Augmentation du loyer en Tunisie : ce que le propriétaire peut (ou non) imposer

Votre propriétaire vous annonce +15 % au prochain loyer ? Ou, côté bailleur, vous vous demandez si vous avez le droit de passer de 900 à 1 000 DT ? La question revient chaque automne, et elle se pose avec plus d'acuité en 2026 : selon l'INS, les loyers effectifs ont augmenté de 5,85 % sur un an en septembre 2026, leur plus forte hausse depuis juillet 2017. Le hic, c'est qu'une idée fausse circule partout : « la loi limite l'augmentation à 5 % par an ». Ce plafond existe bien, mais il ne vise qu'une catégorie très étroite de logements anciens. Ce guide, préparé par l'équipe de menzili.tn, portail d'annonces immobilières présent dans les 24 gouvernorats de Tunisie, rattache chaque règle à son texte : Code des obligations et des contrats (COC), loi n° 76-35 et proposition de loi en cours d'examen. Deux modèles PDF gratuits, en français et en arabe, vous attendent à la fin.

Existe-t-il un taux légal d'augmentation du loyer en Tunisie ?

Non, pas pour les baux d'habitation récents. Aucun texte tunisien ne fixe aujourd'hui de taux maximal d'augmentation pour un logement loué sous le régime du COC : le taux est celui que le contrat prévoit. Le plafond de 5 % par an ne concerne que les logements anciens régis par la loi n° 76-35 du 18 février 1976.

Baux récents : le contrat fait la loi des parties

La location d'un logement en Tunisie relève du COC, aux articles 727 et suivants consacrés au louage de choses. Le principe de base est posé par l'article 242 : « Les obligations contractuelles valablement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou dans les cas prévus par la loi. » Concrètement, le loyer inscrit au bail s'impose au propriétaire comme au locataire. Le chapitre du COC consacré au louage ne prévoit aucun mécanisme de révision du loyer en cours de bail : seul l'accord des parties, exprimé dans une clause du contrat ou dans un avenant signé, permet de le modifier. Notre avis : c'est une bonne nouvelle pour les deux côtés, à condition d'écrire noir sur blanc la règle de révision dès la signature.

Baux anciens : le plafond de 5 % de la loi n° 76-35

La loi n° 76-35 vise les locaux dont la construction a été achevée avant le 1er janvier 1954 (article 1er). La loi n° 78-19 du 1er mars 1978 l'a étendue aux locaux construits avant le 1er janvier 1970 et occupés en vertu d'un bail à la date de sa publication. Pour ces logements, l'article 17 dispose que le loyer « sera majoré au maximum de 5 % par an à compter du 1er janvier 1976 ». Le propriétaire qui dépasse frauduleusement ce taux s'expose à une amende de 500 à 5 000 DT (article 24). Le texte complet est consultable sur le site de l'Imprimerie officielle (IORT).

Dans les faits, ce régime touche surtout des immeubles anciens des centres-villes, à Tunis, Sfax ou Sousse, loués aux mêmes familles depuis des décennies. Un appartement construit en 2015 à Ennasr ou à La Soukra n'est pas concerné. Les locaux de villégiature et les logements de fonction sont exclus (article 31).

Critère	Bail récent (COC)	Bail ancien (loi n° 76-35)
Logements visés	Tout logement hors champ de la loi de 1976	Construits avant 1954, ou avant 1970 et loués à la publication de la loi n° 78-19
Taux d'augmentation	Fixé librement par le contrat	5 % par an au maximum (art. 17)
Hausse en cours de bail	Seulement si une clause ou un avenant le prévoit	Dans la limite légale ; travaux autorisés (art. 7)
Sanction en cas d'abus	Clause inopposable, litige devant le juge	Amende de 500 à 5 000 DT (art. 24)

Sources : COC (articles 242 et 727 et suivants), loi n° 76-35 du 18 février 1976, loi n° 78-19 du 1er mars 1978.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?

Non, sauf si le contrat contient une clause de révision. Pendant la durée du bail, le loyer convenu engage les deux parties (article 242 du COC). Sans clause, le propriétaire ne peut imposer aucune hausse avant l'échéance ; il peut seulement la proposer, et le locataire reste libre de refuser.

