Aumento dell'affitto in Tunisia: cosa può (e non può) imporre il proprietario

Il proprietario vi annuncia un +15% sul prossimo canone? Oppure, da locatori, vi chiedete se potete passare da 900 a 1.000 dinari? La domanda torna ogni autunno, e nel 2026 è ancora più sentita: secondo l'INS, l'istituto nazionale di statistica tunisino, gli affitti effettivi sono aumentati del 5,85% su base annua a settembre 2026, il rialzo più forte da luglio 2017. Il problema è che circola ovunque un'idea sbagliata: «la legge limita l'aumento al 5% l'anno». Quel tetto esiste, ma riguarda solo una categoria molto ristretta di alloggi vecchi. Questa guida, preparata dalla redazione di menzili.tn, portale di annunci immobiliari presente in tutti i 24 governatorati della Tunisia, collega ogni regola alla sua fonte: Codice delle obbligazioni e dei contratti (COC), legge n. 76-35 e proposta di legge in esame. Alla fine trovate due modelli PDF gratuiti, in francese e in arabo.

Esiste un tasso legale di aumento dell'affitto in Tunisia?

No, non per i contratti di locazione abitativa recenti. Oggi nessun testo tunisino fissa un tasso massimo di aumento per un alloggio affittato secondo il COC: il tasso è quello previsto dal contratto. Il tetto del 5% annuo riguarda solo gli alloggi vecchi disciplinati dalla legge n. 76-35 del 18 febbraio 1976.

Contratti recenti: il contratto ha forza di legge tra le parti

La locazione di un alloggio in Tunisia rientra nel COC, agli articoli 727 e seguenti dedicati alla locazione di cose. Il principio di base è posto dall'articolo 242: «Le obbligazioni contrattuali validamente formate hanno forza di legge tra coloro che le hanno stipulate e possono essere revocate solo con il loro mutuo consenso o nei casi previsti dalla legge». In pratica, il canone scritto nel contratto vincola sia il proprietario sia l'inquilino. Il capitolo del COC sulla locazione non prevede alcun meccanismo di revisione del canone in corso di contratto: solo l'accordo delle parti, espresso in una clausola o in una scrittura integrativa firmata, permette di modificarlo. Il nostro parere: è una buona notizia per entrambi, a patto di scrivere nero su bianco la regola di revisione al momento della firma.

Contratti vecchi: il tetto del 5% della legge n. 76-35

La legge n. 76-35 riguarda i locali la cui costruzione è stata ultimata prima del 1° gennaio 1954 (articolo 1). La legge n. 78-19 del 1° marzo 1978 l'ha estesa ai locali costruiti prima del 1° gennaio 1970 e occupati in forza di un contratto alla data della sua pubblicazione. Per questi alloggi, l'articolo 17 dispone che il canone «sarà aumentato al massimo del 5% l'anno a decorrere dal 1° gennaio 1976». Il proprietario che supera fraudolentemente questo tasso rischia una multa da 500 a 5.000 dinari (articolo 24). Il testo integrale è consultabile sul sito della Stamperia ufficiale (IORT).

Nei fatti, questo regime tocca soprattutto edifici antichi dei centri città, a Tunisi, Sfax o Sousse, affittati alle stesse famiglie da decenni. Un appartamento costruito nel 2015 a Ennasr o a La Soukra non è interessato. Sono esclusi i locali per villeggiatura e gli alloggi di servizio (articolo 31).

Criterio	Contratto recente (COC)	Contratto vecchio (legge n. 76-35)
Alloggi interessati	Ogni alloggio fuori dall'ambito della legge del 1976	Costruiti prima del 1954, o prima del 1970 e affittati alla pubblicazione della legge n. 78-19
Tasso di aumento	Fissato liberamente dal contratto	5% l'anno al massimo (art. 17)
Aumento in corso di contratto	Solo se previsto da una clausola o da una scrittura integrativa	Entro il limite di legge; lavori autorizzati (art. 7)
Sanzione in caso di abuso	Clausola inopponibile, controversia davanti al giudice	Multa da 500 a 5.000 dinari (art. 24)

Fonti: COC (articoli 242 e 727 e seguenti), legge n. 76-35 del 18 febbraio 1976, legge n. 78-19 del 1° marzo 1978.

Il proprietario può aumentare l'affitto in corso di contratto?

No, salvo che il contratto contenga una clausola di revisione. Per tutta la durata della locazione, il canone concordato vincola entrambe le parti (articolo 242 del COC). Senza clausola, il proprietario non può imporre alcun aumento prima della scadenza; può solo proporlo, e l'inquilino resta libero di rifiutare.

