار العقاري في تونس مربح؟ يقدّم المردودية الحقيقية. ولإيجاد متسوِّغ بالثمن المناسب، يمكنكم نشر إعلانكم مجاناً على menzili.tn.

أسئلة متداولة حول الترفيع في معيّن الكراء في تونس

ما هي النسبة القصوى للترفيع في معيّن الكراء في تونس؟

بالنسبة إلى عقد كراء حديث، لا يحدّد القانون أيّ نسبة قصوى: النسبة هي التي ينصّ عليها العقد. ولا ينطبق سقف 5% سنوياً إلا على المساكن القديمة الخاضعة للقانون عدد 76-35 المؤرخ في 18 فيفري 1976.

هل يمكن للمسوِّغ الترفيع في معيّن الكراء كلّ سنة؟

نعم، إذا تضمّن العقد بنداً للمراجعة السنوية، وفي حدود ما يضبطه فقط. ودون بند، عليه انتظار انتهاء مدّة العقد والحصول على موافقة المتسوِّغ على معيّن جديد.

ماذا يحدث إذا رفضت الترفيع في معيّن الكراء؟

أثناء سريان العقد ودون بند، لا يترتّب عن رفضكم أيّ أثر: تواصلون دفع المعيّن المتّفق عليه. وعند انتهاء المدّة، إذا وجّه المسوِّغ التنبيه في الأجل، فإنّ رفض المعيّن الجديد ينهي الكراء ويجب عليكم إخلاء المحلّ.

هل يرتفع معيّن الكراء عند التجديد الضمني؟

لا، إلا إذا نصّ العقد على خلاف ذلك. فالفصل 793 من مجلة الالتزامات والعقود يجدّد الكراء بنفس الشروط، أي بنفس المعيّن. وللترفيع، على المسوِّغ توجيه تنبيه قبل انتهاء المدّة مع اقتراح جديد.

هل يمكن للمسوِّغ أن يطلب منّي ضماناً إضافياً بعد الزيادة؟

فقط إذا نصّ العقد على ذلك أو إذا قبلتم به كتابياً. ولا يضبط القانون التونسي اليوم أيّ سقف ولا أيّ قاعدة لتعديل مبلغ الضمان في عقود الكراء الحديثة.

هل القانون الذي يسقّف معيّنات الكراء بـ5% نافذ؟

لا. ما يزال مقترح القانون عدد 2025/113 معروضاً على اللجنة بمجلس نواب الشعب إلى غاية 13 نوفمبر 2026. وما لم تقع المصادقة عليه ونشره بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية، فإنه لا ينطبق على أيّ عقد كراء.

لهذا المقال طابع إعلامي ولا يعوّض استشارة محامٍ. النصوص المعتمدة: مجلة الالتزامات والعقود (الفصول 242 و289 و291 و301 و727 وما بعده و791 إلى 794)، القانون عدد 76-35 المؤرخ في 18 فيفري 1976، القانون عدد 78-19 المؤرخ في غرة مارس 1978، القانون عدد 77-37 المؤرخ في 25 ماي 1977، صفحة مقترح القانون عدد 2025/113 على موقع مجلس نواب الشعب، معطيات المعهد الوطني للإحصاء (نوفمبر 2026).