Prenons un cas courant : un bail d'un an signé le 1er mars 2026 pour un S+2 à Ariana, à 1 000 DT par mois, sans aucune clause de révision. Le propriétaire annonce en septembre que le loyer passe à 1 100 DT dès octobre. Juridiquement, cette annonce n'a aucune force : le locataire peut continuer à payer 1 000 DT jusqu'au 28 février 2027. Seule une nouvelle convention, acceptée et signée par lui, changerait la donne.

Et si le contrat prévoit une hausse ? Alors elle s'applique, mais exactement comme elle est écrite. Une clause « le loyer sera augmenté de 5 % à chaque date anniversaire » autorise 5 %, pas 8 %. C'est la logique de l'article 5 du modèle de contrat de location menzili.tn, qui laisse aux parties le soin de fixer ce taux à la signature. Un détail compte : la hausse court à partir de la date prévue, jamais rétroactivement.

Augmenter le loyer à la fin du bail : la bonne méthode

À l'échéance, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer, à condition d'agir avant le terme. Si le locataire reste dans les lieux sans opposition, le bail est renouvelé aux mêmes conditions (article 793 du COC), donc au même loyer. Pour l'éviter, il faut donner congé avant l'échéance, avec une proposition chiffrée.

Le COC est clair sur ce point. Le louage à durée fixe cesse à l'expiration du terme sans qu'il soit nécessaire de donner congé (article 791). Mais si le locataire continue d'occuper le logement, la tacite reconduction joue, aux mêmes conditions et pour la même durée (article 793). Elle ne joue pas lorsqu'un congé ou un acte équivalent a exprimé la volonté de ne pas renouveler (article 794). Laisser passer la date d'échéance sans rien dire revient donc à reconduire l'ancien loyer pour une année de plus.

La méthode qui marche, en trois temps :

• Deux mois avant l'échéance au moins (le délai prévu par l'article 19 de notre modèle de contrat, à vérifier dans le vôtre) : envoyer une lettre de congé avec proposition de nouveau loyer, par huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Avant l'échéance : laisser au locataire un délai de réponse raisonnable, quinze jours par exemple, et rester ouvert à la négociation.
• À l'échéance : en cas d'accord, signer un avenant ou un nouveau contrat au nouveau loyer, puis le faire légaliser et enregistrer comme le bail initial. En cas de refus, le bail prend fin et le locataire doit libérer les lieux ; s'il refuse de partir, seule une décision de justice permet l'expulsion.

Notre conseil aux propriétaires : chiffrez votre demande avec des annonces comparables plutôt qu'avec un pourcentage sorti du chapeau. Un locataire fiable qui part coûte souvent plus cher, entre un mois de vacance et les petits travaux de remise en état, qu'une hausse modérée acceptée.

Rédiger une clause de révision du loyer valable

Une clause de révision valable fixe à l'avance trois éléments : le taux ou la règle de calcul, la date d'application et la périodicité. Rédigée de façon précise, elle évite toute discussion à chaque échéance. Une clause floue, du type « le loyer pourra être révisé », ne permet pas au propriétaire d'imposer un montant.

Trois formules reviennent dans les baux tunisiens :

• Taux fixe annuel : « le loyer est augmenté de 5 % à chaque date anniversaire du contrat ». C'est la plus simple et la plus prévisible ; nous la recommandons pour un bail d'habitation.
• Taux fixe à chaque renouvellement : la hausse n'intervient qu'à la reconduction, par exemple tous les deux ans. Plus favorable au locataire, elle stabilise la relation.
• Indexation sur l'inflation : le loyer suit l'indice des prix publié par l'INS. La formule paraît juste, mais elle doit désigner l'indice exact, sa date de référence et le mode de calcul. Faute de jurisprudence claire sur ce point pour l'habitation, faites relire ce type de clause par un avocat.