Un caso frequente: contratto di un anno firmato il 1° marzo 2026 per un trilocale (S+2) ad Ariana, a 1.000 dinari al mese, senza clausola di revisione. A settembre il proprietario annuncia che da ottobre il canone passa a 1.100 dinari. Giuridicamente l'annuncio non ha alcun valore: l'inquilino può continuare a pagare 1.000 dinari fino al 28 febbraio 2027. Solo un nuovo accordo, accettato e firmato da lui, cambierebbe le cose.

E se il contratto prevede un aumento? Allora si applica, ma esattamente come è scritto. Una clausola «il canone sarà aumentato del 5% a ogni anniversario del contratto» autorizza il 5%, non l'8%. È la logica dell'articolo 5 del modello di contratto di locazione di menzili.tn, che lascia alle parti il compito di fissare il tasso alla firma. Un dettaglio conta: l'aumento decorre dalla data prevista, mai in modo retroattivo.

Aumentare l'affitto alla scadenza: il metodo giusto

Alla scadenza il proprietario può proporre un nuovo canone, a condizione di agire prima del termine. Se l'inquilino resta nell'alloggio senza opposizione, il contratto si rinnova alle stesse condizioni (articolo 793 del COC), quindi allo stesso canone. Per evitarlo bisogna dare disdetta prima della scadenza, con una proposta in cifre.

Il COC è chiaro. La locazione a tempo determinato cessa alla scadenza del termine senza bisogno di disdetta (articolo 791). Ma se l'inquilino continua a occupare l'alloggio, scatta la rinnovazione tacita, alle stesse condizioni e per la stessa durata (articolo 793). Non scatta quando una disdetta o un atto equivalente ha espresso la volontà di non rinnovare (articolo 794). Lasciar passare la scadenza senza dire nulla significa quindi rinnovare il vecchio canone per un altro anno.

Il metodo che funziona, in tre tempi:

• Almeno due mesi prima della scadenza (il termine previsto dall'articolo 19 del nostro modello, da verificare nel vostro): inviare una lettera di disdetta con proposta di nuovo canone, tramite ufficiale giudiziario (huissier de justice) o raccomandata con ricevuta di ritorno.
• Prima della scadenza: lasciare all'inquilino un termine ragionevole per rispondere, per esempio quindici giorni, e restare aperti alla trattativa.
• Alla scadenza: in caso di accordo, firmare una scrittura integrativa o un nuovo contratto al nuovo canone, poi farlo autenticare e registrare come il contratto iniziale. In caso di rifiuto, il contratto termina e l'inquilino deve lasciare l'alloggio; se si rifiuta di andarsene, solo una decisione del giudice consente lo sfratto.

Il nostro consiglio ai proprietari: motivate la richiesta con annunci comparabili, non con una percentuale scelta a caso. Un inquilino affidabile che se ne va costa spesso di più, tra un mese di sfitto e i piccoli lavori di ripristino, di un aumento moderato accettato.

Scrivere una clausola di revisione del canone valida

Una clausola di revisione valida fissa in anticipo tre elementi: il tasso o la regola di calcolo, la data di applicazione e la periodicità. Scritta con precisione, evita ogni discussione a ogni scadenza. Una clausola vaga, del tipo «il canone potrà essere rivisto», non permette al proprietario di imporre un importo.

Tre formule ricorrono nei contratti tunisini:

• Tasso fisso annuo: «il canone è aumentato del 5% a ogni anniversario del contratto». È la più semplice e prevedibile; la consigliamo per una locazione abitativa.
• Tasso fisso a ogni rinnovo: l'aumento scatta solo al rinnovo, per esempio ogni due anni. Più favorevole all'inquilino, stabilizza il rapporto.
• Indicizzazione all'inflazione: il canone segue l'indice dei prezzi pubblicato dall'INS. La formula sembra equa, ma deve indicare l'indice esatto, la data di riferimento e il metodo di calcolo. In assenza di una giurisprudenza chiara su questo punto per le abitazioni, fate rileggere la clausola da un avvocato.