Pour mesurer l'effet d'un taux, voici l'évolution d'un loyer de 1 000 DT avec une hausse appliquée chaque année :

Loyer mensuel	Hausse de 3 %/an	Hausse de 5 %/an	Hausse de 10 %/an
Année 1 (signature)	1 000,00 DT	1 000,00 DT	1 000,00 DT
Année 2	1 030,00 DT	1 050,00 DT	1 100,00 DT
Année 3	1 060,90 DT	1 102,50 DT	1 210,00 DT
Année 4	1 092,73 DT	1 157,63 DT	1 331,00 DT
Année 5	1 125,51 DT	1 215,51 DT	1 464,10 DT
Année 6 (après 5 hausses)	1 159,27 DT	1 276,28 DT	1 610,51 DT
Hausse totale	+15,9 %	+27,6 %	+61,1 %

Calcul menzili.tn : hausses composées sur un loyer initial de 1 000 DT. À titre de repère, l'inflation était de 5,6 % sur un an en octobre 2026 (INS).

La différence est loin d'être anodine : à 10 % par an, le locataire paie 13 261 DT de plus sur cinq ans qu'avec un loyer fixe, contre 3 710 DT à 3 %. À noter : le bail commercial obéit à d'autres règles. La loi n° 77-37 du 25 mai 1977 organise une révision judiciaire du loyer (article 24), possible seulement après trois ans et si la valeur locative a varié de plus d'un quart (article 25). Rien de comparable n'existe pour l'habitation : ne transposez pas ces règles à un appartement.

Ce que le propriétaire ne peut jamais faire

Quel que soit le contrat, le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même. Couper l'eau ou l'électricité, changer les serrures, retenir la caution ou réclamer une hausse rétroactive pour forcer une augmentation sont des pratiques illégales. L'expulsion d'un locataire ne peut être ordonnée que par un juge.

Ces pressions sont plus fréquentes qu'on ne le croit, surtout quand un propriétaire veut relouer plus cher. Voici les lignes rouges :

• Couper la STEG ou la SONEDE, ou demander au syndic de le faire : c'est une voie de fait, que l'article 17 de notre modèle de contrat interdit expressément.
• Changer les serrures ou vider le logement pendant l'absence du locataire : même en cas d'impayé, seule une décision de justice permet l'expulsion.
• Retenir le dépôt de garantie pour compenser une hausse refusée : la caution garantit les dégradations et les impayés, pas un loyer que le locataire n'a jamais accepté.
• Réclamer une hausse rétroactive sur des mois déjà payés au tarif convenu.
• Imposer un nouveau loyer par simple SMS en cours de bail, sans clause ni accord écrit.

Un locataire victime de ces pratiques a intérêt à tout documenter (messages, photos, constat d'huissier) et à consulter un avocat sans tarder.

Locataire : comment réagir à une hausse de loyer

Face à une demande d'augmentation, le locataire doit d'abord relire son contrat : c'est lui qui dit si la hausse est due. Si elle ne l'est pas, répondez par écrit, continuez à payer le loyer convenu et gardez la preuve de chaque paiement. Si elle l'est, vérifiez que le montant réclamé correspond exactement à la clause.

La démarche, étape par étape :

• Relire le bail : présence d'une clause de révision, taux, date d'échéance, durée du préavis.
• Répondre par écrit, par lettre recommandée ou e-mail daté, en citant l'article du contrat concerné. Évitez les arrangements purement oraux.
• Négocier avec des chiffres : comparez votre loyer aux annonces similaires sur menzili.tn, par exemple les appartements à louer à Tunis, à Ariana ou à Sousse, et consultez le baromètre des prix en mode Location.
• Payer sans interruption le loyer convenu, par virement de préférence, pour ne jamais donner prise à une résiliation pour impayé.

Et si le propriétaire refuse d'encaisser l'ancien loyer pour vous pousser à céder ? Le COC prévoit la parade : le débiteur fait des offres réelles puis, en cas de refus, se libère en consignant la somme (article 289). Aucune offre n'est nécessaire si le créancier a déjà déclaré qu'il refusait le paiement (article 291), et les frais d'une consignation valable restent à la charge du créancier (article 301). Cette procédure passe en pratique par un huissier de justice ; un avocat vous dira comment l'engager dans votre cas.

Plafonnement des loyers : où en est la proposition de loi n° 2025/113 ?

La proposition de loi n° 2025/113 sur l'organisation des relations entre bailleurs et locataires n'est pas en vigueur. Déposée le 7 octobre 2025 à l'Assemblée des représentants du peuple, elle est toujours examinée en commission au 13 novembre 2026. Ses plafonds ne s'appliquent donc à aucun bail aujourd'hui.

Selon la fiche officielle de l'ARP, le texte a été déposé par onze députés, puis renvoyé le 29 janvier 2026 à la Commission de la législation générale, qui l'a examiné les 3 et 26 février 2026. Il n'a pas été soumis à la plénière. Ses 24 articles prévoient notamment :

• un contrat écrit selon un modèle unifié ;
• des plafonds de loyer fixés par le ministère des Domaines de l'État et des Affaires foncières ;
• des hausses limitées à 5 %, au plus cinq fois, et aucune hausse pendant les deux premières années ;
• aucune expulsion avant trois ans de location ;
• un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer ;
• le paiement du loyer et de la caution par l'intermédiaire du receveur municipal, et la création d'un bureau municipal des baux.

Le texte divise, y compris au sein de la commission, où le rapporteur a exprimé des réserves en mars 2026. Notre lecture : il évoluera probablement avant un éventuel vote. Méfiez-vous des publications qui le présentent comme une loi adoptée. Nous mettrons cet article à jour dès qu'une étape officielle sera franchie.

Modèles gratuits : avenant de révision et lettre de nouveau loyer

Pour passer de la théorie à la pratique, menzili.tn met à votre disposition deux modèles gratuits, en français et en arabe, à compléter et à imprimer :

• Avenant de révision du loyer : pour acter par écrit un nouveau loyer accepté par les deux parties, en cours de bail ou au renouvellement. Télécharger en français (PDF) | Télécharger en arabe (PDF)
• Lettre de congé avec proposition de nouveau loyer : à adresser au locataire avant l'échéance du bail. Télécharger en français (PDF) | Télécharger en arabe (PDF)

Ces modèles sont fournis à titre indicatif. Ils complètent le guide du contrat de location en Tunisie et son modèle de bail. Si vous êtes propriétaire et réfléchissez au loyer à demander, notre analyse l'investissement immobilier en Tunisie est-il rentable ? donne les rendements réels. Et pour trouver un locataire au juste prix, vous pouvez déposer votre annonce gratuitement sur menzili.tn.

Questions fréquentes sur l'augmentation du loyer en Tunisie

Quel est le pourcentage maximum d'augmentation du loyer en Tunisie ?

Pour un bail récent, aucun pourcentage maximum n'est fixé par la loi : le taux est celui prévu par le contrat. Le plafond de 5 % par an ne s'applique qu'aux logements anciens régis par la loi n° 76-35 du 18 février 1976.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ?

Oui, si le contrat prévoit une clause de révision annuelle, et seulement dans la limite qu'elle fixe. Sans clause, il doit attendre l'échéance du bail et obtenir l'accord du locataire sur un nouveau loyer.

Que se passe-t-il si je refuse l'augmentation de loyer ?

En cours de bail et sans clause, votre refus est sans conséquence : vous continuez à payer le loyer convenu. À l'échéance, si le propriétaire a donné congé à temps, refuser son nouveau loyer met fin au bail et vous devez quitter le logement.

Le loyer augmente-t-il en cas de tacite reconduction ?

Non, sauf clause contraire du contrat. L'article 793 du COC renouvelle le bail aux mêmes conditions, donc au même loyer. Pour augmenter, le propriétaire doit donner congé avant l'échéance avec une nouvelle proposition.

Le propriétaire peut-il me demander une caution supplémentaire après une hausse ?

Seulement si le contrat le prévoit ou si vous l'acceptez par écrit. La loi tunisienne ne fixe aujourd'hui ni plafond ni règle d'ajustement du dépôt de garantie pour les baux récents.

La loi plafonnant les loyers à 5 % est-elle en vigueur ?

Non. La proposition de loi n° 2025/113 est toujours examinée en commission à l'Assemblée des représentants du peuple au 13 novembre 2026. Tant qu'elle n'est pas votée et publiée au JORT, elle ne s'applique à aucun bail.

Cet article a une vocation informative et ne remplace pas le conseil d'un avocat. Textes consultés : Code des obligations et des contrats (articles 242, 289, 291, 301, 727 et suivants, 791 à 794), loi n° 76-35 du 18 février 1976, loi n° 78-19 du 1er mars 1978, loi n° 77-37 du 25 mai 1977, fiche de la proposition de loi n° 2025/113 sur arp.tn, données INS (novembre 2026).