Per misurare l'effetto di un tasso, ecco l'evoluzione di un canone di 1.000 dinari con un aumento applicato ogni anno:

Canone mensile	Aumento 3%/anno	Aumento 5%/anno	Aumento 10%/anno
Anno 1 (firma)	1.000,00 TND	1.000,00 TND	1.000,00 TND
Anno 2	1.030,00 TND	1.050,00 TND	1.100,00 TND
Anno 3	1.060,90 TND	1.102,50 TND	1.210,00 TND
Anno 4	1.092,73 TND	1.157,63 TND	1.331,00 TND
Anno 5	1.125,51 TND	1.215,51 TND	1.464,10 TND
Anno 6 (dopo 5 aumenti)	1.159,27 TND	1.276,28 TND	1.610,51 TND
Aumento totale	+15,9%	+27,6%	+61,1%

Calcolo menzili.tn: aumenti composti su un canone iniziale di 1.000 dinari. Come riferimento, l'inflazione era del 5,6% su base annua a ottobre 2026 (INS).

La differenza non è da poco: al 10% l'anno l'inquilino paga in cinque anni 13.261 dinari in più rispetto a un canone fisso, contro 3.710 dinari al 3%. Attenzione: la locazione commerciale segue altre regole. La legge n. 77-37 del 25 maggio 1977 prevede una revisione giudiziaria del canone (articolo 24), possibile solo dopo tre anni e se il valore locativo è variato di oltre un quarto (articolo 25). Per le abitazioni non esiste nulla di simile: non applicate queste regole a un appartamento.

Cosa il proprietario non può mai fare

Qualunque cosa dica il contratto, il proprietario non può farsi giustizia da solo. Tagliare acqua o elettricità, cambiare le serrature, trattenere la cauzione o pretendere un aumento retroattivo per forzare un rialzo sono pratiche illegali. Lo sfratto di un inquilino può essere disposto solo da un giudice.

Queste pressioni sono più frequenti di quanto si pensi, soprattutto quando il proprietario vuole riaffittare a un prezzo più alto. Ecco le linee rosse:

• Interrompere la fornitura STEG o SONEDE (elettricità, gas e acqua), o chiedere all'amministratore di farlo: è una via di fatto, vietata espressamente dall'articolo 17 del nostro modello.
• Cambiare le serrature o svuotare l'alloggio in assenza dell'inquilino: anche in caso di morosità, solo una decisione del giudice consente lo sfratto.
• Trattenere il deposito cauzionale per compensare un aumento rifiutato: la cauzione garantisce danni e morosità, non un canone mai accettato dall'inquilino.
• Pretendere un aumento retroattivo su mesi già pagati alla tariffa concordata.
• Imporre un nuovo canone con un semplice SMS in corso di contratto, senza clausola né accordo scritto.

L'inquilino che subisce queste pratiche deve documentare tutto (messaggi, foto, verbale dell'ufficiale giudiziario) e consultare subito un avvocato.

Inquilini: come reagire a un aumento dell'affitto

Davanti a una richiesta di aumento, l'inquilino deve prima rileggere il contratto: è il contratto a dire se l'aumento è dovuto. Se non lo è, rispondete per iscritto, continuate a pagare il canone concordato e conservate la prova di ogni pagamento. Se lo è, verificate che l'importo richiesto corrisponda esattamente alla clausola.

La procedura, passo dopo passo:

• Rileggere il contratto: clausola di revisione, tasso, data di scadenza, durata del preavviso.
• Rispondere per iscritto, con raccomandata o e-mail datata, citando l'articolo del contratto interessato. Evitate gli accordi solo verbali.
• Trattare con i numeri: confrontate il vostro canone con annunci simili su menzili.tn, per esempio gli appartamenti in affitto a Tunisi, ad Ariana o a Sousse, e consultate il barometro dei prezzi in modalità Affitto.
• Pagare senza interruzioni il canone concordato, preferibilmente con bonifico, per non offrire mai un pretesto per la risoluzione per morosità.

E se il proprietario rifiuta di incassare il vecchio canone per spingervi a cedere? Il COC prevede la contromossa: il debitore fa un'offerta reale e, in caso di rifiuto, si libera depositando la somma (articolo 289). Nessuna offerta è necessaria se il creditore ha già dichiarato di rifiutare il pagamento (articolo 291), e le spese di un deposito valido restano a carico del creditore (articolo 301). In pratica la procedura passa per un ufficiale giudiziario; un avvocato vi dirà come avviarla nel vostro caso.

Tetto agli affitti: a che punto è la proposta di legge n. 2025/113?

La proposta di legge n. 2025/113 sull'organizzazione dei rapporti tra locatori e inquilini non è in vigore. Depositata il 7 ottobre 2025 all'Assemblea dei rappresentanti del popolo, al 13 novembre 2026 è ancora all'esame in commissione. I suoi tetti quindi non si applicano oggi ad alcun contratto.

Secondo la scheda ufficiale dell'ARP, il testo è stato depositato da undici deputati, poi trasmesso il 29 gennaio 2026 alla Commissione della legislazione generale, che lo ha esaminato il 3 e il 26 febbraio 2026. Non è stato sottoposto all'Assemblea plenaria. I suoi 24 articoli prevedono in particolare:

• un contratto scritto secondo un modello unico;
• tetti ai canoni fissati dal ministero dei Domini dello Stato e degli Affari fondiari;
• aumenti limitati al 5%, al massimo cinque volte, e nessun aumento nei primi due anni;
• nessuno sfratto prima di tre anni di locazione;
• un deposito cauzionale limitato a due mensilità;
• il pagamento di canone e cauzione tramite il ricevitore municipale, e la creazione di un ufficio municipale delle locazioni.

Il testo divide, anche all'interno della commissione, dove il relatore ha espresso riserve nel marzo 2026. La nostra lettura: cambierà probabilmente prima di un eventuale voto. Diffidate dei contenuti che lo presentano come legge approvata. Aggiorneremo questo articolo non appena sarà superata una tappa ufficiale.

Modelli gratuiti: scrittura di revisione e lettera di nuovo canone

Per passare dalla teoria alla pratica, menzili.tn mette a disposizione due modelli gratuiti, in francese e in arabo, da compilare e stampare:

• Scrittura integrativa di revisione del canone: per mettere per iscritto un nuovo canone accettato da entrambe le parti, in corso di contratto o al rinnovo. Scarica in francese (PDF) | Scarica in arabo (PDF)
• Lettera di disdetta con proposta di nuovo canone: da inviare all'inquilino prima della scadenza. Scarica in francese (PDF) | Scarica in arabo (PDF)

Questi modelli sono forniti a titolo indicativo. Completano la nostra guida al contratto di affitto in Tunisia e il relativo modello. Se siete proprietari e state valutando il canone da chiedere, la nostra analisi l'investimento immobiliare in Tunisia conviene? riporta i rendimenti reali. E per trovare un inquilino al giusto prezzo potete pubblicare gratis il vostro annuncio su menzili.tn.

Domande frequenti sull'aumento dell'affitto in Tunisia

Qual è la percentuale massima di aumento dell'affitto in Tunisia?

Per un contratto recente la legge non fissa alcuna percentuale massima: il tasso è quello previsto dal contratto. Il tetto del 5% annuo si applica solo agli alloggi vecchi disciplinati dalla legge n. 76-35 del 18 febbraio 1976.

Il proprietario può aumentare l'affitto ogni anno?

Sì, se il contratto prevede una clausola di revisione annuale, e solo entro il limite che essa fissa. Senza clausola deve attendere la scadenza e ottenere l'accordo dell'inquilino su un nuovo canone.

Cosa succede se rifiuto l'aumento dell'affitto?

In corso di contratto e senza clausola il rifiuto non ha conseguenze: continuate a pagare il canone concordato. Alla scadenza, se il proprietario ha dato disdetta in tempo, rifiutare il nuovo canone pone fine al contratto e dovete lasciare l'alloggio.

L'affitto aumenta in caso di rinnovazione tacita?

No, salvo clausola contraria. L'articolo 793 del COC rinnova il contratto alle stesse condizioni, quindi allo stesso canone. Per aumentarlo, il proprietario deve dare disdetta prima della scadenza con una nuova proposta.

Il proprietario può chiedermi una cauzione supplementare dopo un aumento?

Solo se il contratto lo prevede o se lo accettate per iscritto. Oggi la legge tunisina non fissa né un tetto né una regola di adeguamento del deposito cauzionale per i contratti recenti.

La legge che limita gli affitti al 5% è in vigore?

No. Al 13 novembre 2026 la proposta di legge n. 2025/113 è ancora all'esame in commissione all'Assemblea dei rappresentanti del popolo. Finché non sarà votata e pubblicata nella Gazzetta ufficiale (JORT), non si applica ad alcun contratto.

Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce il parere di un avvocato. Testi consultati: Codice delle obbligazioni e dei contratti (articoli 242, 289, 291, 301, 727 e seguenti, da 791 a 794), legge n. 76-35 del 18 febbraio 1976, legge n. 78-19 del 1° marzo 1978, legge n. 77-37 del 25 maggio 1977, scheda ARP della proposta di legge n. 2025/113, dati INS (novembre 2026).